คืออะไร HELOC Calculator?
▾
วงเงินเครดิตเพื่อการซื้อบ้าน (HELOC) คือวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนที่ค้ำประกันโดยเงินทุนในบ้านของคุณ เช่นเดียวกับบัตรเครดิต ให้วงเงินเครดิตแก่คุณซึ่งคุณสามารถเบิกจ่าย ชำระคืน และเบิกใช้อีกครั้งในช่วงระยะเวลาการเบิกจ่าย แต่ไม่เหมือนกับบัตรเครดิต อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอย่างมากเนื่องจากบ้านของคุณทำหน้าที่เป็นหลักประกัน HELOCs เป็นหนึ่งในวิธีที่ยืดหยุ่นและคุ้มค่าที่สุดสำหรับเจ้าของบ้านในการเข้าถึงเงินทุนจำนวนมากสำหรับการปรับปรุงบ้าน การรวมหนี้ ค่าใช้จ่ายด้านการศึกษา การลงทุนทางธุรกิจ หรือทุนสำรองฉุกเฉิน โดยทั่วไปวงเงินเครดิตของ HELOC จะอยู่ที่ 80–90% ของราคาประเมินบ้านลบด้วยยอดเงินจำนองคงค้างของคุณ ตัวอย่างเช่น บ้านมูลค่า 400,000 ดอลลาร์ที่มียอดจำนอง 180,000 ดอลลาร์สามารถรองรับ HELOC ได้สูงถึง 140,000–180,000 ดอลลาร์ (ขึ้นอยู่กับวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่ารวมของผู้ให้กู้) การคำนวณนี้ใช้ส่วนของบ้านเป็นหลักประกัน ซึ่งเป็นสาเหตุที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลหรือบัตรเครดิตที่ไม่มีหลักประกันมาก HELOC มีสองระยะที่แตกต่างกัน ระยะเวลาในการจับฉลาก (โดยทั่วไปคือ 5-10 ปี) คือช่วงที่คุณสามารถยืมและชำระคืนได้อย่างอิสระ ในระหว่างระยะนี้ HELOC จำนวนมากต้องการเพียงการชำระดอกเบี้ยสำหรับยอดคงค้างเท่านั้น โดยไม่จำเป็นต้องลดเงินต้น ซึ่งจะทำให้การชำระเงินขั้นต่ำต่ำแต่หมายความว่ายอดคงเหลือยังคงมีมาก ระยะเวลาการชำระคืน (โดยทั่วไปคือ 10-20 ปี) เริ่มต้นหลังจากสิ้นสุดช่วงการเบิกจ่าย: ไม่อนุญาตให้มีการกู้ยืมใหม่ และคุณจะต้องชำระคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยที่ค้างอยู่ โดยมักจะมีการชำระรายเดือนที่สูงกว่าระยะเวลาขั้นต่ำในการเบิกจ่ายอย่างมาก อัตราดอกเบี้ยของ HELOC มีความผันแปร โดยเชื่อมโยงกับเกณฑ์มาตรฐาน (โดยทั่วไปคือ Prime Rate ซึ่งเคลื่อนไหวตามอัตราเป้าหมายของธนาคารกลางสหรัฐ) บวกด้วยส่วนต่าง เมื่อเฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ย อัตราของ HELOC จะเพิ่มขึ้นทันที ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมเจ้าของบ้านที่ใช้ HELOCs ที่ 4% ในปี 2021 จึงเห็นอัตรากระโดดขึ้นเป็น 8–9% ภายในปี 2023 ต้องพิจารณาความเสี่ยงด้านอัตรานี้อย่างรอบคอบก่อนที่จะใช้ HELOC สำหรับความต้องการกู้ยืมระยะยาว
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
สูตร
▾
วงเงินเครดิตของ HELOC = (มูลค่าบ้าน × CLTV%) - สินเชื่อคงค้าง
การจ่ายดอกเบี้ยรายเดือน (งวดงวด) = ยอดคงค้าง × (อัตราดอกเบี้ยรายปี / 12)
การผ่อนชำระรายเดือน = [P × r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
โดยที่ P = ยอดคงค้างเมื่อสิ้นสุดงวด, r = อัตรารายเดือน, n = เดือนที่ชำระคืนคำอธิบายตัวแปร
▾
| สัญลักษณ์ | ชื่อ | หน่วย | คำอธิบาย |
|---|---|---|---|
| HV | มูลค่าบ้าน | currency | มูลค่าตลาดประเมินปัจจุบันของบ้าน (ผู้ให้กู้สั่งประเมินหรือใช้ AVM) |
| CLTV | อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวม | % | อัตราส่วนสูงสุดของหนี้ที่มีหลักประกันทั้งหมดต่อมูลค่าบ้าน โดยทั่วไป 80–90% สำหรับ HELOC |
| MB | ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย | currency | ยอดคงค้างเงินต้นในการจำนองครั้งแรก ณ เวลาที่สมัคร HELOC |
| CL | วงเงินสินเชื่อ | currency | การกู้ยืมที่มีอยู่สูงสุดภายใต้ HELOC: (HV × CLTV%) - MB |
| r | อัตราดอกเบี้ยรายเดือน | % | อัตรา HELOC ต่อปีหารด้วย 12; ตัวแปร — การเปลี่ยนแปลงตามการเคลื่อนไหวของ Prime Rate |
วิธี HELOC Calculator
▾
- 1กำหนดมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านคุณผ่านการประเมินอย่างเป็นทางการ โมเดลการประเมินมูลค่าอัตโนมัติของผู้ให้กู้ หรือยอดขายที่เปรียบเทียบได้ล่าสุดในละแวกบ้านของคุณ
- 2ค้นหายอดคงค้างจำนองงวดแรกของคุณจากใบแจ้งยอดสินเชื่อจำนองล่าสุดของคุณ
- 3คำนวณวงเงินสินเชื่อที่มีอยู่ของคุณ: (มูลค่าบ้าน × วงเงิน CLTV ของผู้ให้กู้) - ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จำกัด CLTV ที่ 80–90%
- 4ในช่วงระยะเวลาการออกรางวัล ให้คำนวณการจ่ายดอกเบี้ยรายเดือน: ยอดคงค้าง × (อัตรารายปี / 12) นี่คือการชำระเงินขั้นต่ำของคุณสำหรับ HELOCs เฉพาะดอกเบี้ย จ่ายมากขึ้นเพื่อลดเงินต้นและดอกเบี้ยในอนาคต
- 5เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเบิกจ่าย ยอดคงค้างของคุณจะถูกแปลงเป็นเงินกู้ที่ตัดจำหน่าย คำนวณการชำระเงินรายเดือนใหม่โดยใช้สูตรการตัดจำหน่ายมาตรฐานพร้อมระยะเวลาการชำระคืน
- 6ติดตามอัตราดอกเบี้ย Prime Rate (และประกาศนโยบายของ Fed): อัตรา HELOC ของคุณเปลี่ยนแปลงเมื่อ Prime เคลื่อนไหว ซึ่งส่งผลต่อการชำระเงินรายเดือนของคุณ สร้างสถานการณ์การเพิ่มอัตราลงในงบประมาณของคุณ
ตัวอย่างที่มีคำตอบ
▾
หนี้รวมสูงสุด = 450,000 เหรียญสหรัฐ × 85% = 382,500 เหรียญสหรัฐ วงเงิน HELOC = 382,500 เหรียญสหรัฐ - 220,000 เหรียญสหรัฐ การจำนองที่มีอยู่ = 162,500 เหรียญสหรัฐ เจ้าของบ้านรายนี้สามารถเข้าถึงวงเงินเครดิตหมุนเวียนได้สูงสุด 162,500 ดอลลาร์ วงเงินที่ได้รับอนุมัติจริงอาจต่ำกว่านี้ขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิต รายได้ และนโยบายผู้ให้กู้ หมายเหตุ: การใช้ขีดจำกัดเต็มทันทีจะทำให้ CLTV อยู่ที่ 85% พอดี
อัตรารายเดือน = 8.5% / 12 = 0.7083% ดอกเบี้ยรายเดือน = $50,000 × 0.7083% = $354.17 ในอัตรานี้ หลังจากผ่านไปหนึ่งปี ผู้กู้ได้จ่ายดอกเบี้ยจำนวน 4,250 ดอลลาร์สหรัฐฯ แต่ยอดเงินต้น 50,000 ดอลลาร์ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง หากเจ้าของบ้านชำระดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับระยะเวลาการเบิกจ่าย 10 ปีเท่านั้น พวกเขาจะต้องจ่ายดอกเบี้ยจำนวน 42,500 เหรียญสหรัฐ และยังคงเป็นหนี้เต็มจำนวน 50,000 เหรียญสหรัฐเมื่อระยะเวลาการชำระคืนเริ่มต้นขึ้น
ในช่วงระยะเวลาการออกรางวัลที่ 8%: $80,000 × (8%/12) = ดอกเบี้ย $533/เดือนเท่านั้น เมื่อเริ่มชำระคืน: r = 8%/12 = 0.6667%, n = 240 เดือน การชำระเงิน = [$80,000 × 0.6667% × (1.006667)^240] / [(1.006667)^240 − 1] = $668.96 การชำระเงินเพิ่มขึ้น 25% จากดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไปจนถึงการตัดจำหน่ายทั้งหมด - 'การชำระเงินที่หยุดชะงัก' ที่ทำให้ผู้กู้ยืม HELOC จำนวนมากประหลาดใจ หากอัตราเพิ่มขึ้นนับตั้งแต่ช่วงการจับฉลากเริ่มต้น ภาวะช็อกอาจรุนแรงยิ่งขึ้น
ดอกเบี้ย HELOC รายปี = 60,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ × 8.5% = 5,100 ดอลลาร์ หากการปรับปรุงเพิ่มมูลค่าบ้าน $45,000 และตลาดท้องถิ่นเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี ($22,500/ปี) ดอกเบี้ยจะครอบคลุมในเวลาน้อยกว่า 3 เดือนของการแข็งค่า อย่างไรก็ตาม ROI การปรับปรุงใหม่แตกต่างกันไปอย่างมาก ห้องครัวให้ผลตอบแทน 60–80% ของต้นทุนโดยเฉลี่ย ไม่ใช่ 100% HELOC สมเหตุสมผลหากต้นทุนการปรับปรุงทั้งหมด < มูลค่าบ้านเพิ่ม + การแข็งค่าสะสมในช่วงระยะเวลาผลตอบแทนของ HELOC
2021: 100,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ × (4%/12) = 333 ดอลลาร์/เดือน 2024: 100,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ × (9%/12) = 750 ดอลลาร์สหรัฐฯ/เดือน อัตราคะแนนพื้นฐาน 500 ที่เพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าของภาระดอกเบี้ยรายเดือนจากยอดคงเหลือเดียวกัน นี่เป็นหนึ่งในความเสี่ยงหลักของ HELOCs — อัตราการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราสูงขึ้น เจ้าของบ้านที่มีงบประมาณ $333/เดือน จะต้องเผชิญ $750/เดือน โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงยอดเงินอ้างอิง สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่หลีกเลี่ยงความเสี่ยงนี้
การประยุกต์ใช้จริง
▾
การจัดหาเงินทุนสำหรับการปรับปรุงบ้าน: การจัดหาเงินทุนในการปรับปรุงที่เพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน
การรวมหนี้: แทนที่หนี้บัตรเครดิตดอกเบี้ยสูงด้วย HELOC อัตราต่ำ
การสำรองกองทุนฉุกเฉิน: วงเงินสินเชื่อคงเหลือสำหรับค่าใช้จ่ายสำคัญที่ไม่คาดคิด
การจัดหาเงินทุนแบบสะพาน: การให้เงินดาวน์สำหรับบ้านหลังใหม่ก่อนที่บ้านที่มีอยู่จะขาย
เงินทุนด้านการศึกษาหรือธุรกิจ: การเข้าถึงทุนบ้านเพื่อการลงทุนในทุนมนุษย์หรือทุนธุรกิจ
กรณีพิเศษ
▾
HELOCs เฉพาะดอกเบี้ย: ผู้ให้กู้บางรายเสนอ HELOCs โดยมีดอกเบี้ยอย่างเดียวอย่างถาวร
HELOCs เฉพาะดอกเบี้ย: ผู้ให้กู้บางรายเสนอ HELOCs ด้วยการจ่ายดอกเบี้ยอย่างเดียวอย่างถาวร (โครงสร้างบอลลูนเมื่อครบกำหนด) สิ่งเหล่านี้มีความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์หากคุณไม่สามารถชำระบอลลูนหรือไม่สามารถได้รับเงินกู้ใหม่เมื่อครบกำหนด
บ้านหลังที่สองหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน HELOCs: โดยทั่วไปจะมีข้อจำกัด CLTV ที่เข้มงวดกว่า
บ้านหลังที่สองหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน HELOCs: โดยทั่วไปจะมีข้อจำกัด CLTV ที่เข้มงวดกว่า (70–75%) ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า และข้อกำหนดคุณสมบัติที่เข้มงวดกว่า HELOC ที่พักอาศัยหลัก
สแตนด์อโลน vs.
Piggyback HELOCs: Piggyback HELOC (นำมาเมื่อซื้อควบคู่ไปกับการจำนองครั้งแรกเพื่อหลีกเลี่ยง PMI) มีพลวัตทางภาษีและการชำระเงินที่แตกต่างจาก HELOC แบบสแตนด์อโลนที่ทำหลังการซื้อ
HELOC กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับการเปรียบเทียบ Refi แบบเงินสดออก
▾
| คุณสมบัติ | เฮล็อค | สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย | รีไฟแนนซ์เงินสดออก |
|---|---|---|---|
| ประเภทอัตรา | ตัวแปร (นายก + มาร์จิ้น) | ที่ตายตัว | คงที่หรือแปรผัน |
| การเบิกจ่าย | วาดแบบหมุนได้ | เงินก้อน | เงินก้อน |
| ความยืดหยุ่น | สูง — วาดตามความจำเป็น | ต่ำ — จำนวนคงที่ | ต่ำ — จำนวนคงที่ |
| ระดับอัตรา | โดยทั่วไปจะต่ำกว่า HEL | สูงกว่า HELOC เล็กน้อย | ขึ้นอยู่กับตลาดจำนองแรก |
| โครงสร้างการออกรางวัล/การชำระคืน | งวดงวดแล้วชำระคืน | ตัดจำหน่ายเต็มจำนวนตั้งแต่วันที่ 1 | ตัดจำหน่ายเต็มจำนวนตั้งแต่วันที่ 1 |
| ดีที่สุดสำหรับ | ต้นทุนต่อเนื่องหรือความไม่แน่นอน | ค่าใช้จ่ายที่กำหนดครั้งเดียว | ลดอัตราการจำนองโดยรวม + ส่วนของผู้ถือหุ้น |
| ต้นทุนการปิดบัญชี | ต่ำ ($500–$2,000) | ปานกลาง ($1,000–$3,000) | สูง (2–5% ของวงเงินกู้) |
คำถามที่พบบ่อย
▾
อะไรคือความแตกต่างระหว่าง HELOC และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย?
HELOC คือวงเงินเครดิตหมุนเวียนที่มีอัตราผันแปร คุณเบิกจ่ายได้ตามต้องการและจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะสิ่งที่คุณใช้เท่านั้น สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อผ่อนชำระแบบเหมาจ่าย อัตราดอกเบี้ยคงที่ HELOC มอบความยืดหยุ่นสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องหรือมีความไม่แน่นอน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีความแน่นอนในการชำระเงินสำหรับความต้องการเพียงครั้งเดียว โดยทั่วไปแล้ว HELOC จะมีอัตราเริ่มต้นที่ต่ำกว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยช่วยป้องกันอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ที่ปรึกษาทางการเงินส่วนใหญ่แนะนำให้ใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (ไม่ใช่ HELOC) สำหรับความต้องการจำนวนมากเพียงครั้งเดียวเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น
HELOC ส่งผลต่อคะแนนเครดิตของฉันอย่างไร
การเปิด HELOC จะเป็นการเพิ่มบัญชีเครดิตใหม่ ซึ่งสามารถลดคะแนนของคุณลงได้ชั่วคราว (การสอบถามอย่างหนัก + บัญชีใหม่) อย่างไรก็ตาม HELOC ยังสามารถปรับปรุงการผสมผสานเครดิตของคุณ (เพิ่มบัญชีเครดิตที่มีหลักประกันแบบหมุนเวียน) และลดการใช้เครดิตในบัตรที่ไม่มีหลักประกันหากใช้เพื่อชำระเงิน ความเสี่ยงหลัก: การดึง HELOC ออกมาอย่างหนักจะทำให้ภาระหนี้โดยรวมของคุณเพิ่มขึ้น และหากคุณประสบปัญหาในการชำระเงิน การชำระล่าช้าจะทำให้คะแนนของคุณเสียหายอย่างรุนแรง และทำให้บ้านของคุณตกอยู่ในความเสี่ยง
HELOC ดอกเบี้ยหักลดหย่อนภาษีได้หรือไม่?
ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน (พระราชบัญญัติการลดหย่อนภาษีและการจ้างงานปี 2017 ถึงอย่างน้อยปี 2025) ดอกเบี้ยของ HELOC จะสามารถหักลดหย่อนได้เฉพาะในกรณีที่เงินที่ได้รับจากเงินกู้ถูกใช้เพื่อ 'ซื้อ สร้าง หรือปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ' บ้านเพื่อรักษาเงินกู้ ดอกเบี้ยที่ใช้ชำระบัตรเครดิต กองทุนการศึกษา หรือค่าใช้จ่ายส่วนตัวไม่สามารถหักลดหย่อนได้ หนี้จำนองและตราสารหนี้บ้านรวมทั้งหมดที่คุณสามารถหักดอกเบี้ยได้จะถูกจำกัดไว้ที่ 750,000 ดอลลาร์ (375,000 ดอลลาร์สำหรับการยื่นแบบแยกกันของการแต่งงาน) ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเสมอ การหักลดหย่อนขึ้นอยู่กับการใช้รายได้เฉพาะของคุณ
ฉันต้องมีคะแนนเครดิตเท่าใดสำหรับ HELOC
ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการคะแนนเครดิตขั้นต่ำ 620–680 สำหรับการอนุมัติของ HELOC โดยมีอัตราที่ดีที่สุดที่สงวนไว้สำหรับคะแนน 740+ ผู้ให้กู้ยังประเมินอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณ (โดยทั่วไปชอบ DTI ต่ำกว่า 43%) ความมั่นคงในการจ้างงาน และเอกสารรายได้ ขีดจำกัด CLTV (80–90%) ยังขึ้นอยู่กับโปรไฟล์เครดิตของคุณด้วย เครดิตที่ดีกว่าจะได้รับสิทธิ์เข้าถึง CLTV ที่สูงขึ้น ซึ่งหมายถึงวงเงินเครดิตที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน
จะเกิดอะไรขึ้นกับ HELOC ของฉันหากค่าบ้านลดลง
หากมูลค่าบ้านของคุณลดลงอย่างมาก (เช่นในปี 2551-2552) ผู้ให้กู้สามารถระงับหรือลดวงเงินเครดิต HELOC ของคุณได้แม้ว่าคุณจะไม่ได้กู้ยืมเงินก็ตาม ในช่วงวิกฤตที่อยู่อาศัย เจ้าของบ้านจำนวนมากที่คาดว่าจะใช้ HELOC พบว่าระบบไม่สามารถใช้งานได้กะทันหัน นอกจากนี้ หากค่าที่ลดลงส่งผลให้ CLTV ของคุณเกินขีดจำกัดของผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้อาจเรียกร้องการชำระคืนเงินต้นเพื่อให้อัตราส่วนกลับมาเป็นไปตามข้อกำหนด อย่าถือว่า HELOC เป็นกองทุนฉุกเฉินที่มีการรับประกันโดยไม่รักษาสภาพคล่องอื่นๆ
ฉันสามารถใช้ HELOC เพื่อลงทุนในหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่?
ในทางเทคนิคแล้วใช่ แต่ต้องมีการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ การกู้ยืมในอัตรา HELOC 8-9% เพื่อลงทุนในหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการก่อหนี้เชิงบวกเฉพาะในกรณีที่ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าต้นทุนการกู้ยืม ในช่วงสภาพแวดล้อมที่มีอัตราต่ำในปี 2010–2021 นักลงทุนบางรายใช้ HELOCs อย่างมีกำไรที่ 4–5% สำหรับเงินดาวน์อสังหาริมทรัพย์ ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตรา 9% คณิตศาสตร์จะยากกว่ามาก ตลาดหุ้นและสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่สามารถเอาชนะ 9% หลังหักภาษีและความเสี่ยงได้อย่างน่าเชื่อถือ นักวางแผนทางการเงินส่วนใหญ่แนะนำว่าอย่ากู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความผันผวน
ค่าธรรมเนียมใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับการเปิด HELOC
ค่าธรรมเนียม HELOC จะแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้ และรวมถึง: ค่าธรรมเนียมการประเมิน ($300–$600) ค่าธรรมเนียมการกำเนิด (0–1% ของวงเงินสินเชื่อ) การค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย ($200–$400) ค่าธรรมเนียมการบันทึก ($50–$200) และค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาประจำปี ($50–$100/ปี) ผู้ให้กู้บางรายเสนอ HELOC ที่มีค่าธรรมเนียมต่ำหรือไม่มีค่าธรรมเนียม แต่จะชดเชยต้นทุนด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเล็กน้อย ค่าธรรมเนียมการปิดก่อนกำหนด (ภายใน 2-3 ปีหลังจากเปิด) เป็นเรื่องปกติ — ปกติอยู่ที่ 200–500 ดอลลาร์ เลือกซื้อผู้ให้กู้อย่างน้อย 3 ราย และเปรียบเทียบทั้งอัตราและค่าธรรมเนียมทั้งหมดก่อนตัดสินใจ
อัตรา HELOC คำนวณอย่างไร
HELOC ส่วนใหญ่ใช้ Wall Street Journal Prime Rate เป็นดัชนี บวกกับส่วนต่างที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ตามโปรไฟล์เครดิตของคุณ โดยทั่วไปอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ระหว่าง 0% ถึง 2% สำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เมื่อ Fed เพิ่มอัตราเป้าหมาย Prime Rate จะตามมาทันที (Prime = Fed Funds Target + 3%) และอัตรา HELOC ของคุณจะเพิ่มขึ้นในรอบการเรียกเก็บเงินเดียวกัน ในปี 2565-2566 เฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก 525 จุดพื้นฐาน โดยย้าย Prime จาก 3.25% เป็น 8.5% และอัตรา HELOC จากประมาณ 4% เป็น 8–10% สำหรับผู้กู้ยืมส่วนใหญ่
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง
▾
- !ถือว่าวงเงินเครดิต HELOC เป็นเงินสดในธนาคาร - ผู้ให้กู้สามารถแช่แข็งหรือลดลงได้หากมูลค่าทรัพย์สินลดลงหรือสถานการณ์เครดิตของคุณเปลี่ยนแปลง
- !ชำระเงินขั้นต่ำเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น และไม่สนใจยอดเงินต้นตลอดระยะเวลาการเบิกจ่าย - สิ่งนี้นำไปสู่การชะงักการชำระเงินอย่างรุนแรงเมื่อระยะเวลาการชำระคืนเริ่มต้นขึ้น
- !ไม่ได้วางแผนสำหรับการเพิ่มอัตราสำหรับ HELOC ที่มีอัตราผันแปร — งบประมาณสำหรับอัตราที่สูงกว่าอัตราปัจจุบัน 2–3% เพื่อทดสอบความสามารถในการชำระเงินของคุณ
- !การใช้รายได้จาก HELOC สำหรับสินทรัพย์ที่เสื่อมราคา (รถยนต์ วันหยุด) — คุณจะได้รับการบริโภคระยะสั้นด้วยสินทรัพย์ระยะยาวที่สำคัญที่สุดของคุณ
เคล็ดลับโปร
หากคุณเปิด HELOC แต่ไม่ได้วางแผนที่จะใช้ทันที ให้คงยอดคงเหลือไว้เป็น $0 และถือเป็นวงเงินเครดิตสำรอง แทบไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใดๆ เลย (เพียงแค่ค่าธรรมเนียมรายปี ถ้ามี) ในขณะที่ให้คุณเข้าถึงเงินก้อนใหญ่ได้ทันทีในกรณีฉุกเฉินอย่างแท้จริง โดยไม่ต้องเสี่ยงต่อการสะสมดอกเบี้ยจากยอดคงเหลือที่ไม่ได้ใช้
คุณรู้ไหม?
ในช่วงที่การเติบโตของที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ พุ่งสูงสุดในปี 2548-2549 ชาวอเมริกันถอนเงินจากการซื้อบ้านเป็นเงินประมาณ 800 พันล้านดอลลาร์ต่อปี ผ่านการรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสด HELOCs และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ปรากฏการณ์ 'ATM ที่บ้าน' นี้กระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายของผู้บริโภค แต่เจ้าของบ้านหลายล้านรายไม่มีส่วนได้เสียหรือไม่มีเลยเมื่อราคาตกต่ำในปี 2551-2552 ซึ่งมีส่วนทำให้เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินที่ลึกซึ้งและรุนแรง
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
เอกสารอ้างอิง
รับเคล็ดลับคณิตศาสตร์รายสัปดาห์
เข้าร่วมกับสมาชิก 12,000+ รายที่ได้รับเคล็ดลับเครื่องคิดเลขทุกสัปดาห์