Nedir HELOC Calculator?
▾
Ev Sermayesi Kredi Limiti (HELOC), evinizdeki özsermaye ile güvence altına alınan döner bir kredi tesisidir. Bir kredi kartı gibi, size çekebileceğiniz, geri ödeyebileceğiniz ve çekim süresi boyunca tekrar çekebileceğiniz bir kredi limiti verir; ancak kredi kartından farklı olarak faiz oranları önemli ölçüde daha düşüktür çünkü eviniz teminat görevi görür. HELOC'lar, ev sahiplerinin ev tadilatı, borç konsolidasyonu, eğitim masrafları, iş yatırımı veya acil durum rezervleri için büyük miktarlarda sermayeye erişmelerinin en esnek ve uygun maliyetli yollarından biridir. HELOC kredi limiti genellikle evinizin ekspertiz değerinin %80-90'ı eksi ödenmemiş ipotek bakiyenizdir. Örneğin, 400.000 $ değerindeki ve 180.000 $ ipotek bakiyesine sahip bir ev, 140.000 $ - 180.000 $'a kadar bir HELOC'u destekleyebilir (borç verenin birleşik kredi-değer limitine bağlı olarak). Bu hesaplamada ev sermayeniz teminat olarak kullanılır, bu nedenle faiz oranları teminatsız bireysel kredilerden veya kredi kartlarından çok daha düşüktür. HELOC'ların iki farklı aşaması vardır. Çekiliş süresi (genellikle 5-10 yıl), özgürce borç alıp geri ödeyebileceğiniz zamandır. Bu aşamada, birçok HELOC yalnızca ödenmemiş bakiyenin faiz ödemesini gerektirir; anapara indirimine gerek yoktur. Bu, minimum ödemeleri düşük tutar ancak bakiyenin büyük kalabileceği anlamına gelir. Geri ödeme dönemi (genellikle 10-20 yıl), çekiliş döneminin kapanmasından sonra başlar: yeni borç almaya izin verilmez ve ödenmemiş anapara artı faizi, genellikle çekiliş dönemi minimumlarından önemli ölçüde daha yüksek aylık ödemelerle geri ödemeniz gerekir. HELOC faiz oranları değişkendir ve bir göstergeye (tipik olarak Merkez Bankası'nın hedef oranıyla birlikte hareket eden Prime Rate) artı bir marja bağlıdır. Fed oranları artırdığında HELOC oranları hemen yükselir; bu nedenle 2021'de HELOC'ları %4 oranında alan ev sahipleri, oranların 2023 yılına kadar %8-9'a yükseldiğini gördü. Uzun vadeli borçlanma ihtiyaçları için HELOC kullanılmadan önce bu oran riski dikkatle değerlendirilmelidir.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
Formül
▾
HELOC Kredi Limiti = (Ev Değeri × CLTV%) − Ödenmemiş Mortgage
Aylık Faiz Ödemesi (çekilme dönemi) = Ödenmemiş Bakiye × (Yıllık Oran / 12)
Aylık Geri Ödeme Ödemesi = [P × r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
P = çekim sonunda ödenmemiş bakiye, r = aylık oran, n = geri ödeme aylarıDeğişken açıklaması
▾
| Sembol | Ad | Birim | Açıklama |
|---|---|---|---|
| HV | Ev Değeri | currency | Evin güncel olarak değerlendirilen piyasa değeri (borç verenler değerlendirme siparişi verir veya AVM'leri kullanır) |
| CLTV | Birleşik Kredi/Değer Oranı | % | Toplam teminatlı borcun ev değerine maksimum oranı; HELOC'lar için tipik olarak %80-90 |
| MB | İpotek Bakiyesi | currency | HELOC başvurusu sırasında ilk ipoteğe ilişkin ödenmemiş anapara bakiyesi |
| CL | Kredi Limiti | currency | HELOC kapsamında mevcut maksimum borçlanma: (HV × CLTV%) − MB |
| r | Aylık Faiz Oranı | % | Yıllık HELOC oranı 12'ye bölünür; değişken - Prime Rate hareketleriyle değişiklikler |
Nasıl HELOC Calculator
▾
- 1Evinizin mevcut piyasa değerini resmi bir değerlendirme, borç verenin otomatik değerleme modeli veya mahallenizdeki yakın tarihli karşılaştırılabilir satışlar aracılığıyla belirleyin.
- 2En son ipotek ekstrenizden ödenmemiş ilk ipotek bakiyenizi bulun.
- 3Mevcut kredi limitinizi hesaplayın: (Ev Değeri × Borç Verenin CLTV limiti) − Mortgage Bakiyesi. Çoğu kredi veren, CLTV'yi %80-90 oranında sınırlandırır.
- 4Çekiliş döneminde aylık faiz ödemelerini hesaplayın: Ödenmemiş Bakiye × (Yıllık Oran / 12). Bu, yalnızca faizli HELOC'lar için minimum ödemenizdir. Anaparayı ve gelecekteki faizi azaltmak için daha fazla ödeyin.
- 5Çekiliş süresinin sonunda ödenmemiş bakiyeniz amortisman kredisine dönüşür. Yeni aylık ödemeyi, geri ödeme dönemi dönemiyle birlikte standart amortisman formülünü kullanarak hesaplayın.
- 6Prime Rate'i (ve Fed politika duyurularını) izleyin: HELOC oranınız Prime hareket ettiğinde değişir ve aylık ödemenizi etkiler. Bütçenize faiz artırımı senaryoları oluşturun.
Çözümlü Örnekler
▾
Maksimum birleşik borç = 450.000 ABD Doları × %85 = 382.500 ABD Doları. HELOC limiti = 382.500 $ – 220.000 $ mevcut ipotek = 162.500 $. Bu ev sahibi, döner kredi limiti olarak 162.500 $'a kadar erişebilir. Onaylanan gerçek limit, kredi puanına, gelire ve borç verenin politikasına bağlı olarak daha düşük olabilir. Not: Tam limitin hemen kullanılması CLTV'yi tam olarak %85'e getirecektir.
Aylık oran = %8,5 / 12 = %0,7083. Aylık faiz = 50.000 ABD Doları × %0,7083 = 354,17 ABD Doları. Bu oranda, bir yıl sonra borçlu 4.250 $ faiz ödemiştir; ancak 50.000 $ anapara bakiyesi değişmemiştir. Ev sahibi yalnızca 10 yıllık vade için minimum faiz ödemesi yaparsa, 42.500 $ faiz ödemiş olacak ve geri ödeme dönemi başladığında hala 50.000 $ borcu olacak.
Çekiliş döneminde %8: 80.000 ABD Doları × (%8/12) = yalnızca 533 ABD Doları/ay faiz. Geri ödeme başlangıcında: r = %8/12 = %0,6667, n = 240 ay. Ödeme = [80.000 ABD Doları × %0,6667 × (1,006667)^240] / [(1,006667)^240 − 1] = 668,96 ABD Doları. Ödeme, yalnızca faizden tam amortismana kadar %25 artış gösteriyor; bu, birçok HELOC borçlusunu şaşırtan 'ödeme şoku'. Eğer oranlar faiz döneminin başlangıcından bu yana artmışsa, şok daha da şiddetli olabilir.
Yıllık HELOC faizi = 60.000 ABD Doları × %8,5 = 5.100 ABD Doları. Yenilemenin evin değerine 45.000 ABD Doları eklemesi ve yerel pazarın yıllık %5 (22.500 ABD Doları/yıl) değer kazanması halinde, faiz maliyeti 3 aydan daha kısa bir sürede karşılanır. Bununla birlikte, yenileme ROI'si büyük ölçüde farklılık gösterir; mutfaklar maliyetin ortalama %100'ü yerine %60-80'ini geri getirir. HELOC, toplam yenileme maliyeti < evin katma değeri + HELOC ödeme döneminde birikmiş takdir ise anlamlıdır.
2021: 100.000 ABD Doları × (%4/12) = 333 ABD Doları/ay. 2024: 100.000 ABD Doları × (%9/12) = 750 ABD Doları/ay. 500 baz puanlık faiz artışı aynı bakiyedeki aylık faiz yükümlülüğünü iki katından fazla artırdı. Bu, HELOC'lerin temel risklerinden biridir; yükselen oran ortamlarında değişken faiz oranlarına maruz kalma. Ayda 333 ABD doları tutarında bütçe ayıran bir ev sahibi, temel bakiyesinde herhangi bir değişiklik olmadan artık ayda 750 ABD doları ile karşı karşıyadır. Sabit faizli konut kredileri bu riski ortadan kaldırır.
Gerçek dünya uygulamaları
▾
Ev yenileme finansmanı: mülk değerini artıran yenilemelerin finansmanı
Borç konsolidasyonu: Yüksek faizli kredi kartı borcunun düşük faizli HELOC ile değiştirilmesi
Acil durum fonu yedeklemesi: büyük beklenmedik harcamalar için sürekli kredi limiti
Köprü finansmanı: mevcut ev satılmadan önce yeni bir evin peşinatının finansmanı
Eğitim veya işletme finansmanı: insan veya işletme sermayesine yatırım için konut sermayesine erişim
Özel durumlar
▾
Yalnızca faizli HELOC'ler: Bazı kredi verenler, kalıcı olarak yalnızca faizli HELOC'lar sunar
Yalnızca Faizli HELOC'lar: Bazı kredi verenler, kalıcı olarak yalnızca faiz ödemeli (vade sonunda balon yapısı) HELOC'lar sunmaktadır. Balonu ödeyemezseniz veya vadesi geldiğinde yeni bir krediye hak kazanamazsanız, bunlar yeniden finansman riski taşır.
İkinci ev veya yatırım amaçlı gayrimenkul HELOC'ler: Genellikle daha katı CLTV limitleri vardır
İkinci ev veya yatırım amaçlı gayrimenkul HELOC'leri: Genellikle birincil ikamet HELOC'larına göre daha katı CLTV limitlerine (%70-75), daha yüksek faiz oranı marjlarına ve daha sıkı nitelik gerekliliklerine sahiptir.
Tek başına vs.
sırtlama HELOC'lar: Sırtlama HELOC (PMI'dan kaçınmak için satın alma sırasında ilk ipotek ile birlikte alınır), satın alma sonrasında alınan bağımsız bir HELOC'tan farklı vergi ve ödeme dinamiklerine sahiptir.
HELOC ve Konut Sermayesi Kredisi ile Nakit Çıkış Refi Karşılaştırması
▾
| Özellik | HELOC | Konut Sermayesi Kredisi | Nakit Çıkışlı Yeniden Finansman |
|---|---|---|---|
| Ücret Türü | Değişken (Asal + kenar boşluğu) | Sabit | Sabit veya Değişken |
| Ödeme | Döner çekme | Toptan | Toptan |
| Esneklik | Yüksek — gerektiği kadar çizin | Düşük — sabit tutar | Düşük — sabit tutar |
| Hız Seviyesi | Tipik olarak HEL'den daha düşük | HELOC'tan biraz daha yüksek | İlk ipotek piyasasına göre |
| Çekme/Geri Ödeme Yapısı | Çekiliş süresi ve ardından geri ödeme | 1. günden itibaren tam amortisman | 1. günden itibaren tam amortisman |
| En İyisi | Devam eden veya belirsiz maliyetler | Bir kerelik tanımlanmış gider | Genel ipotek oranının düşürülmesi + özsermaye |
| Kapanış Maliyetleri | Düşük (500-2.000 Dolar) | Orta (1.000$–3.000$) | Yüksek (kredi tutarının %2-5'i) |
Sık sorulan sorular
▾
HELOC ile konut sermayesi kredisi arasındaki fark nedir?
HELOC, değişken oranlı döner bir kredi limitidir; gerektiği kadar çekersiniz ve yalnızca kullandığınız kadar faiz ödersiniz. Konut kredisi toplu, sabit faizli, sabit ödemeli bir kredidir. HELOC'lar devam eden veya belirsiz harcamalar için esneklik sunar; Konut sermayesi kredileri, bir kerelik ihtiyaçlar için ödeme kesinliği sunar. HELOC'lar tipik olarak daha düşük başlangıç hızlarına sahiptir; Konut sermayesi kredileri oran artışlarına karşı koruma sağlar. Çoğu mali müşavir, faiz oranları yükseldiğinde büyük, tek seferlik ihtiyaçlar için konut sermayesi kredisi (HELOC değil) kullanılmasını önermektedir.
HELOC kredi puanımı nasıl etkiler?
HELOC açtığınızda, puanınızı geçici olarak biraz düşürebilecek yeni bir kredi hesabı eklenir (zor sorgulama + yeni hesap). Bununla birlikte, bir HELOC aynı zamanda kredi karışımınızı da iyileştirebilir (döner bir güvenli kredi hesabı ekleyerek) ve ödeme yapmak için kullanıldığında güvenli olmayan kartlardaki kredi kullanımını azaltabilir. Ana risk: HELOC'tan yoğun şekilde yararlanmak genel borç yükünüzü artırır ve ödemelerde zorluk yaşarsanız geç ödemeler puanınıza ciddi şekilde zarar verir ve evinizi riske atar.
HELOC faizi vergiden düşülebilir mi?
Mevcut yasa uyarınca (Vergi Kesintileri ve İş Yasası 2017'den en az 2025'e kadar), HELOC faizi YALNIZCA kredi gelirlerinin krediyi güvence altına alan evi 'satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek' için kullanılması durumunda düşülebilir. Kredi kartlarının ödenmesi, eğitimin finansmanı veya kişisel harcamaların karşılanması için kullanılan faiz DÜZENLENMEZ. Faizini düşebileceğiniz toplam ipotek ve konut sermayesi borcunun sınırı 750.000 ABD Dolarıdır (ayrıca evlilik başvuruları için 375.000 ABD Doları). Her zaman bir vergi uzmanına danışın; vergiden düşülebilirlik, gelirin özel kullanımına bağlıdır.
HELOC için hangi kredi puanına ihtiyacım var?
Çoğu kredi veren, HELOC onayı için minimum 620-680 kredi puanı gerektirir; en iyi oranlar 740+ puanlara ayrılmıştır. Borç verenler ayrıca borç-gelir oranınızı (genellikle %43'ün altındaki DTI'yi tercih eder), istihdam istikrarını ve gelir belgelerinizi de değerlendirir. CLTV limiti (%80-90) aynı zamanda kredi profilinize de bağlıdır; daha iyi kredi, daha yüksek CLTV'ye erişim sağlar, bu da ev değerine göre daha büyük bir kredi limiti anlamına gelir.
Ev değerleri düşerse HELOC'uma ne olur?
Evinizin değeri önemli ölçüde düşerse (2008-2009'da olduğu gibi), kredi verenler HELOC kredi limitinizi, buna karşı borç almamış olsanız bile dondurabilir veya azaltabilir. Konut krizi sırasında, HELOC'u kullanmayı bekleyen birçok ev sahibi aniden bunun kullanılamadığını fark etti. Ek olarak, eğer düşen değerler CLTV'nizi borç verenin limitinin üzerine çıkarırsa, borç veren, oranı tekrar uyumlu hale getirmek için anapara geri ödemesini talep edebilir. Başka bir likidite sağlamadan HELOC'u asla garantili bir acil durum fonu olarak görmeyin.
Hisse senetlerine veya gayrimenkule yatırım yapmak için HELOC kullanabilir miyim?
Teknik olarak evet ama dikkatli bir analiz gerektiriyor. Hisse senetlerine veya gayrimenkullere yatırım yapmak için %8-9 HELOC oranlarıyla borçlanmak, yalnızca yatırım getirilerinin borçlanma maliyetini aşması durumunda pozitif kaldıraçtır. 2010-2021 düşük faiz ortamında, bazı yatırımcılar gayrimenkul peşinatları için %4-5 oranındaki HELOC'ları kârlı bir şekilde kullandı. %9'luk bir oran ortamında matematik çok daha zordur; borsa ve emlak senaryolarının çoğu, vergiler ve risk sonrasında %9'u güvenilir bir şekilde geçemez. Çoğu finansal planlamacı, değişken varlıklara yatırım yapmak için evinize karşı borçlanmamanızı tavsiye eder.
HELOC açmanın ücretleri nelerdir?
HELOC ücretleri borç verene göre değişir ve şunları içerir: değerlendirme ücreti (300 – 600 ABD Doları), oluşturma ücreti (kredi limitinin %0 – 1'i), tapu arama ve sigorta (200 – 400 ABD Doları), kayıt ücretleri (50 – 200 ABD Doları) ve yıllık bakım ücretleri (50 – 100 ABD Doları/yıl). Bazı kredi verenler düşük ücretli veya ücretsiz HELOC'ler sunuyor ancak maliyetleri biraz daha yüksek faiz oranlarıyla dengeliyor. Erken kapatma ücretleri (açılıştan sonraki 2-3 yıl içinde) yaygındır; genellikle 200-500 ABD Doları. En az 3 kredi verenden alışveriş yapın ve taahhütte bulunmadan önce hem oranı hem de toplam ücret maliyetini karşılaştırın.
HELOC oranı nasıl hesaplanır?
Çoğu HELOC, endeks olarak Wall Street Journal Prime Rate'i ve kredi profilinize göre borç veren tarafından belirlenen marjı kullanır. İyi nitelikli borçlular için marj genellikle %0 ile %2 arasında değişir. Fed hedef oranını artırdığında, bunu hemen Prime Rate takip eder (Prime = Fed Fon Hedefi + %3) ve HELOC oranınız aynı faturalandırma döngüsünde artar. 2022-2023'te Fed, çoğu borçlu için faiz oranlarını 525 baz puan artırarak Prime'ı %3,25'ten %8,5'e, HELOC oranlarını da kabaca %4'ten %8-10'a çıkardı.
Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar
▾
- !HELOC kredi limitini bankadaki nakit olarak ele almak; mülk değerleri düşerse veya kredi durumunuz değişirse borç veren tarafından dondurulabilir veya azaltılabilir.
- !Çekiliş dönemi boyunca yalnızca faizden oluşan minimum ödemelerin yapılması ve anapara bakiyesinin göz ardı edilmesi, geri ödeme dönemi başladığında ciddi ödeme şokuna yol açar.
- !Değişken oranlı HELOC'larda oran artışlarını planlamayın; ödeme kapasitenizi stres testi için mevcut orandan %2-3 daha yüksek oranlara bütçe ayırın.
- !Varlıkların (arabalar, tatiller) amortismanı için HELOC gelirlerini kullanarak, en önemli uzun vadeli varlığınızla kısa vadeli tüketimi güvence altına alırsınız.
Uzman İpucu
Bir HELOC açarsanız ancak hemen kullanmayı planlamıyorsanız, bakiyenizi 0 ABD Doları tutarında tutun ve yedek kredi limiti olarak değerlendirin. Bu, neredeyse hiçbir maliyeti yoktur (varsa yalnızca yıllık ücret) ve gerçek bir acil durumda, kullanılmayan bakiye üzerinde faiz biriktirme riski olmadan büyük meblağlara anında erişmenizi sağlar.
Biliyor muydunuz?
ABD'deki konut patlamasının 2005-2006'da zirve yaptığı dönemde, Amerikalılar, nakit çıkışı yeniden finansmanı, HELOC'lar ve konut sermayesi kredileri yoluyla yılda yaklaşık 800 milyar dolar konut sermayesi çekiyorlardı. Bu 'ev ATM'si olgusu tüketici harcamalarını artırdı, ancak 2008-2009'da fiyatlar çöktüğünde milyonlarca ev sahibini çok az özsermayeyle ya da hiç özsermayeyle karşı karşıya bıraktı ve bu da mali krizin derinliğine ve ciddiyetine katkıda bulundu.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Kaynaklar
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Devamını oku →Haftalık Matematik İpuçları Alın
Her hafta hesap makinesi ipuçları alan 12.000+ aboneye katılın.