Là gì Home Affordability Calculator?
▾
Công cụ tính Khả năng chi trả cho Nhà xác định số tiền bạn có thể mua được căn nhà dựa trên tổng thu nhập, các khoản nợ hiện tại, khoản trả trước và lãi suất thế chấp hiện tại bằng cách sử dụng quy tắc 28/36 tiêu chuẩn ngành. Theo quy tắc này, chi phí nhà ở hàng tháng của bạn (gốc thế chấp, lãi suất, thuế và bảo hiểm, được gọi là PITI) không được vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn (tỷ lệ chi phí đầu vào) và tổng số tiền thanh toán nợ hàng tháng bao gồm cả nhà ở không được vượt quá 36% tổng thu nhập (tỷ lệ chi phí cuối cùng). Người cho vay sử dụng các tỷ lệ này làm tiêu chuẩn đánh giá năng lực chính, mặc dù một số chương trình cho vay như FHA cho phép tỷ lệ cao hơn lên tới 31/43. Máy tính sẽ thiết kế ngược lại giá nhà tối đa mà bạn có thể hỗ trợ dựa trên hồ sơ tài chính của mình. Nó ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp, thời hạn cho vay, thuế suất tài sản, bảo hiểm chủ nhà, PMI (nếu khoản trả trước của bạn dưới 20%) và phí HOA. Vào năm 2025, với lãi suất cố định trung bình trong 30 năm khoảng 6,8% và giá nhà trung bình gần 420.000 USD, khả năng chi trả đã trở thành một trong những tính toán quan trọng nhất đối với người mua tiềm năng. Công cụ này rất cần thiết cho những người mua nhà lần đầu đặt ra các mức giá thực tế, các đại lý bất động sản đủ điều kiện cho khách hàng và các nhà hoạch định tài chính tư vấn về các quyết định về nhà ở. Nó ngăn ngừa sai lầm phổ biến và tốn kém khi tìm mua nhà vượt quá khả năng của bạn, điều này có thể dẫn đến tình trạng 'nghèo nhà' và không đủ tiền để tiết kiệm, các trường hợp khẩn cấp và chất lượng cuộc sống.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
Công thức
▾
Khoản thanh toán tiền nhà tối đa hàng tháng = Tổng thu nhập hàng tháng x 0,28 (tỷ lệ tổng thu nhập trước mắt). Tổng số tiền thanh toán nợ tối đa = Tổng thu nhập hàng tháng x 0,36 (tỷ lệ hoàn vốn). Nhà ở tối đa từ cuối trang = Tổng số nợ tối đa - Số nợ hàng tháng hiện có. Ràng buộc ràng buộc = min(Front-End Max, Back-End Max Housing). Số tiền thế chấp tối đa = Khoản thanh toán ràng buộc x [(1 - (1 + r)^(-n)) / r], trong đó r = lãi suất hàng tháng, n = tháng. Giá nhà tối đa = Số tiền thế chấp tối đa / (1 - Trả trước %). Ví dụ đã làm: thu nhập 100.000 USD -> tổng thu nhập 8.333 USD/tháng. Giao diện người dùng: 8.333 USD x 0,28 = 2.333 USD. Phần phụ trợ: 8.333 USD x 0,36 = 3.000 USD. Trừ đi khoản nợ 500 USD = 2.500 USD. Ràng buộc = $2,333. Ở mức 6,8% / 360 tháng -> thế chấp tối đa ~ 358.000 USD. Giảm 20% -> giá tối đa ~ 447.500 USD.Chú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| GI | Tổng thu nhập hàng tháng | $/month | Tổng thu nhập hộ gia đình trước thuế và các khoản khấu trừ, cơ sở cho tất cả các tỷ lệ khả năng chi trả |
| FER | Tỷ lệ mặt trước | % | Tỷ lệ phần trăm tối đa của tổng thu nhập được phân bổ cho chi phí nhà ở (PITI), thường là 28% đối với các khoản vay thông thường |
| BER | Tỷ lệ cuối cùng | % | Tỷ lệ phần trăm tối đa của tổng thu nhập được phân bổ cho tất cả các khoản thanh toán nợ bao gồm cả nhà ở, thường là 36% đối với các khoản vay thông thường |
| r | Lãi suất hàng tháng | decimal | Lãi suất thế chấp hàng năm chia cho 12, được sử dụng trong công thức khấu hao để tính các khoản thanh toán hàng tháng |
| PMI | Bảo hiểm thế chấp tư nhân | $/month | Bắt buộc khi khoản trả trước dưới 20%, thường là 0,5-1,5% số tiền vay hàng năm, được cộng vào chi phí nhà ở hàng tháng |
Cách Home Affordability Calculator
▾
- 1Nhập tổng thu nhập hộ gia đình hàng năm của bạn (trước thuế). Đây là động lực chính của khả năng chi trả. Bao gồm tất cả các nguồn thu nhập ổn định, có tài liệu chứng minh: tiền lương, tiền thưởng (nếu nhất quán), thu nhập cho thuê và bất kỳ thu nhập định kỳ nào khác mà người cho vay chấp nhận. Đối với những người đi vay tự kinh doanh, người cho vay thường sử dụng mức trung bình của tờ khai thuế trong hai năm qua.
- 2Nhập nghĩa vụ nợ hàng tháng hiện tại của bạn: thanh toán ô tô, khoản vay sinh viên, thanh toán tối thiểu bằng thẻ tín dụng, khoản vay cá nhân, hỗ trợ nuôi con và bất kỳ khoản nợ định kỳ nào khác. Những điều này làm giảm khả năng vay của bạn theo tỷ lệ hỗ trợ 36%. Khoản thanh toán mua ô tô trị giá 500 USD/tháng sẽ giúp giảm giá nhà tối đa của bạn khoảng 75.000 USD theo mức giá hiện tại.
- 3Chỉ định số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm thanh toán trước có sẵn của bạn. Khoản trả trước lớn hơn sẽ làm tăng giá mua tối đa của bạn và loại bỏ PMI nếu bạn đạt 20%. Máy tính cho thấy mức độ trả trước khác nhau ảnh hưởng như thế nào đến sức mua của bạn. Ví dụ: tăng khoản trả trước của bạn từ 10% lên 20% cho một ngôi nhà trị giá 400.000 USD sẽ tiết kiệm được khoảng 150 USD/tháng trong PMI.
- 4Đặt lãi suất thế chấp và thời hạn cho vay. Công cụ tính toán mặc định có lãi suất trung bình hiện tại (khoảng 6,8% trong thời hạn 30 năm cố định vào năm 2025), nhưng bạn có thể điều chỉnh cho phù hợp với tình huống cụ thể của mình. Kỳ hạn 15 năm giúp giảm tổng lãi suất từ 50-60% nhưng tăng khoản thanh toán hàng tháng lên khoảng 40%, làm giảm đáng kể mức giá phải chăng.
- 5Nhập thuế suất bất động sản địa phương (trung bình toàn quốc là khoảng 1,1% giá trị đánh giá), ước tính bảo hiểm chủ nhà hàng năm ($1.500-$3.000 trong phạm vi thông thường) và bất kỳ khoản phí HOA nào. Những chi phí phi thế chấp này có thể chiếm 25-40% tổng số tiền thanh toán nhà ở hàng tháng của bạn và thường bị người mua lần đầu đánh giá thấp.
- 6Máy tính áp dụng đồng thời cả tỷ lệ 28% mặt trước và 36% mặt sau. Cả hai hạn chế hơn sẽ quyết định khoản thanh toán hợp lý tối đa của bạn. Nếu bạn có những khoản nợ đáng kể hiện có, tỷ lệ hoàn vốn sẽ là hạn chế ràng buộc. Nếu bạn có ít nợ, tỷ lệ chi phí đầu vào sẽ kiểm soát.
- 7Xem lại kết quả hiển thị giá nhà phải chăng tối đa của bạn, chi tiết thanh toán hàng tháng ước tính (gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, PMI) và bài kiểm tra căng thẳng cho thấy mức tăng lãi suất 1-2% sẽ ảnh hưởng đến khoản thanh toán của bạn như thế nào. Máy tính cũng hiển thị tổng chi phí của khoản vay trong toàn bộ thời hạn của khoản vay bao gồm tất cả tiền lãi phải trả.
Ví dụ có lời giải
▾
Với tổng thu nhập hàng tháng là $6,250, mức giới hạn ban đầu là $1,750/tháng cho nhà ở. Giới hạn cuối cùng là tổng số nợ là 2.250 USD trừ đi 400 USD hiện có = 1.850 USD cho nhà ở. Tỷ lệ giao diện người dùng ($ 1.750) bị hạn chế và kiểm soát nhiều hơn. Khoản trả trước 30.000 USD là khoảng 10,7%, do đó PMI áp dụng ở mức khoảng 93 USD/tháng. Việc loại bỏ các khoản vay dành cho sinh viên sẽ làm tăng sức mua thêm khoảng 60.000 USD.
Không có khoản nợ hiện tại, cả hai tỷ lệ đều mang lại khoản thanh toán nhà ở tối đa là 3.500 USD. Phí HOA $250 làm giảm khả năng vay thế chấp khoảng $40,000. Với mức giảm 15,1%, PMI thường sẽ áp dụng, nhưng việc tăng khoản trả trước lên 106.000 USD (20%) sẽ loại bỏ PMI và cho phép giá mua cao hơn một chút là ~ 545.000 USD.
Mặc dù kiếm được 200.000 USD, khoản nợ 2.200 USD/tháng hiện tại đã hạn chế nghiêm trọng khả năng chi trả nhà ở. Tỷ lệ chi phí đầu vào sẽ cho phép mua nhà ở ở mức 4.667 USD/tháng, nhưng tỷ lệ chi phí sau sẽ giới hạn tổng số nợ ở mức 6.000 USD, chỉ còn lại 3.800 USD cho nhà ở. Việc trả hết các khoản nợ sẽ làm tăng mức giá phải chăng từ 480.000 USD lên khoảng 625.000 USD, tăng 145.000 USD.
Khoản thế chấp 15 năm có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhưng tổng tiền lãi giảm đáng kể. So với thời hạn 30 năm ở cùng mức giá, bạn sẽ tiết kiệm được khoảng 180.000 USD tiền lãi. Tuy nhiên, thời hạn 15 năm làm giảm giá nhà tối đa có thể mua được từ khoảng $425.000 (30 năm) xuống còn $325.000, giảm 24% sức mua. Sự đánh đổi là mức giá thấp hơn nhưng xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn nhiều và tiết kiệm tổng chi phí.
Ứng dụng thực tế
▾
Những người mua nhà lần đầu sử dụng máy tính để đặt ra mức giá thực tế trước khi săn nhà, tránh bẫy cảm xúc khi phải lòng những ngôi nhà mà họ không đủ khả năng chi trả. Một cặp vợ chồng kiếm được tổng cộng 95.000 đô la có thể nhận thấy phạm vi thoải mái của họ là từ 320.000 đến 370.000 đô la, cho phép họ tập trung tìm kiếm một cách hiệu quả.
Các đại lý bất động sản thực hiện tính toán khả năng chi trả trong quá trình tư vấn cho người mua để xác định trước khách hàng đủ điều kiện và đặt tiêu chí tìm kiếm phù hợp. Một đại lý có thể nhanh chóng cho thấy việc thanh toán khoản vay mua ô tô trị giá 400 USD/tháng trước khi đăng ký sẽ làm tăng sức mua của khách hàng lên 60.000 USD như thế nào.
Các nhân viên cho vay thế chấp sử dụng tỷ lệ khả năng chi trả để sàng lọc trước những người nộp đơn trước khi tiến hành bảo lãnh chính thức. Quy tắc 28/36 đưa ra đánh giá nhanh chóng về việc liệu người đi vay có đủ điều kiện hay không, tiết kiệm thời gian cho cả người cho vay và người nộp đơn.
Các nhà lập kế hoạch tài chính giúp khách hàng đánh giá xem nên mua một ngôi nhà đắt tiền hơn hay tiếp tục thận trọng. Máy tính cho phép phân tích kịch bản: điều gì sẽ xảy ra nếu tỷ giá giảm 1%? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn tiết kiệm thêm 20.000 USD cho khoản trả trước? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn trả hết khoản vay sinh viên trước?
Những người thuê nhà đang cân nhắc việc sở hữu nhà sử dụng máy tính để so sánh tiền thuê nhà hiện tại của họ với những gì họ có thể mua được, thường phát hiện ra rằng chi phí nhà ở hàng tháng của họ với tư cách là chủ sở hữu sẽ tương đương hoặc thậm chí thấp hơn tiền thuê nhà ở các thị trường có chi phí cao.
Trường hợp đặc biệt
▾
Người đi vay tự kinh doanh phải đối mặt với các yêu cầu chặt chẽ hơn về chứng từ thu nhập
Người cho vay thường yêu cầu khai thuế trong hai năm và tính thu nhập là mức trung bình của hai năm. Các khoản khấu trừ kinh doanh làm giảm thu nhập chịu thuế cũng làm giảm thu nhập đủ điều kiện. Một người tự kinh doanh kiếm được tổng cộng 150.000 USD nhưng báo cáo 90.000 USD sau khi khấu trừ đủ điều kiện dựa trên 90.000 USD. Điều này tạo ra sự căng thẳng giữa việc giảm thiểu thuế và tối đa hóa khả năng vay vốn.
Các khu vực có chi phí cao có thể biện minh cho việc vượt quá tỷ lệ tiêu chuẩn
Tại các thị trường như San Francisco, New York và Boston, nơi giá nhà trung bình vượt quá 8-10 lần thu nhập trung bình, việc tuân thủ nghiêm ngặt quy tắc 28/36 khiến hầu hết người dân không thể sở hữu nhà về mặt toán học. Một số người cho vay ở những thị trường này cho phép tỷ lệ trả trước lên tới 35-40% kèm theo hệ số bù đắp. Chương trình HomeReady của Fannie Mae và chương trình Home Could của Freddie Mac cung cấp các giới hạn DTI linh hoạt cho những người vay có thu nhập thấp đến trung bình ở các khu vực có chi phí cao.
Tính toán thanh toán khoản vay sinh viên khác nhau tùy theo loại khoản vay
Đối với các kế hoạch trả nợ theo thu nhập (IDR), người cho vay có thể sử dụng khoản thanh toán IDR thực tế (có thể là 0 USD đối với người có thu nhập thấp) hoặc 0,5-1,0% tổng số dư khoản vay, tùy theo mức nào cao hơn. FHA yêu cầu 1% số dư nếu khoản thanh toán là 0 USD. Một người vay có khoản vay sinh viên trị giá 100.000 USD trên IDR trả 200 USD/tháng có thể được tính là có nghĩa vụ nợ từ 500-1.000 USD/tháng, làm giảm đáng kể khả năng chi trả.
Khả năng chi trả theo mức thu nhập (2025, Tỷ lệ 6,8%, Giảm 20%, Không có nợ hiện tại)
▾
| Tổng thu nhập hàng năm | PITI tối đa hàng tháng (28%) | Giá nhà tối đa | Số tiền thế chấp |
|---|---|---|---|
| 50.000 USD | $1,167 | 195.000 USD | 156.000 USD |
| 75.000 USD | $1,750 | 295.000 USD | 236.000 USD |
| 100.000 USD | $2,333 | 395.000 USD | 316.000 USD |
| 125.000 USD | $2,917 | 495.000 USD | 396.000 USD |
| 150.000 USD | 3.500 USD | 590.000 USD | 472.000 USD |
| 200.000 USD | $4,667 | 790.000 USD | 632.000 USD |
| 250.000 USD | $5,833 | 985.000 USD | 788.000 USD |
Câu hỏi thường gặp
▾
Quy tắc 28/36 là gì và tại sao nó lại quan trọng?
Quy tắc 28/36 là hướng dẫn cho vay nêu rõ chi phí nhà ở không được vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng (tỷ lệ trước mắt) và tổng số tiền thanh toán nợ không được vượt quá 36% (tỷ lệ cuối cùng). Điều này quan trọng vì hầu hết những người cho vay thông thường đều sử dụng các ngưỡng này để xác định việc phê duyệt khoản vay. Việc vượt quá các tỷ lệ này thường đòi hỏi các yếu tố bù đắp như tín dụng xuất sắc, dự trữ lớn hoặc khoản thanh toán trả trước rất cao.
Tôi vẫn có thể được thế chấp nếu vượt quá tỷ lệ 28/36 chứ?
Đúng. Các khoản vay của FHA cho phép tỷ lệ lên tới 31/43 và một số người cho vay chấp thuận các khoản vay thông thường với tỷ lệ hoàn vốn lên tới 45-50% đối với những người đi vay có hệ số bù đắp mạnh (điểm tín dụng trên 740, dự trữ sáu tháng, tỷ lệ khoản vay trên giá trị thấp). Tuy nhiên, việc vượt quá 36% tổng nợ sẽ làm tăng đáng kể nguy cơ căng thẳng tài chính. Trong cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008, những người đi vay có tỷ lệ DTI cao không trả được nợ ở mức cao gấp 3-5 lần tỷ lệ những người đi vay theo hướng dẫn.
Tôi có nên tính thu nhập của bạn đời nếu chúng tôi chưa kết hôn không?
Nếu bạn đang nộp đơn xin thế chấp chung, cả thu nhập và cả hai khoản nợ đều được bao gồm. Nếu chỉ có một người được thế chấp thì chỉ có thu nhập của người đó đủ điều kiện nhưng cũng chỉ tính các khoản nợ của họ. Đôi khi, đối tác có thu nhập cao hơn, nợ thấp hơn sẽ có lợi khi đăng ký một mình. Sự đánh đổi là bạn mất thu nhập của người khác vì mục đích đánh giá năng lực.
Lãi suất thay đổi 1% ảnh hưởng đến khả năng chi trả như thế nào?
Tỷ giá tăng 1% sẽ làm giảm sức mua khoảng 10-12%. Với khoản thế chấp 400.000 USD với lãi suất 6%, khoản thanh toán P&I hàng tháng là 2.398 USD. Ở mức 7%, nó tăng lên 2.661 USD, tăng 263 USD/tháng. Để duy trì khoản thanh toán tương tự, bạn sẽ cần giảm số tiền vay khoảng 40.000 USD. Đây là lý do tại sao ngay cả những thay đổi lãi suất nhỏ cũng tác động đáng kể đến khả năng chi trả.
Máy tính có tính đến mức tăng trưởng thu nhập trong tương lai không?
Không, và nó không nên. Người cho vay đủ điều kiện cho bạn dựa trên thu nhập được ghi nhận hiện tại chứ không phải thu nhập dự kiến trong tương lai. Lập kế hoạch 'phát triển thành' một khoản thế chấp là rủi ro. Tuy nhiên, nếu bạn tự tin về việc tăng lương hoặc thăng chức trong thời gian ngắn, bạn có thể chọn đợi một vài tháng và nộp đơn với mức thu nhập được ghi nhận cao hơn.
PMI là gì và làm cách nào để tránh nó?
Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) được yêu cầu đối với các khoản vay thông thường khi khoản trả trước dưới 20%. Thông thường, chi phí này là 0,5-1,5% số tiền vay hàng năm ($100-$250/tháng đối với khoản vay $300.000). Bạn có thể tránh PMI bằng cách giảm 20%, chọn khoản vay VA (không có PMI) hoặc sử dụng cơ cấu khoản vay cõng (80/10/10). PMI sẽ tự động bị xóa khi bạn đạt mức vốn chủ sở hữu 20%.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Sử dụng lương ròng (mang về nhà) thay vì tổng thu nhập: Quy tắc 28/36 dựa trên tổng thu nhập trước thuế. Việc sử dụng thu nhập ròng sẽ đánh giá thấp khả năng chi trả của bạn từ 20-30%. Một hộ gia đình kiếm được tổng cộng 100.000 USD với 75.000 USD ròng sẽ đánh giá thấp mức giá tối đa của họ khoảng 100.000 USD nếu sử dụng thu nhập ròng trong tính toán.
- !Quên bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, PMI và HOA trong khoản thanh toán hàng tháng: Những chi phí phi thế chấp này thường cộng thêm $500-$1.200/tháng vào khoản thanh toán. Nhiều người mua lần đầu chỉ quan tâm đến tiền gốc và lãi thế chấp, sau đó bị sốc khi nghĩa vụ thực tế hàng tháng cao hơn 30-40%.
- !Không tính tất cả các khoản nợ hiện có trong tỷ lệ dự phòng: Các khoản vay trả chậm dành cho sinh viên, các khoản vay đồng ký kết, số dư mua ngay trả sau và các khoản thanh toán bằng thẻ tín dụng tối thiểu đều được tính. Người cho vay lấy báo cáo tín dụng của bạn và bao gồm mọi nghĩa vụ định kỳ. Việc bỏ qua những khoản nợ này có thể dẫn đến việc đánh giá quá cao mức giá phải chăng của bạn lên tới 50.000-150.000 USD.
- !Giả sử bạn nên mua ở mức giá phải chăng tối đa của mình: Quy tắc 28/36 thể hiện giới hạn trên của những gì người cho vay sẽ chấp thuận, không nhất thiết là những gì bạn cảm thấy thoải mái. Nhiều cố vấn tài chính khuyên bạn nên giữ chi phí nhà ở ở mức 25% hoặc ít hơn trên tổng thu nhập để duy trì đủ tiền tiết kiệm, quỹ khẩn cấp và lối sống linh hoạt.
- !Bỏ qua chi phí đóng khi tính toán khoản trả trước: Chi phí đóng thường chiếm 2-5% giá mua ($8.000-$20.000 đối với căn nhà trị giá $400.000). Nếu toàn bộ khoản tiết kiệm của bạn được chuyển sang khoản trả trước mà không còn gì để đóng chi phí, thì thực tế bạn sẽ có khoản trả trước nhỏ hơn hoặc cần sự nhượng bộ của người bán.
Mẹo Chuyên Nghiệp
Trước khi săn nhà, hãy nhận được sự chấp thuận trước đầy đủ (không chỉ là sơ tuyển) từ người cho vay. Phê duyệt trước bao gồm kiểm tra tín dụng và xác minh thu nhập, cung cấp cho bạn mức giá mua tối đa cụ thể. Sau đó, đặt trần tìm kiếm của bạn thấp hơn mức tối đa đó 10-15% để chừa chỗ cho các cuộc chiến đấu thầu, chi phí bất ngờ và các khoản thanh toán hàng tháng thoải mái mà không làm căng ngân sách của bạn đến mức đột phá.
Bạn có biết?
Quy tắc 28/36 bắt nguồn từ những năm 1970 khi giá nhà trung bình gấp khoảng 3 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình. Ngày nay, giá nhà trung bình trên toàn quốc xấp xỉ 5,5 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình và ở các thành phố như San Francisco, giá nhà này vượt quá 12 lần, khiến quy tắc ban đầu gần như không thể tuân theo ở nhiều thị trường.
Regional Guides
▾
United States (High-Cost Markets)▾
United Kingdom▾
Canada▾
Tài liệu tham khảo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.