O que é Mortgage Offset Account Calculator Australia?
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Uma conta de compensação de hipoteca é uma conta bancária transacional vinculada a um empréstimo residencial onde o saldo da conta de compensação é usado para reduzir o principal sobre o qual os juros são calculados. Se você tiver um empréstimo residencial de $ 500.000 e $ 100.000 em uma conta de compensação de 100%, o banco calcula os juros como se o saldo do empréstimo fosse de $ 400.000 - economizando juros sobre o valor da compensação na mesma taxa da sua hipoteca. Ao contrário de fazer pagamentos extras, o dinheiro na conta de compensação permanece totalmente acessível: você pode retirá-lo a qualquer momento, tornando as contas de compensação uma das ferramentas mais poderosas para gerenciar dívida e liquidez simultaneamente. Uma conta de compensação de 100% compensa o valor total do depósito vinculado, dólar por dólar, com o saldo do empréstimo. Alguns credores oferecem contas de compensação parcial que compensam apenas uma parte do depósito (por exemplo, 40%), que são menos eficazes. As poupanças de juros numa conta de compensação são equivalentes a obter a taxa de juro do empréstimo sobre o saldo de compensação – e essas poupanças são isentas de impostos para os mutuários proprietários, ao contrário dos juros auferidos numa conta de poupança normal, que é um rendimento avaliável. Isto torna as contas de compensação particularmente eficazes para mutuários de rendimentos elevados em escalões de impostos mais elevados. A diferença entre uma conta de compensação e uma facilidade de novo saque é crítica: uma facilidade de novo saque exige que pagamentos extras sejam feitos primeiro e, em seguida, redesenhados, se necessário – a retirada de uma facilidade de novo saque reduz sua capacidade de reivindicar deduções de juros em um empréstimo de finalidade mista. Com uma conta compensatória, o dinheiro nunca é contribuído para o empréstimo, preservando a dedutibilidade caso a finalidade do empréstimo mude posteriormente. Muitos mutuários mantêm múltiplas contas de compensação para diferentes objetivos de poupança – fundo de emergência, poupança para férias, orçamento de renovação – todas vinculadas a um empréstimo, cada uma reduzindo juros.
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Fórmula
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Juros Diários = (Saldo do Empréstimo - Saldo de Compensação) × Taxa de Juros Anual / 365; Poupança mensal de juros = Saldo de compensação × Taxa anual / 12; Poupança de juros por ano = Saldo de compensação × Taxa de juros do empréstimoLegenda de variáveis
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| Símbolo | Nome | Unidade | Descrição |
|---|---|---|---|
| loanBalance | Diretor excelente em | — | Principal pendente do empréstimo imobiliário vinculado, que é um parâmetro-chave no cálculo da conta de compensação australiana que influencia diretamente o resultado final calculado |
| offsetBalance | O montante retido | — | O valor mantido na conta de compensação em um determinado dia |
| netLoanBalance | Saldo do empréstimo menos | — | Saldo do empréstimo menos saldo de compensação - o valor sobre o qual são cobrados juros |
| interestRate | Taxa de juros anual | — | Taxa de juros anual do empréstimo imobiliário, que é um parâmetro fundamental no cálculo da conta de compensação australiana e que influencia diretamente no resultado final apurado |
| dailyInterestSaving | Saldo de compensação × | — | Saldo de compensação × taxa anual / 365, que é um parâmetro chave no cálculo da conta de compensação australiana que influencia diretamente o resultado final calculado |
Como Mortgage Offset Account Calculator Australia
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- 1Vincule a conta de compensação ao seu empréstimo residencial – a maioria dos empréstimos com taxa variável e alguns empréstimos fixos oferecem esse recurso.
- 2Deposite seu salário e quaisquer economias na conta de compensação, em vez de em uma conta bancária separada.
- 3O banco calcula seus juros diários sobre o saldo líquido do empréstimo (empréstimo pendente menos saldo de compensação) todos os dias.
- 4Os encargos de juros a cada mês são reduzidos pelo valor equivalente ao saldo de compensação multiplicado pela taxa de juros diária.
- 5Os pagamentos mínimos exigidos permanecem os mesmos, mas uma parcela maior de cada pagamento reduz o principal (uma vez que menos é consumido pelos juros).
- 6O empréstimo é pago mais rapidamente, sem fazer quaisquer contribuições formais adicionais – simplesmente mantendo o dinheiro na compensação.
- 7Retire dinheiro da compensação conforme necessário para despesas de subsistência, emergências ou compras – o saldo da compensação é ajustado diariamente.
Exemplos resolvidos
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Os juros são cobrados sobre US$ 400.000 e não sobre US$ 500.000 – economizando US$ 6.000/ano sem nenhum custo
Saldo de compensação $ 100.000 × 6% = $ 6.000 de economia anual de juros. Nenhum imposto a pagar sobre esta poupança (ao contrário de uma conta poupança).
A conta de compensação equivale a ganhar 6% sem impostos – superior a uma conta poupança de 5,5% com taxa marginal de 37%
Compensação: $ 80.000 × 6% = economia de $ 4.800 (isento de impostos). Economia: $ 80.000 × 5,5% × 63% após impostos = $ 2.772. Compensação melhor em US$ 2.028/ano.
O saldo médio de compensação ao longo do mês (o salário chega, as despesas são reduzidas) impulsiona a economia diária de juros
Compensação média de $ 15.000 × 6% = economia de $ 900/ano. No prazo de mais de 25 anos, isso acelera o retorno e economiza juros totais significativos.
Muitos credores permitem de 1 a 10 contas compensatórias; todos os saldos agregados para reduzir o empréstimo
US$ 63.000 × 6% = economia de US$ 3.780/ano em todas as três contas combinadas.
Aplicações práticas
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Um proprietário deposita seu salário em uma conta de compensação de hipoteca para reduzir os juros diários e pagar o empréstimo anos antes. Este aplicativo é comumente usado por profissionais que precisam de análises quantitativas precisas para apoiar a tomada de decisões, orçamento e planejamento estratégico em suas respectivas áreas.
Um assalariado de alta renda comparando o retorno após impostos de uma conta de compensação versus um depósito a prazo para determinar onde estacionar o dinheiro excedente. Os profissionais do setor confiam neste cálculo para avaliar o desempenho, comparar alternativas e garantir a conformidade com os padrões estabelecidos e requisitos regulatórios
Um investidor imobiliário que decide se deve usar uma conta de compensação ou um recurso de redesenho em seu empréstimo de investimento, considerando as implicações de dedutibilidade. Pesquisadores acadêmicos e estudantes usam esse cálculo para validar modelos teóricos, completar tarefas de curso e desenvolver uma compreensão mais profunda dos princípios matemáticos subjacentes
Um casal que usa várias contas de compensação vinculadas para monitorar separadamente as economias de férias, fundos de emergência e economias para reformas, ao mesmo tempo em que reduzem os juros hipotecários. Analistas e planejadores financeiros incorporam esse cálculo em seu fluxo de trabalho para produzir previsões precisas, avaliar cenários de risco e apresentar recomendações baseadas em dados às partes interessadas
Um corretor de hipotecas mostrando a um cliente o quanto mais rápido seu empréstimo residencial é reembolsado com uma compensação salarial integral em comparação com um empréstimo padrão de principal e juros. Este aplicativo é comumente usado por profissionais que precisam de análises quantitativas precisas para apoiar a tomada de decisões, orçamento e planejamento estratégico em suas respectivas áreas
Casos especiais
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Propriedade de investimento e compensação
Para propriedades de investimento, uma conta de compensação reduz a despesa de juros dedutível. Embora a poupança de dinheiro seja real, a dedução reduzida aumenta o rendimento tributável. Os investidores de rendimento elevado devem avaliar se as poupanças após impostos resultantes de uma compensação num empréstimo de investimento compensam a redução nas deduções fiscais.
Risco de contaminação em empréstimos mistos
Se você usar o redesenho de um empréstimo imobiliário para financiar uma despesa privada e posteriormente converter a propriedade em um investimento, a parte do redesenho privado contamina o empréstimo - os juros dessa parte não são dedutíveis. Uma conta de compensação evita isso porque os fundos nunca entram no empréstimo, preservando a finalidade original do empréstimo e a dedutibilidade total.
Restrições de compensação de taxa fixa
A maioria dos empréstimos residenciais com taxa fixa não oferece uma conta de compensação de 100%. Alguns credores oferecem uma compensação parcial em empréstimos fixos. Se o seu empréstimo for totalmente fixo, considere manter os fundos excedentes em uma conta poupança com juros altos até o final do período fixo e, em seguida, estabelecer uma conta de compensação adequada.
Empréstimos provisórios e compensação
Os empréstimos provisórios (usados para comprar uma nova propriedade antes de vender a existente) geralmente têm funcionalidade de conta de compensação. Os rendimentos da venda de propriedades antigas ficam na compensação, reduzindo drasticamente o pico de juros durante o período de transição, que pode ocorrer a altas taxas de curto prazo.
Dados de referência da conta de compensação da Austrália
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| Saldo de compensação | Taxa de empréstimo 6% | Economia anual de juros | Taxa de poupança equivalente após impostos (imposto de 37%) |
|---|---|---|---|
| US$ 20.000 | 6% | US$ 1.200 | 9,52% |
| US$ 50.000 | 6% | US$ 3.000 | 9,52% |
| US$ 100.000 | 6% | US$ 6.000 | 9,52% |
| US$ 200.000 | 6% | US$ 12.000 | 9,52% |
| US$ 500.000 | 6% | US$ 30.000 | 9,52% |
Perguntas frequentes
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Qual é a diferença entre uma conta de contrapartida e um recurso de redesenho?
Um recurso de redesenho permite que você redesenhe pagamentos extras já feitos no empréstimo. Uma conta de contrapartida é uma conta de transação separada – o dinheiro nunca entra no empréstimo. Para propriedades de investimento, manter os fundos em compensação (em vez de redesenhar) preserva a finalidade de investimento do empréstimo, protegendo a dedutibilidade dos juros em caso de alteração do uso.
As poupanças compensadas são tributáveis?
A poupança de juros de uma conta de compensação não é um rendimento avaliável – você está simplesmente pagando menos juros, não obtendo rendimentos de investimento. Esta é uma vantagem significativa em relação às contas de poupança, onde os juros auferidos são tributáveis à sua taxa marginal. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de contrapartida da Austrália em aplicações práticas. A resposta depende dos valores de entrada específicos e do contexto em que o cálculo está sendo aplicado.
Todos os empréstimos à habitação oferecem contas de compensação?
Não. As contas de compensação normalmente estão disponíveis em empréstimos residenciais com taxa variável. Alguns empréstimos de taxa fixa não oferecem funcionalidade de compensação ou oferecem apenas compensação parcial. Os empréstimos básicos (sem frescuras) de taxa variável também podem não incluir uma conta de compensação, embora possam oferecer taxas de juros mais baixas para compensar. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de contrapartida da Austrália em aplicações práticas.
As contas de compensação podem ser usadas em empréstimos de investimento?
Sim, mas é necessária uma gestão cuidadosa. Uma conta de compensação em um empréstimo de investimento reduz os juros dedutíveis – a economia de juros é um benefício em dinheiro, mas a dedução dos juros do empréstimo também é reduzida. Para a maioria dos investidores, um novo saque de empréstimos de investimento pode ser mais complexo do que uma conta de compensação para a gestão contínua da dedutibilidade fiscal.
A conta de compensação rende juros?
As contas de compensação não rendem juros – em vez disso, o saldo é usado para reduzir os juros cobrados sobre o empréstimo vinculado. O retorno efetivo é igual à taxa de juros do empréstimo, que normalmente é superior às taxas de poupança de depósitos, o que o torna financeiramente superior na maioria das condições de mercado. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de contrapartida da Austrália em aplicações práticas.
Posso ter várias contas de compensação em um empréstimo?
Sim, muitos credores permitem várias contas de compensação (às vezes até 10) vinculadas a um único empréstimo. Todos os saldos são agregados no cálculo dos juros diários do empréstimo. Isto permite-lhe compartimentar as poupanças para diferentes objetivos, ao mesmo tempo que todos beneficiam do efeito de compensação. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de contrapartida da Austrália em aplicações práticas. A resposta depende dos valores de entrada específicos e do contexto em que o cálculo está sendo aplicado.
O que acontece com o saldo de compensação se eu mudar de credor?
Se você refinanciar para um novo credor, basta mover os fundos da sua conta de compensação para a nova conta de compensação. Não há perda de fundos – ao contrário de um recurso de redesenho, onde o processo pode ser mais complicado. O saldo da sua conta de compensação está sempre acessível e pode ser transferido no refinanciamento.
O depósito em conta de compensação é garantido pelo governo?
Sim. Os depósitos em uma conta de compensação são protegidos pelo Esquema de Reivindicações Financeiras (FCS) do governo australiano até US$ 250.000 por titular de conta por ADI (Instituição Autorizada de Aceitação de Depósitos). Esta é a mesma proteção que um depósito bancário padrão. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de contrapartida da Austrália em aplicações práticas. A resposta depende dos valores de entrada específicos e do contexto em que o cálculo está sendo aplicado.
Erros comuns a evitar
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- !Manter o salário em uma conta de transação em vez de uma conta de compensação vinculada, perdendo a redução diária de juros durante o período entre o dia do pagamento e as despesas.
- !Escolher um empréstimo básico com uma taxa de juros mais baixa, mas sem compensação, quando a poupança compensatória a uma taxa ligeiramente mais alta produziria um resultado geral melhor.
- !Usar um recurso de redesenho em um empréstimo residencial que mais tarde pode se tornar uma propriedade de investimento, criando um empréstimo de finalidade mista que é difícil de administrar para deduções.
- !Não usar múltiplas contas de compensação para compartimentar metas de poupança – deixando o dinheiro em uma conta poupança separada, onde, em vez disso, rende juros tributáveis.
- !Supondo que os empréstimos de taxa fixa tenham a mesma funcionalidade de compensação que os empréstimos de taxa variável – muitos produtos de taxa fixa restringem ou eliminam a compensação.
- !Não comparar o retorno efetivo de uma conta de compensação (equivalente à taxa de empréstimo, isenta de impostos) com o retorno de fundos administrados ou outros retornos de investimento ao decidir onde estacionar o dinheiro excedente.
Dica Pro
Se você tiver fundos excedentes em uma conta poupança rendendo juros tributáveis, considere transferi-los para sua conta de compensação de hipoteca. Com uma taxa de hipoteca de 6% e uma taxa marginal de imposto de 37%, seu retorno efetivo em uma conta de compensação é equivalente a ganhar 9,52% em uma conta poupança.
Você sabia?
As contas de compensação são relativamente exclusivas da Austrália, Nova Zelândia e Reino Unido. O conceito foi pioneiro na Austrália no início da década de 1990 e tornou-se uma característica padrão dos empréstimos imobiliários australianos, com milhões de australianos agora usando contas de compensação como seu principal veículo de poupança.
Referências
Read the full guide on how to use this calculator effectively
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