என்றால் என்ன Vacancy Rate Calculator?
▾
காலியிட விகிதம் என்பது ஒரு அடிப்படை ரியல் எஸ்டேட் மெட்ரிக் ஆகும், இது கிடைக்கும் வாடகை அலகுகள் அல்லது எந்த நேரத்திலும் பயன்படுத்தப்படாத இடத்தின் சதவீதத்தை அளவிடும். இது ஆக்கிரமிப்பு விகிதத்தின் தலைகீழ் - 7% காலியிட விகிதம் என்றால் 93% அலகுகள் வாடகைக்கு விடப்படுகின்றன. காலியிட விகிதம் ஒரு சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) நேரடியாகப் பாதிக்கிறது மற்றும் அதன் ஒட்டுமொத்த சந்தை மதிப்பின் மூலம், தொப்பி வீத உறவின் மூலம். காலியிடத்தின் ஒவ்வொரு சதவீத புள்ளியும் இழந்த வாடகை வருமானத்தைக் குறிக்கிறது, மேலும் அந்த இழப்பு சொத்து மதிப்பீட்டில் பெருக்கப்படுகிறது. காலியிடம் பல காரணங்களுக்காக ஏற்படுகிறது: குத்தகைதாரர் விற்றுமுதல் (ஒரு குத்தகைதாரர் வெளியேறுவதற்கும் மற்றொருவர் வருவதற்கும் இடைப்பட்ட நேரம்), பொருளாதார காலியிடம் (அலகுகள் ஆக்கிரமிக்கப்பட்டிருந்தாலும் வாடகைதாரர் பணம் செலுத்தவில்லை), பருவகால தேவை ஏற்ற இறக்கங்கள், மோசமான சந்தைப்படுத்தல் அல்லது மேலாண்மை, சொத்து நிலை சிக்கல்கள் அல்லது சந்தையுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக விலை. காலியிடம் ஏன் இருக்கிறது என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அதை அளவிடுவதைப் போலவே முக்கியமானது - ஒவ்வொரு காரணத்திற்கும் பொருத்தமான தீர்வு வேறுபட்டது. காலியிட அளவீட்டில் இரண்டு முக்கியமான வேறுபாடுகள் உள்ளன. இயற்பியல் காலியிடமானது ஆக்கிரமிக்கப்படாத அலகுகளின் உண்மையான எண்ணிக்கையை மொத்த அலகுகளின் சதவீதமாகக் கணக்கிடுகிறது. பொருளாதார காலியிடங்கள் பரந்த அளவில் உள்ளன: இதில் உடல் ரீதியாக காலியாக உள்ள யூனிட்கள் மற்றும் பணம் செலுத்தாத அல்லது குறிப்பிடத்தக்க அளவில் தவறிய குத்தகைதாரர்கள் ஆக்கிரமித்துள்ள யூனிட்கள், மேலும் குத்தகைதாரர்களை ஈர்ப்பதற்காக வழங்கப்படும் சலுகைகள் (இலவச வாடகை, தள்ளுபடிகள்) ஆகியவை அடங்கும். பொருளாதார காலியிடம் எப்போதும் உடல் காலியிடத்தை விட அதிகமாக இருக்கும் மற்றும் உண்மையான வருமான இழப்பைக் குறிக்கிறது. சந்தை காலியிட விகிதங்கள் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள், டெவலப்பர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்களால் விநியோக-தேவை சமநிலையின் குறிகாட்டிகளாக உன்னிப்பாகக் கவனிக்கப்படுகின்றன. இறுக்கமான சந்தைகளில் (4-5%க்கும் குறைவான காலியிடங்கள்), நில உரிமையாளர்களுக்கு விலை நிர்ணயம் அதிகாரம் உள்ளது மற்றும் வாடகை உயரும். தளர்வான சந்தைகளில் (8-10% க்கும் அதிகமான காலியிடம்), குத்தகைதாரர்களுக்கு அந்நியச் செலாவணி உள்ளது, வாடகைகள் தேங்கி நிற்கின்றன அல்லது வீழ்ச்சியடைகின்றன, மேலும் நில உரிமையாளர்கள் சலுகைகளை வழங்க வேண்டும். டெவலப்பர்கள் சந்தை காலியிடத்தை புதிய கட்டுமானத்திற்கு பயன்படுத்துகின்றனர் - குறைந்த காலியிடங்கள் குறைந்த சப்ளை சிக்னல்கள் மற்றும் புதிய வளர்ச்சி சாத்தியத்தை ஆதரிக்கிறது. அதிக காலியிடங்கள் அதிகமாக வழங்கப்படுவதைப் பற்றி எச்சரிக்கிறது மற்றும் புதிய திட்டங்களை சாத்தியமற்றதாக ஆக்குகிறது.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
சூத்திரம்
▾
உடல் காலியிட விகிதம் = (காலி அலகுகள் / மொத்த அலகுகள்) × 100%
பொருளாதார காலியிட விகிதம் = (காலியிடத்திலிருந்து இழந்த வருவாய் + சலுகைகள்) / மொத்த சாத்தியமான வருமானம் × 100%
ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் = 100% - காலியிட விகிதம்மாறி விளக்கம்
▾
| குறியீடு | பெயர் | அலகு | விவரிப்பு |
|---|---|---|---|
| V_units | காலியான அலகுகள் | count | பயன்படுத்தப்படாத மற்றும் வாடகைக்கு கிடைக்கும் யூனிட்களின் எண்ணிக்கை |
| T_units | மொத்த அலகுகள் | count | சொத்து அல்லது போர்ட்ஃபோலியோவில் உள்ள மொத்த வாடகை அலகுகளின் எண்ணிக்கை |
| VR | காலியிட விகிதம் | % | VR அளவுருவானது காலியிட விகிதக் கணக்கீட்டில் ஒரு முக்கிய அளவு உள்ளீட்டைக் குறிக்கிறது, அதன் நிலையான அலகில் அளவிடப்படுகிறது மற்றும் கணித சூத்திரத்தின் மூலம் கணக்கிடப்பட்ட முடிவை நேரடியாக பாதிக்கிறது. |
| GPI | மொத்த சாத்தியமான வருமானம் | currency | அனைத்து யூனிட்களும் பூஜ்ஜிய காலியிடத்துடன் சந்தை விலையில் வாடகைக்கு எடுக்கப்பட்டால் மொத்த வருவாய் |
| Lost_Revenue | காலியிடத்திலிருந்து வருவாய் இழப்பு | currency | காலியாக உள்ள யூனிட்கள் காரணமாக வாடகை வருமானம் கைவிடப்பட்டது: காலி அலகுகள் × சந்தை வாடகை × மாதங்கள் காலியாக உள்ளது |
எப்படி Vacancy Rate Calculator
▾
- 1சொத்தில் உள்ள மொத்த வாடகை அலகுகளின் எண்ணிக்கையைக் கணக்கிடுங்கள் (அல்லது வணிகச் சொத்துக்களுக்கான மொத்த வாடகை சதுர அடி).
- 2அளவீட்டு தேதியில் காலியாக உள்ள (ஆக்கிரமிக்கப்படாத) அலகுகளை எண்ணுங்கள். மிகவும் துல்லியமான படத்திற்கு, காலப்போக்கில் காலியிடங்களைக் கண்காணித்து, 12 மாதங்களுக்கு சராசரியாக காலியிட விகிதத்தைக் கணக்கிடுங்கள்.
- 3உடல் காலியிட விகிதத்தைக் கணக்கிடுங்கள்: காலியான அலகுகள் / மொத்த அலகுகள் × 100.
- 4பொருளாதார காலியிடத்திற்கு, சலுகைகள் மற்றும் செலுத்தாத குத்தகைதாரர் வருமான இழப்புகளைச் சேர்க்கவும்: பொருளாதார VR = (காலியான அலகு வாடகை + சலுகைகள் + மோசமான கடன்) / GPI × 100.
- 5நீங்கள் சந்தை செயல்திறனுக்கு மேல் உள்ளவரா அல்லது கீழே உள்ளவரா என்பதை மதிப்பிடுவதற்கு, அதே சப்மார்க்கெட்டில் உள்ள ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளுக்கான சந்தை காலியிட விகிதங்களுடன் உங்கள் காலியிட விகிதத்தை ஒப்பிடவும்.
- 6மேலே உள்ள சந்தை காலியிடத்திற்கான மூல காரணங்களை ஆராயுங்கள்: விலை, சொத்து நிலை, நிர்வாகத் தரம், இருப்பிடம் அல்லது மேக்ரோ பொருளாதார காரணிகள் - ஒவ்வொன்றிற்கும் வெவ்வேறு பதில் தேவை.
தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்
▾
காலியிட விகிதம் = 2/20 = 10%. ஆண்டு வருமான இழப்பு = 2 அலகுகள் × $1,200 × 12 மாதங்கள் = முன்கூட்டிய வாடகையில் $28,800. 6% தொப்பி விகிதத்தில், இந்த காலியிடம் இழந்த சொத்து மதிப்பில் தோராயமாக $480,000 ($28,800 / 0.06) என மொழிபெயர்க்கப்பட்டுள்ளது. அந்த யூனிட்களில் ஒன்றை கூட நிரப்பினால் ஆண்டு NOI இல் $14,400 மற்றும் சொத்து மதிப்பில் தோராயமாக $240,000 சேர்க்கப்படும்.
காலியிட விகிதம் = 8,500 / 50,000 = 17%. வருமான இழப்பு = 8,500 SF × $28 = $238,000/வருடம். 7% தொப்பி விகிதத்தில், இந்த காலியிடம் மதிப்பை $3.4M குறைக்கிறது. 17% காலியிடமானது, இந்த சப்மார்க்கெட்டிற்கான சந்தை சராசரியான 12% ஐ விட அதிகமாக உள்ளது, கட்டிடம் சந்தைக்கு மேல் விலை நிர்ணயம் செய்யப்படலாம், நிபந்தனை சிக்கல்கள் இருக்கலாம் அல்லது மோசமான சந்தைப்படுத்துதலால் பாதிக்கப்படலாம்.
உடல் காலியிட வருமான இழப்பு = 5% × $200,000 = $10,000. பொருளாதார காலியிடம் = ($10,000 + $6,000 + $4,000) / $200,000 = 10%. காத்திருங்கள், $20,000 / $200,000 = 10%. பொருளாதார காலியிடம் (10%) உடல் காலியிடத்தை விட (5%) இரட்டிப்பாகும், ஏனெனில் சலுகைகள் மற்றும் மோசமான கடன்கள் குறிப்பிடத்தக்க மறைக்கப்பட்ட வருமான இழப்புகளைச் சேர்க்கின்றன. துல்லியமான NOI கணக்கீட்டிற்கு இந்த வேறுபாடு முக்கியமானது.
சொத்தின் 8% காலியிடம் சந்தை சராசரியை விட 4 சதவீத புள்ளிகள் அதிகம். அதிக வருமான இழப்பு = 4% × $180,000 = $7,200/ஆண்டு. 6% கேப் விகிதத்தில், இந்த அதிகப்படியான காலியிடம் மதிப்பை $7,200 / 0.06 = $120,000 குறைக்கிறது. ஏன் காலியிடம் சந்தையை மிஞ்சுகிறது - விலை நிர்ணயம், பராமரிப்பு, சந்தைப்படுத்தல் அல்லது குத்தகைதாரரின் தரப் பிரச்சனையா?
காலியான அலகுகள் = 300 - 255 = 45. காலியிட விகிதம் = 45/300 = 15%. மாதாந்திர வருவாய் இழப்பு = 45 × $85 = $3,825 அல்லது ஆண்டுக்கு $45,900. சுய சேமிப்பிற்காக, நிலைப்படுத்தப்பட்ட காலியிடங்கள் பொதுவாக 8-12% ஆகும் - இந்த போர்ட்ஃபோலியோ 15% குறைவாக செயல்படுகிறது. 90% ஆக்கிரமிப்புக்கு (10% காலியிடம்) மேம்படுத்தினால் $4,250/மாதம் அல்லது $51,000/ஆண்டு வருமானம் சேர்க்கப்படும்.
நடைமுறை பயன்பாடுகள்
▾
NOI கணக்கீடு: காலியிட விகிதம் மொத்த சாத்தியமான வருமானத்திலிருந்து கழிக்கப்பட்ட காலியிடக் கொடுப்பனவைத் தீர்மானிக்கிறது, இது தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் காலியிட விகிதக் கணக்கிற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைக் குறிக்கும், துல்லியமான காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
சொத்து மதிப்பீடு: காலியிடம் நேரடியாக NOI ஐ பாதிக்கிறது, எனவே தொப்பி-விகித அடிப்படையிலான மதிப்பானது, தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் காலியிட விகிதக் கணக்கிற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைக் குறிக்கும், துல்லியமான காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கிறது.
சந்தை பகுப்பாய்வு: நேர கையகப்படுத்துதல் மற்றும் மாற்றங்களுக்கான காலியிடப் போக்குகளைக் கண்காணித்தல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் காலியிட விகிதக் கணக்கிற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, துல்லியமான காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
கடன் வழங்குபவர் எழுத்துறுதி: DSCR கணக்கீடு சந்தை காலியிட அனுமானத்தைப் பயன்படுத்துகிறது, இது தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் காலியிட விகிதக் கணக்கிற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, அங்கு துல்லியமான காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
வளர்ச்சி சாத்தியம்: 5% க்கும் குறைவான சந்தை காலியானது புதிய விநியோகத்திற்கான உறிஞ்சுதல் வலிமையைக் குறிக்கிறது, இது தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் காலியிட விகிதக் கணக்கிற்கான ஒரு முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைக் குறிக்கிறது.
சிறப்பு நிகழ்வுகள்
▾
குத்தகை காலம்: புதிதாக கட்டப்பட்ட அல்லது பெரிதும் புதுப்பிக்கப்பட்ட சொத்துக்கள் ஆரம்பத்தில் அதிக காலியிடங்களைக் கொண்டிருக்கும்.
12-24 மாதங்களில் அவர்களின் காலியிடத்தை நிலைப்படுத்தப்பட்ட நிலைகளுக்குக் குறைத்து, நிலைப்படுத்தப்பட்ட நிலையின் அடிப்படையில் எழுதிவைக்கவும்.. காலியிட விகிதக் கணக்கீட்டில், காலியிட விகித முடிவுகளை விளக்கும் போது இந்தக் காட்சிக்கு கூடுதல் எச்சரிக்கை தேவை. நிலையான சூத்திரம் இந்த விளிம்பில் உள்ள அனைத்து காரணிகளையும் முழுமையாகக் கணக்கிடாது, மேலும் துணை பகுப்பாய்வு அல்லது நிபுணர் ஆலோசனைக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கப்படலாம். தொழில்சார் சிறந்த நடைமுறையானது, அனுமானங்களை ஆவணப்படுத்துதல், உணர்திறன் பகுப்பாய்வுகளை இயக்குதல் மற்றும் காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகள் தரமற்ற பகுதிக்குள் வரும்போது மாற்று முறைகளுடன் குறுக்கு-குறிப்பு முடிவுகளை உள்ளடக்கியது.
காலியிட விகிதத்தில் உள்ள மிகப் பெரிய அல்லது சிறிய உள்ளீட்டு மதிப்புகள் காலியிடத்தைத் தள்ளலாம்
காலியிட விகிதத்தில் உள்ள மிகப் பெரிய அல்லது சிறிய உள்ளீட்டு மதிப்புகள் வழக்கமான செயல்பாட்டு வரம்புகளுக்கு அப்பால் காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகளைத் தள்ளலாம். கணித ரீதியாக செல்லுபடியாகும் போது, தீவிர உள்ளீடுகளின் முடிவுகள் யதார்த்தமான காலியிட விகித சூழ்நிலைகளை பிரதிபலிக்காது மற்றும் எச்சரிக்கையுடன் விளக்கப்பட வேண்டும். தொழில்முறை காலியிட விகித அமைப்புகளில், தீவிர மதிப்புகள் பெரும்பாலும் அளவீட்டு பிழைகள், அசாதாரண நிலைமைகள் அல்லது கூடுதல் பகுப்பாய்விற்கு தகுதியான வழக்குகளைக் குறிக்கின்றன. ஒற்றை தீவிர-கேஸ் கணக்கீடுகளை நம்பாமல் நம்பத்தகுந்த உள்ளீட்டு வரம்புகளில் முடிவுகள் எவ்வாறு மாறுகின்றன என்பதைப் புரிந்துகொள்ள உணர்திறன் பகுப்பாய்வைப் பயன்படுத்தவும்.
காலியிட விகிதத்தில் உள்ள மிகப் பெரிய அல்லது சிறிய உள்ளீட்டு மதிப்புகள் காலியிடத்தைத் தள்ளலாம்
காலியிட விகிதத்தில் உள்ள மிகப் பெரிய அல்லது சிறிய உள்ளீட்டு மதிப்புகள் வழக்கமான செயல்பாட்டு வரம்புகளுக்கு அப்பால் காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகளைத் தள்ளலாம். கணித ரீதியாக செல்லுபடியாகும் போது, தீவிர உள்ளீடுகளின் முடிவுகள் யதார்த்தமான காலியிட விகித சூழ்நிலைகளை பிரதிபலிக்காது மற்றும் எச்சரிக்கையுடன் விளக்கப்பட வேண்டும். தொழில்முறை காலியிட விகித அமைப்புகளில், தீவிர மதிப்புகள் பெரும்பாலும் அளவீட்டு பிழைகள், அசாதாரண நிலைமைகள் அல்லது கூடுதல் பகுப்பாய்விற்கு தகுதியான வழக்குகளைக் குறிக்கின்றன. ஒற்றை தீவிர-கேஸ் கணக்கீடுகளை நம்பாமல் நம்பத்தகுந்த உள்ளீட்டு வரம்புகளில் முடிவுகள் எவ்வாறு மாறுகின்றன என்பதைப் புரிந்துகொள்ள உணர்திறன் பகுப்பாய்வைப் பயன்படுத்தவும்.
கோவிட்-கால சிதைவுகள்: சில்லறை மற்றும் அலுவலக காலியிடங்கள் கடுமையாக சிதைக்கப்பட்டன
கோவிட்-கால சிதைவுகள்: தொற்றுநோயால் சில்லறை மற்றும் அலுவலக காலியிட விகிதங்கள் கடுமையாக சிதைக்கப்பட்டன மற்றும் நீண்ட கால சந்தை விதிமுறைகளை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தாமல் இருக்கலாம். தொற்றுநோய்க்கு முந்தைய மற்றும் தொற்றுநோய்க்கு பிந்தைய போக்குகளை தனித்தனியாக பகுப்பாய்வு செய்யவும்.. காலியிட விகிதத்தில், காலியிட விகித முடிவுகளை விளக்கும் போது இந்த சூழ்நிலையில் கூடுதல் எச்சரிக்கை தேவை. நிலையான சூத்திரம் இந்த விளிம்பில் உள்ள அனைத்து காரணிகளையும் முழுமையாகக் கணக்கிடாது, மேலும் துணை பகுப்பாய்வு அல்லது நிபுணர் ஆலோசனைக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கப்படலாம். தொழில்சார் சிறந்த நடைமுறையானது, அனுமானங்களை ஆவணப்படுத்துதல், உணர்திறன் பகுப்பாய்வுகளை இயக்குதல் மற்றும் காலியிட விகிதக் கணக்கீடுகள் தரமற்ற பகுதிக்குள் வரும்போது மாற்று முறைகளுடன் குறுக்கு-குறிப்பு முடிவுகளை உள்ளடக்கியது.
சொத்து வகையின் அடிப்படையில் வழக்கமான காலியிட விகிதங்கள்
▾
| சொத்து வகை | ஆரோக்கியமான காலியிட வரம்பு | பாதிக்கப்பட்ட காலியிட நிலை |
|---|---|---|
| வகுப்பு A குடியிருப்புகள் (நகர்ப்புறம்) | 2–5% | >10% |
| வகுப்பு B/C அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (புறநகர்) | 4–8% | >15% |
| அலுவலகம் (CBD) | 8–15% | >25% |
| அலுவலகம் (புறநகர்) | 10-20% | >30% |
| சில்லறை விற்பனை (ஸ்ட்ரிப் மால்) | 5–10% | >20% |
| தொழில்துறை / கிடங்கு | 3–6% | >12% |
| சுய சேமிப்பு | 8–12% | >20% |
| ஒற்றை குடும்ப வாடகை | 2–5% | >10% |
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
▾
குடியிருப்பு சொத்துகளுக்கான சாதாரண காலியிட விகிதம் என்ன?
நிலையான குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு (அடுக்குமாடிகள், பல குடும்பங்கள்), ஆரோக்கியமான சந்தை காலியிட விகிதம் பொதுவாக 4-7% ஆகும். 3% க்கும் குறைவான காலியிடங்கள் மிகவும் இறுக்கமான வாடகை சந்தையைக் குறிக்கிறது, அங்கு நில உரிமையாளர்கள் குறிப்பிடத்தக்க விலை நிர்ணய சக்தியைக் கொண்டுள்ளனர். 10% க்கும் அதிகமான காலியிடங்கள் மென்மையான சந்தை, அதிகப்படியான வழங்கல் அல்லது சொத்து சார்ந்த சிக்கல்களைப் பரிந்துரைக்கின்றன. இந்த அளவுகோல்கள் மெட்ரோ பகுதியில் வேறுபடுகின்றன - NYC மற்றும் சான் பிரான்சிஸ்கோ பெரும்பாலும் 2-4% இயங்குகின்றன, சில சன் பெல்ட் சந்தைகள் கட்டுமான ஏற்றத்தின் போது 8-12% வரை இயங்கும்.
காலியிட விகிதம் NOI மற்றும் சொத்து மதிப்பை எவ்வாறு பாதிக்கிறது?
காலியிட விகிதம் நேரடியாக பயனுள்ள மொத்த வருவாயை குறைக்கிறது, இது NOI குறைப்புக்கு நேரடியாக செல்கிறது. இதன் தாக்கம் பின்னர் தொப்பி வீதத்தின் மூலம் பெருக்கப்படுகிறது: NOI இல் $10,000 குறைப்பு சொத்து மதிப்பை $10,000/Cap Rate மூலம் குறைக்கிறது. 6% தொப்பி விகிதத்தில், அது ஒரு $10,000 NOIக்கு $167,000 மதிப்புக் குறைப்பு ஆகும். அதனால்தான் ஆக்கிரமிப்பில் சிறிய மேம்பாடுகள் கூட சொத்து மதிப்பில் பெரிய விளைவுகளை ஏற்படுத்துகின்றன.
உடல் மற்றும் பொருளாதார காலியிடங்களுக்கு என்ன வித்தியாசம்?
இயற்பியல் காலியிடங்கள் உண்மையில் காலியாக உள்ள மற்றும் ஆக்கிரமிக்கப்படாத அலகுகளைக் கணக்கிடுகின்றன. பொருளாதார காலியிடங்கள் விரிவானது - இதில் உடல் ரீதியாக காலியாக உள்ள யூனிட்கள் மற்றும் யூனிட்களை ஆக்கிரமித்து வாடகைக்கு செலுத்தாத குத்தகைதாரர்களிடமிருந்து இழந்த வருமானம் (குற்றம்), குத்தகைதாரர்களை ஈர்க்கும் வாடகை சலுகைகள் (இலவச மாதங்கள், குறைக்கப்பட்ட விலைகள்) ஆகியவை அடங்கும். பொருளாதார காலியிடம் எப்போதும் குறைந்தபட்சம் உடல் காலியிடத்தை விட அதிகமாக இருக்கும் மற்றும் உண்மையான வருமான இழப்பின் சிறந்த அளவீடாகும்.
வாடகை சொத்தில் காலியிடத்தை எவ்வாறு குறைப்பது?
காலியிடத்தை குறைக்க மூல காரணத்தை கண்டறிய வேண்டும். விலை நிர்ணயம் பிரச்சினையாக இருந்தால், சந்தை விகிதங்களுக்கு ஏற்ப வாடகையை சரிசெய்யவும். நிபந்தனை பிரச்சனை என்றால், ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பு மற்றும் ஒப்பனை மேம்படுத்தல்களில் முதலீடு செய்யுங்கள். தொழில்முறை புகைப்படங்கள், ஆன்லைன் பட்டியல்கள் மற்றும் விரைவான விசாரணை பதில் மூலம் மார்க்கெட்டிங் மேம்படுத்தவும். குத்தகைக்கு முந்தைய யூனிட்கள் காலியாகிவிடும் முன் குத்தகை காலாவதியாகும் 60-90 நாட்களுக்கு முன்பு குத்தகைதாரர்களைத் தொடர்புகொள்ளவும். விற்றுமுதல் அதிர்வெண்ணைக் குறைக்க நீண்ட கால குத்தகைகளுக்கு சிறிய வாடகை தள்ளுபடி போன்ற சலுகைகளை வழங்குங்கள்.
கடன் வழங்குபவர்கள் காலியிட விகிதங்களை எவ்வாறு பார்க்கிறார்கள்?
கடன் வழங்குபவர்கள் கடனைப் பதிவு செய்யும் போது ஒரு நிலைப்படுத்தப்பட்ட காலியிட அனுமானத்தைப் பயன்படுத்துகின்றனர் (பொதுவாக சந்தை சராசரி, உண்மையான சொத்து காலியிடம் அல்ல). அவர்கள் கடன் சேவை கவரேஜ் விகிதத்தை (DSCR) NOI அடிப்படையில் சந்தை-விகித காலியிடத்துடன் கணக்கிடுகின்றனர். ஒரு சொத்து தற்போது அதிகமாக ஆக்கிரமிக்கப்பட்டிருந்தால் (சந்தை காலியிடத்திற்குக் கீழே), கடன் வழங்குபவர்கள் சந்தைக்கு வருமானத்தை வெட்டுவார்கள். ஒரு சொத்தில் காலியிடங்கள் அதிகமாக இருந்தால், கடன் வழங்குபவர்களுக்கு நிதியளிப்பதற்கு முன் ஒரு ஆக்கிரமிப்பு குத்தகை காலம் தேவைப்படலாம் அல்லது அபாயத்தை ஈடுகட்ட அதிக வட்டி விகிதத்தை வசூலிக்கலாம்.
'நிலைப்படுத்தப்பட்ட' காலியிட விகிதம் என்றால் என்ன?
ஒரு நிலைப்படுத்தப்பட்ட காலியிட விகிதம் என்பது ஒரு சொத்தின் ஆரம்ப குத்தகை அல்லது இடமாற்றம் முடிந்ததும், சொத்து சாதாரண சந்தை நிலைமைகளில் செயல்படும் போது நீண்ட கால நிலையான காலியிட வீதமாகும். கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் மதிப்பீட்டாளர்கள் சொத்துக்களை மதிப்பிடும் போது அல்லது எழுத்துறுதி செய்யும் போது நிலையான காலியிடத்தை (தற்போதைய உண்மையான காலியிடத்திற்கு பதிலாக) பயன்படுத்துகின்றனர். புதிதாகக் கட்டப்பட்ட கட்டிடம் இன்னும் குத்தகைக்கு விடப்பட்டால், தற்போதைய உடல் காலியிடம் 40% ஆக இருந்தாலும், நிலைப்படுத்தப்பட்ட காலியிடம் 5% ஆக இருக்கலாம்.
உள்ளூர் பொருளாதாரம் காலியிட விகிதங்களை எவ்வாறு பாதிக்கிறது?
காலியிட விகிதங்கள் பொருளாதார நிலைமைகளுக்கு அதிக உணர்திறன் கொண்டவை. வேலையின் வளர்ச்சியால் வீடுகள் உருவாக்கம் மற்றும் வாடகை தேவை, காலியிடத்தை குறைக்கிறது. வேலை இழப்புகள் அல்லது வணிக மூடல்கள் குத்தகைதாரர்களை இரட்டிப்பாக்க, விலகிச் செல்ல அல்லது இயல்புநிலைக்கு காரணமாகின்றன - காலியிடத்தை உயர்த்துகிறது. குறிப்பிட்ட இயக்கிகள் பின்வருவனவற்றை உள்ளடக்குகின்றன: தொழில்நுட்பத் துறையின் வளர்ச்சியானது தொழில்நுட்ப மையங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் தேவையை அதிகரிக்கிறது, பல்கலைக்கழகத்தின் இருப்பு மாணவர் வீட்டு காலியிடங்களை உறுதிப்படுத்துகிறது மற்றும் உற்பத்தி ஆலை மூடல்கள் உள்ளூர் சில்லறை மற்றும் குடியிருப்பு காலியிடங்களை பல ஆண்டுகளாக அழிக்கக்கூடும்.
எனது காலியிடக் கணக்கீட்டில் மாதிரி அலகுகள் அல்லது மேலாளர் அலகுகளைச் சேர்க்க வேண்டுமா?
மாடல் யூனிட்கள் (வருங்கால குத்தகைதாரர்களுக்குக் காட்டுவதற்காகச் சந்தையிலிருந்து நிறுத்திவைக்கப்படுகின்றன) மற்றும் மேலாளர்-ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட அலகுகள் வாடகை வருமானத்தை உருவாக்காத உண்மையான அலகுகளைக் குறிக்கின்றன. அவை மொத்த அலகு எண்ணிக்கையில் சேர்க்கப்பட வேண்டும் மற்றும் செயல்பாட்டு நோக்கங்களுக்காக ஆக்கிரமிக்கப்பட்டதாகக் கருதப்பட வேண்டும் - ஆனால் அவற்றின் பொருளாதார தாக்கம் NOI எழுத்துறுதியில் பிரதிபலிக்க வேண்டும். பெரும்பாலான மதிப்பீட்டாளர்கள் நிரந்தரமாக மேலாளர்-ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட யூனிட்களை வாடகைக்கு எடுக்கக்கூடிய யூனிட் எண்ணிக்கையில் இருந்து விலக்குகிறார்கள், ஆனால் அவற்றை செலவு கட்டமைப்பில் சேர்த்துக் கொள்கிறார்கள்.
தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்
▾
- !நீண்ட கால சந்தை சராசரியை விட அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ உள்ளதா என்று கேட்காமல் தற்போதைய காலியிடத்தைப் பயன்படுத்துவது - தற்காலிக அதிகப்படியான ஆக்கிரமிப்பு அடிப்படை பலவீனத்தை மறைக்கலாம்.
- !உண்மையான வருமான இழப்பை குறைத்து, உடல் காலியிடத்தில் மட்டுமே கவனம் செலுத்துவதன் மூலம் பொருளாதார காலியிடங்களை புறக்கணித்தல்.
- !பயனுள்ள காலியிடங்கள் மற்றும் NOI ஆகியவற்றைக் கணக்கிடும்போது சலுகைகளை (இலவச வாடகை மாதங்கள்) சரிசெய்யவில்லை.
- !உண்மையான குத்தகைப் பட்டியல்கள் மற்றும் வாடகைக் கட்டண வரலாற்றை சரிபார்க்காமல் விற்பனையாளர் வழங்கிய ஆக்கிரமிப்பு புள்ளிவிவரங்களைப் பயன்படுத்துதல்.
நிபுணர் குறிப்பு
சொத்து கையகப்படுத்துதலுக்கு எழுத்துறுதி செய்யும் போது, உங்கள் NOI மற்றும் மதிப்புக் கணக்கீடுகளில் எப்போதும் சந்தை காலியிடம் (தற்போதைய காலியிடம் அல்ல) பயன்படுத்தவும். சொத்து தற்போது சந்தை ஆக்கிரமிப்புக்கு மேல் இருந்தால், உங்கள் கடன் வழங்குபவர் எப்படியும் செய்வார் - மேலும் வழக்கமான சந்தை காலியிட நிலைகளில் முதலீடு இன்னும் அர்த்தமுள்ளதா என்பதை நீங்கள் அழுத்தமாகச் சோதிக்க வேண்டும்.
உங்களுக்கு தெரியுமா?
2023-2024 இல் அமெரிக்க அலுவலகச் சந்தை வரலாற்றுச் சிறப்புமிக்க காலியிட விகிதத்தை ஏறத்தாழ 19-20% எட்டியது, இது 1990களின் தொடக்கத்தில் சேமிப்பு மற்றும் கடன் நெருக்கடிக்குப் பிறகு மிக அதிகமாகும். ரிமோட் வேலை தத்தெடுப்பு நிரந்தரமாக தேவை முறைகளை மாற்றியது, பெரிய நகரங்களில் பில்லியன் கணக்கான சதுர அடி அலுவலக இடத்தை கட்டமைப்பு ரீதியாக பயன்படுத்தாமல் விட்டு விடுகிறது.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
குறிப்புகள்
- ›கோஸ்டார் குழு - வணிக ரியல் எஸ்டேட் காலியிட தரவு மற்றும் வரையறைகள்
- ›இன்வெஸ்டோபீடியா - காலியிட விகித வரையறை
- ›நேஷனல் அபார்ட்மென்ட் அசோசியேஷன் - காலியிடங்கள் மற்றும் ஆக்கிரமிப்பு ஆராய்ச்சி
- ›CBRE – US Real Estate Market Outlook (காலியிட புள்ளி விவரம்)
- ›மதிப்பீட்டு நிறுவனம் - ரியல் எஸ்டேட்டில் மதிப்புக்கான வருமான அணுகுமுறை
Read the full guide on how to use this calculator effectively
மேலும் படிக்க →வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்
ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.