Ni nini Vacancy Rate Calculator?
▾
Kiwango cha nafasi ni kipimo cha msingi cha mali isiyohamishika ambacho hupima asilimia ya vitengo vya kukodisha vinavyopatikana au nafasi ambayo haikaliki kwa wakati wowote. Ni kinyume cha kiwango cha upangaji - kiwango cha nafasi ya 7% inamaanisha 93% ya vitengo vimekodishwa. Kiwango cha nafasi ya kazi huathiri moja kwa moja Mapato Halisi ya Uendeshaji (NOI) na, kupitia uhusiano wa kiwango cha juu, thamani yake ya jumla ya soko. Kila asilimia ya nafasi ya nafasi inawakilisha mapato yaliyopotea ya kukodisha, na hasara hiyo inakuzwa katika tathmini ya mali. Nafasi hutokea kwa sababu kadhaa: mauzo ya mpangaji (muda kati ya mpangaji mmoja kuondoka na mwingine kuwasili), nafasi ya kiuchumi (vitengo vinavyokaliwa lakini mpangaji halipi), mabadiliko ya mahitaji ya msimu, uuzaji au usimamizi duni, masuala ya hali ya mali, au kupanda kwa bei kuhusiana na soko. Kuelewa kwa nini nafasi ipo ni muhimu kama kuipima - suluhu inayofaa inatofautiana kwa kila sababu. Kuna tofauti mbili muhimu katika kipimo cha nafasi. Nafasi ya kimwili huhesabu idadi halisi ya vitengo visivyo na mtu kama asilimia ya jumla ya vitengo. Nafasi ya kiuchumi ni pana zaidi: inajumuisha vitengo vilivyo wazi na vitengo vinavyokaliwa na wapangaji wasiolipa au wahalifu, pamoja na makubaliano (kodi ya bure, punguzo) inayotolewa ili kuvutia wapangaji. Nafasi ya kiuchumi daima ni kubwa kuliko nafasi ya kimwili na inawakilisha hasara ya kweli ya mapato. Viwango vya nafasi za soko vinaangaliwa kwa karibu na wawekezaji wa mali isiyohamishika, watengenezaji, na wakopeshaji kama viashiria vya usawa wa mahitaji ya usambazaji. Katika soko dogo (nafasi chini ya 4-5%), wamiliki wa nyumba wana uwezo wa kupanga bei na kodi hupanda. Katika soko huria (nafasi iliyo wazi zaidi ya 8-10%), wapangaji wana nafasi, kodi hudorora au kuanguka, na wamiliki wa nyumba lazima watoe makubaliano. Wasanidi programu hutumia nafasi ya soko ili kupanga ujenzi mpya - ishara za nafasi ya chini zinatoa ugavi na kuauni uwezekano mpya wa maendeleo. Nafasi ya juu inaonya juu ya ugavi mwingi na inaweza kufanya miradi mipya isiwezekane.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
Fomula
▾
Kiwango cha Nafasi ya Kimwili = (Vitengo Vilivyo wazi / Jumla ya Vitengo) × 100%
Kiwango cha Nafasi ya Kiuchumi = (Mapato Yaliyopotea kutokana na Nafasi + Makubaliano) / Mapato Yanayotarajiwa × 100%
Kiwango cha Umiliki = 100% − Kiwango cha NafasiMaelezo ya kigezo
▾
| Ishara | Jina | Kitengo | Maelezo |
|---|---|---|---|
| V_units | Vitengo Vilivyo wazi | count | Idadi ya vitengo ambavyo havijashughulikiwa na vinapatikana kwa kukodishwa |
| T_units | Jumla ya Vitengo | count | Jumla ya idadi ya vitengo vinavyoweza kukodishwa katika mali au jalada |
| VR | Kiwango cha Nafasi | % | Kigezo cha VR kinawakilisha ingizo muhimu la kiasi katika hesabu ya kiwango cha nafasi, kinachopimwa katika kitengo chake cha kawaida na kuathiri moja kwa moja matokeo yaliyokokotolewa kupitia fomula ya hisabati. |
| GPI | Mapato Yanayowezekana | currency | Jumla ya mapato ikiwa vitengo vyote vilikodishwa kwa viwango vya soko bila nafasi ya sifuri |
| Lost_Revenue | Mapato Yaliyopotea kutokana na Nafasi | currency | Mapato ya kukodisha yamekataliwa kwa sababu ya vitengo vilivyo wazi: Vitengo Vilivyo wazi × Kodi ya Soko × Nafasi ya Miezi |
Jinsi ya Vacancy Rate Calculator
▾
- 1Hesabu jumla ya idadi ya vitengo vinavyoweza kukodishwa katika mali (au jumla ya picha za mraba zinazoweza kukodishwa kwa ajili ya mali za kibiashara).
- 2Hesabu vitengo vilivyo wazi (zisizo na mtu) katika tarehe ya kipimo. Kwa picha sahihi zaidi, fuatilia nafasi baada ya muda na ukokote kiwango cha wastani cha nafasi kwa miezi 12 inayofuata.
- 3Hesabu kiwango halisi cha nafasi: Vizio Visivyo na Nafasi / Jumla ya Vizio × 100.
- 4Kwa nafasi ya kiuchumi, ongeza makubaliano na hasara za mapato ya wapangaji wasiolipa kwa nambari: Economic VR = (Kodi ya Kukodisha Isiyo na Malipo + Makubaliano + Deni Mbaya) / GPI × 100.
- 5Linganisha kiwango chako cha nafasi na viwango vya nafasi za soko kwa mali zinazoweza kulinganishwa katika soko ndogo moja ili kutathmini kama uko juu au chini ya utendakazi wa soko.
- 6Chunguza sababu kuu za nafasi ya juu ya soko: bei, hali ya mali, ubora wa usimamizi, eneo, au sababu za uchumi mkuu - kila moja inahitaji jibu tofauti.
Mifano Iliyotatuliwa
▾
Kiwango cha Nafasi = 2/20 = 10%. Hasara ya mapato ya kila mwaka = vitengo 2 × $1,200 × miezi 12 = $28,800 ya kodi ya awali. Kwa kiwango cha juu cha asilimia 6, nafasi hii inatafsiriwa hadi takriban $480,000 katika thamani ya mali iliyopotea ($28,800 / 0.06). Kujaza hata moja ya vitengo hivyo kungeongeza $14,400 katika NOI ya kila mwaka na takriban $240,000 katika thamani ya mali.
Kiwango cha Nafasi = 8,500 / 50,000 = 17%. Hasara ya mapato = 8,500 SF × $28 = $238,000/mwaka. Kwa kiwango cha juu cha 7%, nafasi hii inapunguza thamani kwa $ 3.4M. Nafasi ya 17% inazidi wastani wa soko wa 12% kwa soko hili ndogo, na kupendekeza kuwa jengo linaweza kuwa na bei ya juu ya soko, kuwa na shida za hali, au kukumbwa na uuzaji duni.
Hasara ya mapato ya nafasi ya kimwili = 5% × $200,000 = $10,000. Nafasi ya kiuchumi = ($10,000 + $6,000 + $4,000) / $200,000 = 10%. Subiri, $20,000 / $200,000 = 10%. Nafasi ya kiuchumi (10%) ni mara mbili ya nafasi ya kimwili (5%) kwa sababu makubaliano na deni mbaya huongeza hasara kubwa ya mapato iliyofichwa. Tofauti hii ni muhimu kwa hesabu sahihi ya NOI.
Nafasi ya 8% ya mali ni asilimia 4 juu ya wastani wa soko. Hasara ya mapato ya ziada = 4% × $180,000 = $7,200/mwaka. Kwa kiwango cha juu cha 6%, nafasi hii ya ziada inapunguza thamani kwa $7,200 / 0.06 = $120,000. Timu ya wasimamizi inahitaji kuchunguza kwa nini nafasi inazidi soko - je, ni masuala ya bei, matengenezo, uuzaji au ubora wa mpangaji?
Vitengo vilivyo wazi = 300 − 255 = 45. Kiwango cha Nafasi = 45/300 = 15%. Hasara ya mapato ya kila mwezi = 45 × $85 = $3,825, au $45,900 kila mwaka. Kwa hifadhi ya kibinafsi, nafasi iliyoimarishwa kwa kawaida ni 8-12% - jalada hili la 15% lina utendakazi wa chini. Kuboresha hadi 90% ya nafasi ya kukaa (nafasi 10%) kungeongeza $4,250/mwezi au $51,000/mwaka katika mapato.
Matumizi ya vitendo
▾
Hesabu ya NOI: kiwango cha nafasi huamua posho ya nafasi iliyokatwa kutoka kwa Mapato Yanayowezekana, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Kalsi ya Nafasi ya Nafasi katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za kiwango cha nafasi zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendaji.
Uthamini wa mali: nafasi inaathiri moja kwa moja NOI na kwa hivyo thamani inayolingana na kiwango cha kikomo, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Nafasi ya Nafasi Calc katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo mahesabu sahihi ya kiwango cha nafasi yanaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati, na uboreshaji wa utendaji.
Uchanganuzi wa soko: kufuatilia mienendo ya nafasi zilizoachwa wazi hadi upataji na uwekaji wa wakati, unaowakilisha eneo muhimu la maombi ya Kali ya Nafasi ya Nafasi katika miktadha ya kitaalamu na ya uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za viwango vya nafasi zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati, na uboreshaji wa utendaji.
Uandikishaji wa mkopeshaji: Hesabu ya DSCR hutumia dhana ya nafasi ya soko, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Kalsi ya Kiwango cha Nafasi katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo mahesabu sahihi ya kiwango cha nafasi yanaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati, na uboreshaji wa utendaji.
Uwezekano wa uendelezaji: nafasi ya soko iliyo chini ya 5% inaashiria nguvu ya kufyonzwa kwa usambazaji mpya, ikiwakilisha eneo muhimu la maombi ya Kiwango cha Nafasi Calc katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za kiwango cha nafasi zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati, na uboreshaji wa utendaji.
Hali maalum
▾
Kipindi cha kukodisha: Mali mpya iliyojengwa au iliyokarabatiwa sana itakuwa na nafasi ya juu mwanzoni.
Toa mfano wa nafasi yao kuwa imeshuka hadi viwango vilivyoimarishwa kwa muda wa miezi 12-24, na uandike kwa kuzingatia hali iliyoimarishwa. Katika Kalsi ya Nafasi ya Nafasi, hali hii inahitaji tahadhari zaidi wakati wa kutafsiri matokeo ya kiwango cha nafasi. Fomula ya kawaida haiwezi kuwajibika kikamilifu kwa vipengele vyote vilivyopo katika kesi hii ya makali, na uchambuzi wa ziada au ushauri wa kitaalamu unaweza kuthibitishwa. Mbinu bora ya kitaalamu inahusisha kuweka kumbukumbu za mawazo, kufanya uchanganuzi wa unyeti, na matokeo ya marejeleo mtambuka kwa mbinu mbadala wakati mahesabu ya kiwango cha nafasi tupu yanapoanguka katika eneo lisilo la kawaida.
Thamani kubwa sana au ndogo za ingizo katika Kalc ya Kiwango cha Nafasi zinaweza kusukuma nafasi iliyo wazi
Thamani kubwa sana au ndogo za ingizo katika Kalsi ya Kiwango cha Nafasi inaweza kusukuma mahesabu ya kiwango cha nafasi iliyo wazi zaidi ya safu za kawaida za uendeshaji. Ingawa ni halali kihisabati, matokeo kutoka kwa maoni yaliyokithiri yanaweza yasionyeshe hali halisi za kiwango cha nafasi na yanapaswa kufasiriwa kwa uangalifu. Katika mipangilio ya viwango vya nafasi za kitaaluma, viwango vilivyokithiri mara nyingi huonyesha hitilafu za kipimo, hali zisizo za kawaida au matukio makali yanayostahili uchanganuzi wa ziada. Tumia uchanganuzi wa unyeti ili kuelewa jinsi matokeo yanavyobadilika kati ya safu zinazokubalika za ingizo badala ya kutegemea hesabu za kesi moja iliyokithiri.
Thamani kubwa sana au ndogo za ingizo katika Kalc ya Kiwango cha Nafasi zinaweza kusukuma nafasi iliyo wazi
Thamani kubwa sana au ndogo za ingizo katika Kalsi ya Kiwango cha Nafasi inaweza kusukuma mahesabu ya kiwango cha nafasi iliyo wazi zaidi ya safu za kawaida za uendeshaji. Ingawa ni halali kihisabati, matokeo kutoka kwa maoni yaliyokithiri yanaweza yasionyeshe hali halisi za kiwango cha nafasi na yanapaswa kufasiriwa kwa uangalifu. Katika mipangilio ya viwango vya nafasi za kitaaluma, viwango vilivyokithiri mara nyingi huonyesha hitilafu za kipimo, hali zisizo za kawaida au matukio makali yanayostahili uchanganuzi wa ziada. Tumia uchanganuzi wa unyeti ili kuelewa jinsi matokeo yanavyobadilika kati ya safu zinazokubalika za ingizo badala ya kutegemea hesabu za kesi moja iliyokithiri.
Upotoshaji wa wakati wa COVID: Viwango vya nafasi za rejareja na ofisi vilipotoshwa sana
Upotoshaji wa zama za COVID: Viwango vya nafasi za rejareja na ofisi vilipotoshwa sana na janga hili na huenda visiwakilishi kanuni za soko za muda mrefu. Changanua mienendo ya kabla ya janga na baada ya janga. Katika Kadiri ya Kiwango cha Nafasi, hali hii inahitaji tahadhari ya ziada wakati wa kutafsiri matokeo ya kiwango cha nafasi. Fomula ya kawaida haiwezi kuwajibika kikamilifu kwa vipengele vyote vilivyopo katika kesi hii ya makali, na uchambuzi wa ziada au ushauri wa kitaalamu unaweza kuthibitishwa. Mbinu bora ya kitaalamu inahusisha kuweka kumbukumbu za mawazo, kufanya uchanganuzi wa unyeti, na matokeo ya marejeleo mtambuka kwa mbinu mbadala wakati mahesabu ya kiwango cha nafasi tupu yanapoanguka katika eneo lisilo la kawaida.
Viwango vya Kawaida vya Nafasi kulingana na Aina ya Mali
▾
| Aina ya Mali | Safu ya Nafasi ya Afya | Kiwango cha Nafasi cha Kufadhaika |
|---|---|---|
| Ghorofa za Darasa A (Mjini) | 2-5% | >10% |
| Ghorofa za Darasa la B/C (Suburban) | 4-8% | >15% |
| Ofisi (CBD) | 8-15% | >25% |
| Ofisi (Suburban) | 10-20% | >30% |
| Rejareja (Strip Mall) | 5-10% | >20% |
| Viwanda / Ghala | 3-6% | >12% |
| Kujihifadhi | 8-12% | >20% |
| Kukodisha kwa Familia Moja | 2-5% | >10% |
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
▾
Ni kiwango gani cha kawaida cha nafasi kwa mali ya makazi?
Kwa mali zilizoimarishwa za makazi (vyumba, familia nyingi), kiwango cha nafasi nzuri katika soko ni kawaida 4-7%. Nafasi iliyo chini ya 3% inaonyesha soko dogo sana la kukodisha ambapo wamiliki wa nyumba wana uwezo mkubwa wa kupanga bei. Nafasi iliyo juu ya 10% inapendekeza soko laini, ugavi kupita kiasi, au masuala mahususi ya mali. Vigezo hivi hutofautiana kulingana na eneo la metro - NYC na San Francisco mara nyingi huendesha 2-4%, wakati baadhi ya masoko ya Sun Belt huendesha 8-12% wakati wa kukua kwa ujenzi.
Je, kiwango cha nafasi kinaathiri vipi NOI na thamani ya mali?
Kiwango cha nafasi ya kazi hupunguza moja kwa moja mapato ya jumla ya ufanisi, ambayo hutiririka moja kwa moja hadi kupunguza NOI. Kisha athari huimarishwa kupitia kiwango cha juu zaidi: punguzo la $10,000 katika NOI hupunguza thamani ya mali kwa $10,000 / Kiwango cha Jumla. Kwa kiwango cha juu cha asilimia 6, hiyo ni punguzo la thamani la $167,000 kwa $10,000 ya NOI iliyopotea kwa nafasi. Hii ndiyo sababu hata maboresho madogo ya umiliki yana athari kubwa kwa thamani ya mali.
Kuna tofauti gani kati ya nafasi ya kimwili na kiuchumi?
Nafasi ya kimwili huhesabu vitengo ambavyo ni tupu na visivyo na mtu. Nafasi ya kiuchumi ni pana zaidi - inajumuisha vitengo vilivyo wazi pamoja na mapato yanayopotea kutoka kwa wapangaji ambao wanamiliki vitengo lakini hawalipi kodi ya nyumba (uhalifu), pamoja na makubaliano yoyote ya kukodisha yanayotolewa ili kuvutia wapangaji (miezi isiyolipishwa, viwango vilivyopunguzwa). Nafasi ya kiuchumi daima ni angalau juu kama nafasi ya kimwili na ni kipimo bora cha hasara ya kweli ya mapato.
Je, ninawezaje kupunguza nafasi katika eneo la kukodisha?
Kupunguza nafasi kunahitaji kutambua sababu kuu. Ikiwa suala la bei ndilo tatizo, rekebisha kodi kwa viwango vya soko. Ikiwa hali ndio shida, wekeza katika matengenezo yaliyoahirishwa na uboreshaji wa vipodozi. Boresha uuzaji kupitia picha za kitaalamu, uorodheshaji mtandaoni, na majibu ya haraka ya uchunguzi. Vitengo vya kukodisha kabla hazijawashwa kwa kuwasiliana na wapangaji siku 60-90 kabla ya kuisha kwa muda wa kukodisha. Toa vivutio kama vile mapunguzo madogo ya kodi kwa ukodishaji wa muda mrefu ili kupunguza mzunguko wa mauzo.
Je, wakopeshaji wanaonaje viwango vya nafasi za kazi?
Wakopeshaji hutumia dhana ya nafasi iliyoimarishwa (kawaida wastani wa soko, si nafasi halisi ya mali) wakati wa kuandika mikopo. Wanakokotoa Uwiano wa Kulipa Huduma ya Deni (DSCR) kulingana na NOI na nafasi ya kiwango cha soko imetumika. Ikiwa mali kwa sasa inakaliwa kupita kiasi (chini ya nafasi ya soko), wakopeshaji watakata nywele mapato kwa soko. Ikiwa mali ina nafasi iliyoinuliwa, wakopeshaji wanaweza kuhitaji muda wa kukodisha makazi kabla ya kufadhiliwa au kutoza kiwango cha juu cha riba ili kufidia hatari hiyo.
Kiwango cha nafasi cha 'imetulia' ni kipi?
Kiwango cha nafasi iliyoimarishwa ni kiwango endelevu cha muda mrefu cha nafasi ya mali mara tu ukodishaji wa awali au uwekaji upya utakapokamilika na mali hiyo inafanya kazi katika hali ya kawaida ya soko. Wakopeshaji na wakadiriaji hutumia nafasi iliyoimarishwa (badala ya nafasi halisi ya sasa) wakati wa kuthamini au kuandika mali. Kwa jengo jipya ambalo bado linakodishwa, nafasi iliyoimarishwa inaweza kuwa 5% hata kama nafasi ya sasa ya kimwili ni 40%.
Je, uchumi wa ndani unaathiri vipi viwango vya nafasi za kazi?
Viwango vya nafasi za kazi ni nyeti sana kwa hali ya kiuchumi. Ukuaji wa kazi huchochea malezi ya kaya na mahitaji ya kukodisha, kupunguza nafasi. Kupoteza kazi au kufungwa kwa biashara husababisha wapangaji kuongezeka maradufu, kuhama, au chaguo-msingi - kuongeza nafasi. Vichocheo mahususi ni pamoja na: Ukuaji wa sekta ya teknolojia husababisha mahitaji ya ghorofa katika vitovu vya teknolojia, uwepo wa vyuo vikuu hutuliza nafasi ya makazi ya wanafunzi, na kufungwa kwa mitambo ya utengenezaji kunaweza kuharibu nafasi za rejareja na makazi kwa miaka mingi.
Je, nijumuishe vitengo vya mfano au vitengo vya wasimamizi katika hesabu ya nafasi yangu?
Vitengo vya mfano (vilivyosimamishwa sokoni ili vionyeshwe kwa wapangaji watarajiwa) na vitengo vinavyokaliwa na meneja vinawakilisha vitengo halisi ambavyo havileti mapato ya kukodisha. Zinapaswa kujumuishwa katika hesabu ya jumla ya vitengo na kushughulikiwa kama zinazokaliwa kwa madhumuni ya uendeshaji - lakini athari zao za kiuchumi zinapaswa kuonyeshwa katika maandishi ya msingi ya NOI. Wakadiriaji wengi hutenga vitengo vinavyomilikiwa na meneja wa kudumu kutoka kwa hesabu za vitengo vya kukodishwa lakini hujumuisha katika muundo wa gharama.
Makosa ya Kawaida ya Kuepuka
▾
- !Kutumia nafasi ya sasa bila kuuliza ikiwa iko juu au chini ya wastani wa soko wa muda mrefu - kukaa kupita kiasi kwa muda kunaweza kuficha udhaifu mkuu.
- !Kupuuza nafasi ya kiuchumi kwa kuzingatia tu nafasi ya kimwili, kupunguza hasara halisi ya mapato.
- !Kutorekebisha kwa makubaliano (miezi ya kukodisha bila malipo) wakati wa kukokotoa nafasi inayofaa na NOI.
- !Kwa kutumia takwimu za umiliki zinazotolewa na muuzaji bila kuthibitisha dhidi ya hati halisi za ukodishaji na historia ya malipo ya kodi.
Kidokezo cha Pro
Unapoandika upataji wa mali, tumia kila mara nafasi ya soko (sio nafasi ya sasa) katika NOI yako na mahesabu ya thamani. Ikiwa mali kwa sasa iko juu ya umiliki wa soko, mkopeshaji wako atafanya hivyo - na unahitaji kusisitiza-kujaribu ikiwa uwekezaji bado una maana katika viwango vya kawaida vya nafasi za soko.
Je, ulijua?
Soko la ofisi za Marekani lilifikia kiwango cha kihistoria cha nafasi ya takriban 19-20% mnamo 2023-2024, cha juu zaidi tangu mgogoro wa akiba na mkopo wa miaka ya mapema ya 1990. Kupitishwa kwa kazi ya mbali kulibadilisha kabisa mifumo ya mahitaji, na kuacha mabilioni ya futi za mraba za nafasi ya ofisi kutotumika kimuundo katika miji mikuu.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Marejeo
- ›CoStar Group - Data ya Nafasi ya Biashara ya Majengo na Vigezo
- ›Investopedia - Ufafanuzi wa Kiwango cha Nafasi
- ›Chama cha Kitaifa cha Ghorofa - Utafiti wa Nafasi na Nafasi
- ›CBRE - Mtazamo wa Soko la Majengo la Marekani (Takwimu za Nafasi)
- ›Taasisi ya Tathmini - Mbinu ya Mapato ya Thamani katika Mali isiyohamishika
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Soma zaidi →Pata Vidokezo vya Hisabati vya Wiki
Jiunge na watumiaji 12,000+ wanaopata vidokezo vya kikokotoo kila wiki.