Что такое Vacancy Rate Calculator?
▾
Доля вакантных площадей — это фундаментальный показатель недвижимости, который измеряет процент доступных для сдачи в аренду квартир или площадей, которые незаняты в любой момент времени. Это обратная величина заполняемости: уровень вакантных 7% означает, что 93% квартир сдано в аренду. Доля вакантных площадей напрямую влияет на чистый операционный доход недвижимости (NOI) и, через соотношение предельной ставки, на ее общую рыночную стоимость. Каждый процент вакансий представляет собой потерю дохода от аренды, и эта потеря усиливается при оценке недвижимости. Вакансии возникают по нескольким причинам: текучесть арендаторов (время между выездом одного арендатора и прибытием другого), экономическая вакансия (квартиры заняты, но арендатор не платит), сезонные колебания спроса, плохой маркетинг или управление, проблемы с состоянием недвижимости или завышение цен по сравнению с рынком. Понимание того, почему существует вакансия, так же важно, как и ее измерение: подходящее средство для каждой причины разное. В измерении вакансий есть два важных различия. Физическая вакансия рассчитывает фактическое количество незанятых квартир как процент от общего числа квартир. Экономическая вакансия шире: она включает в себя как физически свободные помещения, так и помещения, занятые арендаторами, не платящими или существенно просрочившими платежи, а также льготы (бесплатная аренда, скидки), предоставляемые для привлечения арендаторов. Экономические вакансии всегда выше физических вакансий и представляют собой реальную потерю дохода. Инвесторы в недвижимость, застройщики и кредиторы внимательно следят за уровнем вакантных рыночных площадей как индикатором баланса спроса и предложения. На ограниченных рынках (доля вакантных площадей ниже 4–5%) арендодатели обладают ценовой властью, и арендная плата растет. На свободных рынках (доля вакантных помещений выше 8–10%) у арендаторов есть рычаги влияния, арендная плата стагнирует или падает, а арендодатели вынуждены идти на уступки. Девелоперы используют вакантность рынка для выбора времени для нового строительства — низкий уровень вакансий сигнализирует о недостаточном предложении и поддерживает осуществимость нового строительства. Высокий уровень вакансий предупреждает об избытке предложения и может сделать новые проекты неосуществимыми.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
Формула
▾
Физический уровень вакантных квартир = (свободные единицы / общее количество квартир) × 100%
Экономический уровень вакансий = (потерянный доход от вакансий + уступки) / валовой потенциальный доход × 100%
Уровень заполняемости = 100% − Уровень вакантностиОписание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| V_units | Свободные единицы | count | Количество незанятых квартир, доступных для сдачи в аренду |
| T_units | Всего единиц | count | Общее количество арендуемых единиц недвижимости или портфеля |
| VR | Уровень вакансий | % | Параметр VR представляет собой ключевой количественный входной параметр при расчете доли вакансий, измеряемый в стандартных единицах и напрямую влияющий на расчетный результат посредством математической формулы. |
| GPI | Валовой потенциальный доход | currency | Общий доход, если бы все квартиры были сданы в аренду по рыночным ставкам с нулевым количеством вакансий. |
| Lost_Revenue | Упущенный доход от вакансии | currency | Доход от аренды, упущенный из-за пустующих квартир: Свободные квартиры × Рыночная арендная плата × Месяцы вакантности. |
Как Vacancy Rate Calculator
▾
- 1Подсчитайте общее количество арендуемых квартир в объекте недвижимости (или общую арендуемую площадь в квадратных метрах для коммерческой недвижимости).
- 2Подсчитайте свободные (незанятые) единицы на дату измерения. Для более точной картины отслеживайте количество вакансий с течением времени и рассчитайте средний уровень вакансий за последние 12 месяцев.
- 3Рассчитайте долю физических вакансий: количество вакантных единиц / общее количество единиц × 100.
- 4Для экономических вакансий добавьте к числителю уступки и потери доходов арендаторов, не выплачивающих платежи: Экономическая рентабельность = (Арендная плата за вакантную квартиру + Концессии + Безнадежные долги) / GPI × 100.
- 5Сравните ваш уровень вакантных площадей с рыночным уровнем вакантных площадей для сопоставимых объектов недвижимости на том же субрынке, чтобы оценить, находитесь ли вы выше или ниже рыночных показателей.
- 6Исследуйте коренные причины вакансий, превышающих рыночные: цены, состояние недвижимости, качество управления, местоположение или макроэкономические факторы — каждый требует разного подхода.
Решённые примеры
▾
Доля вакансий = 2/20 = 10%. Потеря годового дохода = 2 единицы × 1200 долларов США × 12 месяцев = 28 800 долларов США упущенной арендной платы. При предельной ставке 6% эта вакансия оборачивается примерно 480 000 долларов США в виде потерянной стоимости имущества (28 800 долларов США / 0,06). Заполнение хотя бы одной из этих квартир добавит 14 400 долларов ежегодного NOI и примерно 240 000 долларов к стоимости недвижимости.
Доля вакансий = 8 500 / 50 000 = 17%. Потеря дохода = 8500 SF × 28 долларов США = 238 000 долларов США в год. При ставке ограничения в 7% эта вакансия снижает стоимость на 3,4 миллиона долларов. Уровень вакантных 17% превышает средний показатель по рынку в 12% для этого субрынка, что позволяет предположить, что здание может иметь цену выше рыночной, иметь проблемы с состоянием или страдать от плохого маркетинга.
Потеря дохода от физической вакансии = 5% × 200 000 долларов США = 10 000 долларов США. Экономическая вакансия = (10 000 долларов США + 6 000 долларов США + 4 000 долларов США) / 200 000 долларов США = 10%. Подождите, 20 000 долларов США / 200 000 долларов США = 10%. Экономическая вакансия (10%) вдвое превышает физическую вакансию (5%), поскольку концессии и безнадежные долги приводят к значительным скрытым потерям доходов. Это различие имеет решающее значение для точного расчета NOI.
8% вакантности объекта недвижимости на 4 процентных пункта выше среднего показателя по рынку. Потеря сверхдохода = 4% × 180 000 долларов США = 7 200 долларов США в год. При предельной ставке 6% эта избыточная вакансия снижает стоимость на 7200 долларов США / 0,06 = 120 000 долларов США. Управленческой команде необходимо выяснить, почему количество вакансий превышает рынок — это проблемы ценообразования, обслуживания, маркетинга или качества арендаторов?
Свободных квартир = 300 − 255 = 45. Уровень вакансий = 45/300 = 15%. Ежемесячная потеря дохода = 45 × 85 долларов США = 3825 долларов США, или 45 900 долларов США в год. Для самостоятельного хранения стабилизированная вакансия обычно составляет 8–12% — этот портфель с уровнем 15% неэффективен. Повышение заполняемости до 90% (вакантность 10%) увеличит доход на 4250 долларов в месяц или 51 000 долларов в год.
Практическое применение
▾
Расчет NOI: доля вакантных площадей определяет норму вакансий, вычитаемую из валового потенциального дохода, что представляет собой важную область применения расчета доли вакансий в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты доли вакансий напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Оценка недвижимости: вакансия напрямую влияет на NOI и, следовательно, на стоимость, основанную на предельной ставке, что представляет собой важную область применения расчета доли вакансий в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты доли вакантных площадей напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Анализ рынка: отслеживание тенденций вакантных площадей с учетом времени приобретения и продажи, что представляет собой важную область применения расчета доли вакансий в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты доли вакантных площадей напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Андеррайтинг кредиторов: при расчете DSCR используется предположение о наличии вакансий на рынке, что представляет собой важную область применения расчета доли вакансий в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты доли вакантных площадей напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Осуществимость разработки: вакантность рынка ниже 5% сигнализирует о силе поглощения нового предложения, что представляет собой важную область применения расчета доли вакантных площадей в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты доли вакантных площадей напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Особые случаи
▾
Срок аренды: Недавно построенные или капитально отремонтированные объекты недвижимости изначально будут иметь большое количество вакантных помещений.
Смоделируйте их снижение до стабилизированного уровня в течение 12–24 месяцев и запишитесь на основе стабилизированного состояния. В расчете доли вакансий этот сценарий требует дополнительной осторожности при интерпретации результатов доли вакансий. Стандартная формула может не полностью учитывать все факторы, присутствующие в этом крайнем случае, и может потребоваться дополнительный анализ или консультация эксперта. Передовая профессиональная практика включает в себя документирование предположений, проведение анализа чувствительности и перекрестные ссылки на результаты с альтернативными методами, когда расчеты доли вакансий выходят за рамки стандартного.
Чрезвычайно большие или маленькие входные значения в расчете доли вакансий могут привести к увеличению количества вакансий.
Чрезвычайно большие или малые входные значения для расчета доли вакансий могут вывести расчеты доли вакантных площадей за пределы типичных рабочих диапазонов. Хотя результаты экстремальных исходных данных математически обоснованы, они могут не отражать реалистичные сценарии доли вакансий, и их следует интерпретировать с осторожностью. В условиях профессиональной доли вакантных должностей экстремальные значения часто указывают на ошибки измерения, необычные условия или крайние случаи, заслуживающие дополнительного анализа. Используйте анализ чувствительности, чтобы понять, как результаты изменяются в вероятных входных диапазонах, вместо того, чтобы полагаться на расчеты в отдельных крайних случаях.
Чрезвычайно большие или маленькие входные значения в расчете доли вакансий могут привести к увеличению количества вакансий.
Чрезвычайно большие или малые входные значения для расчета доли вакансий могут вывести расчеты доли вакантных площадей за пределы типичных рабочих диапазонов. Хотя результаты экстремальных исходных данных математически обоснованы, они могут не отражать реалистичные сценарии доли вакансий, и их следует интерпретировать с осторожностью. В условиях профессиональной доли вакантных должностей экстремальные значения часто указывают на ошибки измерения, необычные условия или крайние случаи, заслуживающие дополнительного анализа. Используйте анализ чувствительности, чтобы понять, как результаты изменяются в вероятных входных диапазонах, вместо того, чтобы полагаться на расчеты в отдельных крайних случаях.
Искажения эпохи COVID: уровень вакантных площадей в торговых точках и офисах был сильно искажен
Искажения эпохи COVID: уровень вакантных площадей в торговых точках и офисах был серьезно искажен пандемией и может не отражать долгосрочные рыночные нормы. Анализируйте тенденции до и после пандемии отдельно. В расчете доли вакантных площадей этот сценарий требует дополнительной осторожности при интерпретации результатов доли вакантных площадей. Стандартная формула может не полностью учитывать все факторы, присутствующие в этом крайнем случае, и может потребоваться дополнительный анализ или консультация эксперта. Передовая профессиональная практика включает в себя документирование предположений, проведение анализа чувствительности и перекрестные ссылки на результаты с альтернативными методами, когда расчеты доли вакансий выходят за рамки стандартного.
Типичная доля вакантных площадей по типам недвижимости
▾
| Тип недвижимости | Здоровый диапазон вакансий | Проблемный уровень вакансий |
|---|---|---|
| Квартиры Класса А (Городские) | 2–5% | >10% |
| Квартиры Класса B/C (Пригород) | 4–8% | >15% |
| Офис (ЦБР) | 8–15% | >25% |
| Офис (Пригородный) | 10–20% | >30% |
| Розничная торговля (Стрип Молл) | 5–10% | >20% |
| Промышленное/Складское хозяйство | 3–6% | >12% |
| Самостоятельное хранение | 8–12% | >20% |
| Аренда на одну семью | 2–5% | >10% |
Часто задаваемые вопросы
▾
Какова нормальная доля вакантных площадей в жилой недвижимости?
Для стабилизированной жилой недвижимости (квартиры, многоквартирные дома) нормальная рыночная доля вакантных площадей обычно составляет 4–7%. Уровень вакантности ниже 3% указывает на очень узкий рынок аренды, на котором арендодатели обладают значительной ценовой властью. Уровень вакансий выше 10% предполагает слабый рынок, избыток предложения или проблемы, связанные с недвижимостью. Эти ориентиры различаются в зависимости от агломерации: в Нью-Йорке и Сан-Франциско показатель часто составляет 2–4%, а на некоторых рынках Солнечного пояса — 8–12% во время строительного бума.
Как уровень вакантных площадей влияет на NOI и стоимость недвижимости?
Доля вакантных площадей напрямую снижает эффективный валовой доход, который напрямую связан с сокращением NOI. Эффект затем усиливается за счет предельной ставки: сокращение NOI на 10 000 долларов США снижает стоимость недвижимости на 10 000 долларов США / предельная ставка. При ставке ограничения в 6% это означает снижение стоимости на 167 000 долларов США на каждые 10 000 долларов NOI, потерянных из-за вакансий. Вот почему даже небольшое улучшение заполняемости оказывает огромное влияние на стоимость недвижимости.
В чем разница между физической и экономической вакансией?
Физические вакансии учитывают единицы, которые буквально пусты и незаняты. Экономическая вакансия шире — она включает в себя физически свободные квартиры плюс доход, потерянный от арендаторов, которые занимают квартиры, но не платят арендную плату (просрочка), а также любые уступки по аренде, предлагаемые для привлечения арендаторов (бесплатные месяцы, сниженные ставки). Экономическая вакансия всегда по крайней мере столь же высока, как и физическая вакансия, и является лучшим показателем истинной потери дохода.
Как уменьшить количество вакантных мест в сдаваемой в аренду недвижимости?
Сокращение вакансий требует диагностики основной причины. Если проблемой является ценообразование, скорректируйте арендную плату в соответствии с рыночными ставками. Если проблема в состоянии, инвестируйте в отсроченное техническое обслуживание и косметическую модернизацию. Улучшите маркетинг с помощью профессиональных фотографий, онлайн-предложений и быстрого ответа на запросы. Предварительно сдайте в аренду квартиры до того, как они станут вакантными, связавшись с арендаторами за 60–90 дней до истечения срока аренды. Предлагайте стимулы, такие как небольшие скидки на арендную плату при долгосрочной аренде, чтобы снизить частоту текучести кадров.
Как кредиторы оценивают уровень вакантных площадей?
При выдаче кредитов кредиторы используют предположение о стабилизированном количестве вакансий (обычно среднее по рынку, а не фактическое количество вакансий в недвижимости). Они рассчитывают коэффициент покрытия долга (DSCR) на основе NOI с применением рыночной ставки вакансий. Если недвижимость в настоящее время перенаселена (ниже рыночной вакантности), кредиторы сокращают доход до рыночной стоимости. Если недвижимость имеет повышенную вакантность, кредиторы могут потребовать периода аренды до финансирования или взимать более высокую процентную ставку, чтобы компенсировать риск.
Что такое «стабилизированная» доля вакансий?
Стабилизированная доля вакантных площадей — это долгосрочная устойчивая доля вакантных площадей для объекта недвижимости после завершения первоначальной сдачи в аренду или репозиционирования и эксплуатации объекта в нормальных рыночных условиях. Кредиторы и оценщики используют стабилизированную вакансию (а не текущую фактическую вакансию) при оценке или страховании недвижимости. Для недавно построенного здания, которое все еще сдается в аренду, стабилизированная вакантность может составлять 5%, даже если текущая физическая вакантность составляет 40%.
Как местная экономика влияет на уровень вакантных площадей?
Уровень вакантных площадей очень чувствителен к экономическим условиям. Рост рабочих мест стимулирует формирование домохозяйств и спрос на аренду, сокращая количество вакансий. Потеря рабочих мест или закрытие бизнеса приводят к тому, что арендаторы удваиваются, уезжают или не выполняют свои обязательства, что приводит к увеличению вакансий. Конкретные факторы включают в себя: рост технологического сектора стимулирует спрос на квартиры в технологических центрах, присутствие университетов стабилизирует вакантность студенческого жилья, а закрытие производственных предприятий может на долгие годы опустошить местную торговлю и жильё.
Должен ли я включать модельные или управляющие подразделения в расчет вакансий?
Модельные квартиры (снятые с продажи для показа потенциальным арендаторам) и квартиры, занимаемые менеджерами, представляют собой реальные квартиры, не приносящие дохода от аренды. Их следует включать в общее количество единиц и рассматривать как занятые для эксплуатационных целей, но их экономическое воздействие должно быть отражено в андеррайтинге NOI. Большинство оценщиков исключают квартиры, постоянно занимаемые менеджером, из подсчета арендуемых квартир, но включают их в структуру расходов.
Распространённые ошибки
▾
- !Использование текущей вакансии, не задаваясь вопросом, превышает ли она долгосрочный средний показатель по рынку или ниже — временная перенаселенность может маскировать основную слабость.
- !Игнорирование экономических вакансий путем сосредоточения внимания только на физических вакансиях, занижение фактической потери дохода.
- !Без поправки на льготы (месяцы бесплатной аренды) при расчете эффективной вакансии и NOI.
- !Использование данных о занятости, предоставленных продавцом, без сверки с фактическими данными об аренде и историей арендных платежей.
Совет профессионала
При оформлении сделки по приобретению недвижимости всегда учитывайте рыночные вакансии (а не текущие вакансии) при расчете NOI и стоимости. Если недвижимость в настоящее время находится выше рыночной занятости, ваш кредитор в любом случае это сделает — и вам необходимо провести стресс-тест, имеют ли инвестиции смысл по-прежнему при нормализованном уровне рыночных вакансий.
Знаете ли вы?
В 2023–2024 годах на рынке офисной недвижимости США зафиксирован исторический уровень вакантных площадей примерно в 19–20%, что является самым высоким показателем со времен ссудо-сберегательного кризиса начала 1990-х годов. Внедрение удаленной работы навсегда изменило структуру спроса, в результате чего миллиарды квадратных футов офисных площадей в крупных городах стали структурно недоиспользованными.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
- ›CoStar Group – Данные и ориентиры по вакансиям в сфере коммерческой недвижимости
- ›Инвестопедия – Определение уровня вакансий
- ›Национальная квартирная ассоциация – Исследование вакансий и заполняемости
- ›CBRE – Обзор рынка недвижимости США (статистика вакансий)
- ›Институт оценки – доходный подход к оценке стоимости недвижимости
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читать далее →Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.