Máy tính HELOC

Tài trợ cải tạo nhà: tài trợ cải tạo làm tăng giá trị tài sản

Hợp nhất nợ: thay thế nợ thẻ tín dụng lãi suất cao bằng HELOC lãi suất thấp

Dự phòng quỹ khẩn cấp: hạn mức tín dụng thường trực cho các chi phí lớn bất ngờ

Hỗ trợ tài chính bắc cầu: tài trợ khoản trả trước cho một ngôi nhà mới trước khi ngôi nhà hiện tại được bán

Tài trợ giáo dục hoặc kinh doanh: tiếp cận vốn chủ sở hữu nhà để đầu tư vào vốn nhân lực hoặc kinh doanh

Sự khác biệt giữa khoản vay HELOC và khoản vay mua nhà là gì?

HELOC là hạn mức tín dụng quay vòng với lãi suất thay đổi - bạn rút khi cần và chỉ trả lãi cho số tiền bạn sử dụng. Khoản vay mua nhà là khoản vay trả góp một lần, lãi suất cố định, trả cố định. HELOC cung cấp sự linh hoạt cho các chi phí liên tục hoặc không chắc chắn; các khoản vay mua nhà mang lại sự chắc chắn trong thanh toán cho các nhu cầu một lần. HELOC thường có tỷ lệ ban đầu thấp hơn; các khoản cho vay mua nhà bảo vệ khỏi việc tăng lãi suất. Hầu hết các cố vấn tài chính đề nghị sử dụng khoản vay thế chấp nhà (không phải HELOC) cho các nhu cầu lớn, một lần khi lãi suất đang tăng.

HELOC ảnh hưởng đến điểm tín dụng của tôi như thế nào?

Việc mở HELOC sẽ thêm một tài khoản tín dụng mới, điều này có thể tạm thời hạ thấp điểm của bạn một chút (yêu cầu khó + tài khoản mới). Tuy nhiên, HELOC cũng có thể cải thiện kết hợp tín dụng của bạn (thêm tài khoản tín dụng có bảo đảm quay vòng) và giảm việc sử dụng tín dụng trên các thẻ không có bảo đảm nếu được sử dụng để thanh toán chúng. Rủi ro chính: dựa nhiều vào HELOC sẽ làm tăng gánh nặng nợ tổng thể của bạn và nếu bạn gặp khó khăn với các khoản thanh toán, các khoản thanh toán trễ sẽ làm tổn hại nghiêm trọng đến điểm số của bạn và khiến ngôi nhà của bạn gặp rủi ro.

Lãi suất HELOC có được khấu trừ thuế không?

Theo luật hiện hành (Đạo luật việc làm và cắt giảm thuế năm 2017 đến ít nhất là năm 2025), tiền lãi HELOC CHỈ được khấu trừ nếu số tiền cho vay được sử dụng để 'mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể' ngôi nhà đảm bảo cho khoản vay. Tiền lãi dùng để thanh toán thẻ tín dụng, tài trợ cho giáo dục hoặc trang trải các chi phí cá nhân KHÔNG được khấu trừ. Tổng số nợ thế chấp và vốn sở hữu nhà kết hợp mà bạn có thể khấu trừ lãi được giới hạn ở mức 750.000 USD (375.000 USD đối với vợ chồng nộp đơn riêng). Luôn tham khảo ý kiến ​​​​chuyên gia về thuế - khoản khấu trừ phụ thuộc vào việc sử dụng tiền thu được cụ thể của bạn.

Tôi cần điểm tín dụng nào cho HELOC?

Hầu hết những người cho vay đều yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 620–680 để được HELOC phê duyệt, với mức giá tốt nhất dành cho điểm 740+. Người cho vay cũng đánh giá tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn (thường thích DTI dưới 43%), sự ổn định về việc làm và tài liệu về thu nhập. Giới hạn CLTV (80–90%) cũng phụ thuộc vào hồ sơ tín dụng của bạn - tín dụng tốt hơn giúp bạn có quyền truy cập vào CLTV cao hơn, nghĩa là hạn mức tín dụng lớn hơn so với giá trị căn nhà.

Điều gì xảy ra với HELOC của tôi nếu giá trị nhà giảm?

Nếu giá trị căn nhà của bạn giảm đáng kể (như trong năm 2008–2009), người cho vay có thể đóng băng hoặc giảm hạn mức tín dụng HELOC của bạn - ngay cả khi bạn chưa vay mượn nó. Trong cuộc khủng hoảng nhà ở, nhiều chủ nhà dự kiến ​​sử dụng HELOC của họ bỗng nhiên không còn sử dụng được. Ngoài ra, nếu giá trị giảm đẩy CLTV của bạn vượt quá giới hạn của người cho vay, người cho vay có thể yêu cầu trả nợ gốc để đưa tỷ lệ trở lại mức phù hợp. Không bao giờ coi HELOC là quỹ khẩn cấp được đảm bảo mà không duy trì tính thanh khoản khác.

Tôi có thể sử dụng HELOC để đầu tư vào cổ phiếu hoặc bất động sản không?

Về mặt kỹ thuật thì có, nhưng nó đòi hỏi phải phân tích cẩn thận. Vay với lãi suất HELOC 8–9% để đầu tư vào cổ phiếu hoặc bất động sản chỉ là đòn bẩy tích cực nếu lợi nhuận đầu tư vượt quá chi phí đi vay. Trong môi trường lãi suất thấp 2010–2021, một số nhà đầu tư đã sử dụng HELOC một cách có lợi ở mức 4–5% để thanh toán trước bất động sản. Trong môi trường lãi suất 9%, phép toán khó hơn nhiều - hầu hết các kịch bản về thị trường chứng khoán và bất động sản đều không thể vượt qua mức 9% sau thuế và rủi ro một cách đáng tin cậy. Hầu hết các nhà hoạch định tài chính đều khuyên bạn không nên vay tiền mua nhà để đầu tư vào những tài sản dễ biến động.

Những khoản phí nào liên quan đến việc mở HELOC?

Phí HELOC khác nhau tùy theo người cho vay và bao gồm: phí thẩm định ($300–$600), phí ban đầu (0–1% hạn mức tín dụng), tìm kiếm quyền sở hữu và bảo hiểm ($200–$400), phí ghi chép ($50–$200) và phí duy trì hàng năm ($50–$100/năm). Một số người cho vay cung cấp HELOC phí thấp hoặc miễn phí nhưng bù đắp chi phí bằng lãi suất cao hơn một chút. Phí đóng cửa sớm (trong vòng 2–3 năm kể từ khi mở) là phổ biến - thường là $200–$500. Mua sắm ít nhất 3 người cho vay và so sánh cả lãi suất và tổng chi phí trước khi cam kết.

Tỷ lệ HELOC được tính như thế nào?

Hầu hết các HELOC sử dụng Tỷ lệ chính của Wall Street Journal làm chỉ số, cộng với mức ký quỹ do người cho vay đặt ra dựa trên hồ sơ tín dụng của bạn. Tỷ lệ ký quỹ thường dao động từ 0% đến 2% đối với những người vay đủ điều kiện. Khi Fed tăng lãi suất mục tiêu, Lãi suất cơ bản sẽ ngay lập tức tăng theo (Prime = Mục tiêu của quỹ Fed + 3%) và lãi suất HELOC của bạn sẽ tăng trong cùng chu kỳ thanh toán. Trong năm 2022–2023, Fed đã tăng lãi suất thêm 525 điểm cơ bản, chuyển lãi suất Prime từ 3,25% lên 8,5% và lãi suất HELOC từ khoảng 4% lên 8–10% đối với hầu hết người đi vay.