Что такое Mortgage Offset Account Calculator Australia?
▾
Компенсационный счет ипотечного кредита — это транзакционный банковский счет, связанный с ипотечным кредитом, где остаток на компенсационном счете используется для уменьшения основной суммы, по которой рассчитываются проценты. Если у вас есть ипотечный кредит в размере 500 000 долларов США и 100 000 долларов США, находящиеся на счете со 100% компенсацией, банк рассчитывает проценты, как если бы остаток по кредиту составлял 400 000 долларов США, - экономя вам проценты на сумму компенсации по той же ставке, что и ваша ипотека. В отличие от дополнительных погашений, деньги на офсетном счете остаются полностью доступными: вы можете снять их в любое время, что делает офсетные счета одним из самых мощных инструментов для одновременного управления долгом и ликвидностью. Счет со 100% компенсацией компенсирует полную сумму связанного депозита, доллар за доллар, против остатка кредита. Некоторые кредиторы предлагают счета частичной компенсации, которые компенсируют только часть депозита (например, 40%), что менее эффективно. Экономия на процентах на компенсационном счете эквивалентна получению процентной ставки по кредиту на компенсационном балансе - и эти сбережения не облагаются налогом для заемщиков-собственников-арендаторов, в отличие от процентов, полученных на обычном сберегательном счете, который является облагаемым доходом. Это делает компенсационные счета особенно эффективными для заемщиков с высокими доходами в более высоких налоговых категориях. Разница между компенсационным счетом и функцией перерисовки имеет решающее значение: функция перерисовки требует, чтобы сначала были произведены дополнительные выплаты, а затем, при необходимости, перерисована - выход из функции перерисовки снижает ваши возможности требовать вычета процентов по ссуде смешанного назначения. При использовании компенсационного счета деньги никогда не вносятся в кредит, сохраняя возможность вычета, если цель кредита впоследствии изменится. Многие заемщики держат несколько компенсационных счетов для разных целей сбережений — резервного фонда, сбережений на праздники, бюджета на ремонт — все они связаны с одним кредитом, каждый из которых снижает проценты.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
Формула
▾
Ежедневный процент = (Остаток кредита – Компенсационный баланс) × Годовая процентная ставка / 365; Ежемесячная экономия на процентах = Компенсационный баланс × Годовая ставка / 12; Экономия на процентах в год = Компенсационный баланс × Процентная ставка по кредитуОписание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| loanBalance | Выдающийся директор по | — | Невыплаченная основная сумма по связанному жилищному кредиту, которая является ключевым параметром в расчете компенсационного счета в Австралии и напрямую влияет на окончательный расчетный результат. |
| offsetBalance | Сумма, удерживаемая | — | Сумма, хранящаяся на компенсационном счете в любой данный день |
| netLoanBalance | Остаток кредита минус | — | Остаток кредита минус компенсационный остаток — сумма, на которую начисляются проценты. |
| interestRate | Годовая процентная ставка | — | Годовая процентная ставка по ипотечному кредиту, которая является ключевым параметром в расчете компенсационного счета в Австралии и напрямую влияет на конечный расчетный результат. |
| dailyInterestSaving | Компенсационный баланс × | — | Компенсационный баланс × годовая ставка / 365, который является ключевым параметром при расчете компенсационного счета в Австралии и напрямую влияет на окончательный расчетный результат. |
Как Mortgage Offset Account Calculator Australia
▾
- 1Свяжите компенсационный счет со своим ипотечным кредитом — большинство кредитов с плавающей процентной ставкой и некоторые кредиты с фиксированной ставкой предлагают эту функцию.
- 2Откладывайте свою зарплату и все сбережения на компенсационный счет, а не на отдельный банковский счет.
- 3Банк рассчитывает ваши ежедневные проценты на чистый остаток кредита (непогашенный кредит минус балансовый остаток) каждый день.
- 4Процентные платежи каждый месяц уменьшаются на сумму, эквивалентную компенсационному балансу, умноженному на ежедневную процентную ставку.
- 5Ваши обязательные минимальные выплаты остаются прежними, но большая часть каждого погашения уменьшает основную сумму долга (поскольку меньшая часть уходит на проценты).
- 6Кредит погашается быстрее, без внесения каких-либо дополнительных формальных взносов — просто оставляя деньги в зачете.
- 7Снимайте деньги из компенсации по мере необходимости на расходы на проживание, чрезвычайные ситуации или покупки — баланс компенсации корректируется ежедневно.
Решённые примеры
▾
Проценты начисляются на 400 000 долларов США, а не на 500 000 долларов США — экономия 6 000 долларов США в год без каких-либо затрат.
Компенсационный баланс 100 000 долларов США × 6% = ежегодная экономия на процентах в размере 6 000 долларов США. С этих сбережений не взимается налог (в отличие от сберегательного счета).
Компенсационный счет эквивалентен заработку 6% без налогов, что превосходит сберегательный счет с доходом 5,5% при предельной ставке 37%.
Компенсация: 80 000 долларов США × 6% = экономия в 4 800 долларов США (без налогов). Экономия: 80 000 долларов США × 5,5% × 63% после уплаты налогов = 2772 доллара США. Компенсация лучше на 2028 долларов в год.
Средний баланс компенсации за месяц (зарплата поступает, расходы сокращаются) обеспечивает ежедневную экономию процентов.
Средняя компенсация 15 000 долларов США × 6% = экономия 900 долларов США в год. В течение 25 лет это ускоряет выплату и экономит значительную сумму общих процентов.
Многие кредиторы допускают наличие 1-10 взаимозачетных счетов; все остатки суммируются для уменьшения кредита
63 000 долларов США × 6% = экономия 3780 долларов США в год по всем трем счетам вместе взятым.
Практическое применение
▾
Домовладелец вносит свою зарплату на счет компенсации по ипотечному кредиту, чтобы снизить ежедневные проценты и погасить кредит на несколько лет раньше. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Человек с высоким доходом сравнивает прибыль после уплаты налогов по компенсационному счету со срочным депозитом, чтобы определить, где разместить излишки денежных средств. Практикующие специалисты отрасли полагаются на этот расчет для оценки производительности, сравнения альтернатив и обеспечения соответствия установленным стандартам и нормативным требованиям.
Инвестор в недвижимость решает, использовать ли компенсационный счет или возможность перерисовки своего инвестиционного кредита, учитывая последствия вычета. Академические исследователи и студенты используют эти вычисления для проверки теоретических моделей, выполнения курсовых заданий и более глубокого понимания основных математических принципов.
Пара, использующая несколько связанных компенсационных счетов для отдельного отслеживания сбережений на праздники, резервный фонд и сбережения на ремонт, одновременно снижая проценты по ипотеке. Финансовые аналитики и планировщики включают этот расчет в свой рабочий процесс для получения точных прогнозов, оценки сценариев риска и представления рекомендаций на основе данных заинтересованным сторонам.
Ипотечный брокер показывает клиенту, насколько быстрее погашается его ипотечный кредит с полной компенсацией заработной платы по сравнению со стандартным кредитом на основную сумму и проценты. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Особые случаи
▾
Инвестиционная недвижимость и компенсация
Для инвестиционной недвижимости компенсационный счет уменьшает вычитаемые процентные расходы. Хотя экономия денежных средств реальна, уменьшенный вычет увеличивает налогооблагаемый доход. Инвесторам с высокими доходами следует смоделировать, перевешивает ли экономия после уплаты налогов от компенсации по инвестиционному кредиту сокращение налоговых вычетов.
Риск загрязнения по смешанным кредитам
Если вы используете перераспределение ипотечного кредита для финансирования личных расходов, а затем конвертируете недвижимость в инвестицию, часть частного перераспределения загрязняет кредит — проценты по этой части не подлежат вычету. Компенсационный счет позволяет избежать этого, поскольку средства никогда не поступают в кредит, сохраняя первоначальную цель кредита и полную возможность вычета.
Ограничения на фиксированную ставку
Большинство ипотечных кредитов с фиксированной ставкой не предлагают 100% компенсационного счета. Некоторые кредиторы предлагают частичную компенсацию по фиксированным кредитам. Если ваш кредит полностью фиксирован, рассмотрите возможность хранения излишков средств на сберегательном счете с высокими процентами до окончания фиксированного периода, а затем создания надлежащего компенсационного счета.
Промежуточные кредиты и компенсация
Промежуточные кредиты (используемые для покупки новой недвижимости перед продажей существующей) часто имеют функцию компенсационного счета. Поступления от продажи старой недвижимости идут в зачет, что резко снижает пиковые проценты в течение переходного периода, которые могут быть высокими краткосрочными ставками.
Справочные данные компенсационного счета Австралии
▾
| Компенсационный баланс | Ставка по кредиту 6% | Ежегодная экономия процентов | Эквивалентная норма сбережений после уплаты налогов (налог 37%) |
|---|---|---|---|
| 20 000 долларов США | 6% | 1200 долларов США | 9,52% |
| 50 000 долларов США | 6% | 3000 долларов США | 9,52% |
| 100 000 долларов США | 6% | 6000 долларов США | 9,52% |
| 200 000 долларов США | 6% | 12 000 долларов США | 9,52% |
| 500 000 долларов США | 6% | 30 000 долларов США | 9,52% |
Часто задаваемые вопросы
▾
В чем разница между компенсационным счетом и возможностью перерисовки?
Функция перерисовки позволяет вам перерисовать дополнительные выплаты, которые вы уже внесли в кредит. Компенсационный счет — это отдельный транзакционный счет — деньги никогда не поступают в кредит. Для инвестиционной недвижимости сохранение средств в зачете (а не повторное использование) сохраняет инвестиционную цель кредита, защищая возможность вычета процентов в случае изменения использования.
Облагаются ли налогом компенсационные сбережения?
Нет. Экономия на процентах по компенсационному счету не является облагаемым доходом — вы просто платите меньше процентов, а не получаете инвестиционный доход. Это значительное преимущество перед сберегательными счетами, где полученные проценты облагаются налогом по вашей предельной ставке. Это важное соображение при работе с расчетами компенсационного счета Австралии в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Все ли ипотечные кредиты предлагают компенсационные счета?
Нет. Компенсационные счета обычно доступны по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. Некоторые кредиты с фиксированной ставкой не предлагают функцию компенсации или предлагают только частичную компенсацию. Базовые (без излишеств) кредиты с плавающей ставкой также могут не включать в себя компенсационный счет, хотя в качестве компенсации они могут предлагать более низкие процентные ставки. Это важное соображение при работе с расчетами компенсационного счета Австралии в практических целях.
Можно ли использовать компенсационные счета по инвестиционным кредитам?
Да, но требуется тщательное управление. Компенсационный счет по инвестиционному кредиту уменьшает вычитаемые проценты — экономия на процентах является денежной выгодой, но вычет процентов по кредиту также уменьшается. Для большинства инвесторов перераспределение инвестиционных кредитов может быть более сложным, чем зачетный счет для текущего управления налоговыми вычетами.
Приносит ли компенсационный счет проценты?
Нет. Компенсационные счета не приносят процентов — вместо этого остаток используется для уменьшения процентов, взимаемых по связанному кредиту. Эффективная доходность равна процентной ставке по кредиту, которая обычно выше, чем процентная ставка по депозитным сбережениям, что делает ее финансово более выгодной в большинстве рыночных условий. Это важное соображение при работе с расчетами компенсационного счета Австралии в практических целях.
Могу ли я иметь несколько взаимозачетных счетов по одному кредиту?
Да, многие кредиторы разрешают использовать несколько взаимозачетных счетов (иногда до 10), связанных с одним кредитом. Все остатки суммируются при расчете ежедневных процентов по кредиту. Это позволяет разделить сбережения на различные цели, одновременно получая выгоду от эффекта компенсации. Это важное соображение при работе с расчетами компенсационного счета Австралии в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Что произойдет с компенсационным балансом, если я сменю кредитора?
Если вы рефинансируете новому кредитору, вы просто переводите средства со своего компенсационного счета на новый компенсационный счет. Никаких потерь средств не происходит — в отличие от возможности перерисовки, где процесс может быть более сложным. Остаток вашего компенсационного счета всегда доступен и может быть переведен на рефинансирование.
Гарантирован ли государством вклад на компенсационном счете?
Да. Депозиты на компенсационном счете защищены схемой финансовых претензий правительства Австралии (FCS) на сумму до 250 000 долларов США на каждого владельца счета на ADI (Уполномоченное учреждение по приему депозитов). Это такая же защита, как и стандартный банковский депозит. Это важное соображение при работе с расчетами компенсационного счета Австралии в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Распространённые ошибки
▾
- !Хранение зарплаты на транзакционном счете, а не на связанном компенсационном счете, при этом отсутствует ежедневное снижение процентов в период между днем выплаты и расходами.
- !Выбор базового кредита с более низкой процентной ставкой, но без компенсации, когда компенсационные сбережения по немного более высокой ставке дадут в целом лучший результат.
- !Использование механизма перераспределения ипотечного кредита, который впоследствии может стать инвестиционной собственностью, создает кредит смешанного назначения, с которым трудно управлять вычетами.
- !Не использовать несколько компенсационных счетов для разделения целей сбережений — оставлять деньги на отдельном сберегательном счете, где вместо этого они приносят налогооблагаемые проценты.
- !Предполагая, что кредиты с фиксированной ставкой имеют те же функции компенсации, что и кредиты с плавающей ставкой - многие продукты с фиксированной ставкой ограничивают или устраняют компенсацию.
- !Не сравнивать эффективную прибыль от компенсационного счета (эквивалентную ставке по кредиту, не облагаемой налогом) с доходами от управляемого фонда или других инвестиций при принятии решения, где разместить излишки денежных средств.
Совет профессионала
Если у вас есть излишки средств, хранящиеся на сберегательном счете и приносящие облагаемые налогом проценты, рассмотрите возможность перевода их на свой компенсационный счет по ипотеке. При ставке по ипотеке 6% и предельной налоговой ставке 37% ваш эффективный доход на компенсационном счете эквивалентен доходу 9,52% на сберегательном счете.
Знаете ли вы?
Компенсационные счета относительно уникальны для Австралии, Новой Зеландии и Великобритании. Эта концепция была впервые применена в Австралии в начале 1990-х годов и стала стандартной функцией австралийского ипотечного кредитования, при этом миллионы австралийцев теперь используют компенсационные счета в качестве основного средства сбережений.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читать далее →Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.