Wat is Vacancy Rate Calculator?
▾
Het leegstandspercentage is een fundamentele maatstaf voor onroerend goed die het percentage beschikbare huureenheden of ruimte meet dat op een bepaald moment leeg staat. Het is het omgekeerde van de bezettingsgraad: een leegstand van 7% betekent dat 93% van de units verhuurd is. Het leegstandspercentage heeft een directe invloed op het netto operationeel inkomen (NOI) van een object en, via de cap rate-relatie, op de totale marktwaarde ervan. Elk procentpunt leegstand vertegenwoordigt verloren huurinkomsten, en dat verlies wordt nog versterkt bij de waardering van onroerend goed. Leegstand kan om verschillende redenen ontstaan: huurdersverloop (tijd tussen het vertrek van de ene huurder en de komst van de andere), economische leegstand (eenheden bezet maar huurder betaalt niet), seizoensschommelingen in de vraag, slechte marketing of slecht management, problemen met de staat van het onroerend goed of te hoge prijzen in verhouding tot de markt. Begrijpen waarom er leegstand is, is net zo belangrijk als het meten ervan; de juiste oplossing verschilt per oorzaak. Er zijn twee belangrijke verschillen bij het meten van vacatures. Bij fysieke leegstand wordt het werkelijke aantal leegstaande eenheden geteld als percentage van het totale aantal eenheden. De economische leegstand is breder: het omvat zowel fysiek leegstaande eenheden als eenheden die worden bewoond door niet-betalende of aanzienlijk achterstallige huurders, plus concessies (gratis huur, kortingen) die worden gegeven om huurders aan te trekken. De economische leegstand is altijd hoger dan de fysieke leegstand en vertegenwoordigt het werkelijke inkomensverlies. De leegstand op de markt wordt nauwlettend in de gaten gehouden door vastgoedinvesteerders, ontwikkelaars en kredietverstrekkers als indicatoren voor het evenwicht tussen vraag en aanbod. In krappe markten (leegstand onder de 4 à 5%) hebben verhuurders prijsmacht en stijgen de huren. In losse markten (leegstand boven de 8-10%) hebben huurders een hefboomwerking, stagneren of dalen de huurprijzen en moeten verhuurders concessies doen. Ontwikkelaars gebruiken de leegstand op de markt om nieuwbouw te timen; een lage leegstand duidt op een onderaanbod en ondersteunt de haalbaarheid van nieuwe ontwikkelingen. Een hoge leegstand waarschuwt voor overaanbod en kan nieuwe projecten onhaalbaar maken.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
Formule
▾
Fysiek leegstandspercentage = (Leegstaande eenheden / Totaal aantal eenheden) × 100%
Economisch leegstandspercentage = (verloren inkomsten uit leegstand + concessies) / bruto potentieel inkomen × 100%
Bezettingsgraad = 100% − LeegstandsgraadVariabele uitleg
▾
| Symbool | Naam | Eenheid | Beschrijving |
|---|---|---|---|
| V_units | Lege eenheden | count | Aantal eenheden dat leeg staat en beschikbaar is voor verhuur |
| T_units | Totaal aantal eenheden | count | Totaal aantal verhuurbare eenheden in het pand of de portefeuille |
| VR | Leegstandspercentage | % | De VR-parameter vertegenwoordigt een belangrijke kwantitatieve input bij de berekening van het leegstandspercentage, gemeten in zijn standaardeenheid en beïnvloedt rechtstreeks het berekende resultaat via de wiskundige formule |
| GPI | Bruto potentieel inkomen | currency | Totale opbrengst als alle units zouden worden verhuurd tegen markttarieven en zonder leegstand |
| Lost_Revenue | Gederfde inkomsten door leegstand | currency | Gederfde huurinkomsten door leegstaande eenheden: Leegstaande eenheden × Markthuur × Maanden leegstand |
Hoe Vacancy Rate Calculator
▾
- 1Tel het totale aantal verhuurbare eenheden in het pand (of het totale aantal verhuurbare vierkante meters voor commercieel vastgoed).
- 2Tel de leegstaande (onbezette) eenheden op de waarderingsdatum. Voor een nauwkeuriger beeld houdt u de leegstand in de loop van de tijd bij en berekent u het gemiddelde leegstandspercentage voor de daaropvolgende twaalf maanden.
- 3Bereken het fysieke leegstandspercentage: lege eenheden / totaal aantal eenheden × 100.
- 4Voor economische leegstand voegt u concessies en inkomensverliezen door niet-betalende huurders toe aan de teller: Economische VR = (Leegstaande huureenheid + concessies + dubieuze debiteuren) / GPI × 100.
- 5Vergelijk uw leegstandspercentage met de leegstandspercentages op de markt voor vergelijkbare panden in dezelfde deelmarkt om te beoordelen of u boven of onder de marktprestaties presteert.
- 6Onderzoek de onderliggende oorzaken van leegstand boven de markt: prijsstelling, staat van het vastgoed, kwaliteit van het management, locatie of macro-economische factoren; elk vereist een ander antwoord.
Uitgewerkte voorbeelden
▾
Leegstandspercentage = 2/20 = 10%. Jaarlijks inkomensverlies = 2 eenheden × $ 1.200 × 12 maanden = $ 28.800 aan gederfde huur. Bij een maximumtarief van 6% vertaalt deze vacature zich naar ongeveer $ 480.000 aan verloren vastgoedwaarde ($ 28.800 / 0,06). Het vullen van zelfs maar één van die eenheden zou $14.400 aan jaarlijkse NOI en ongeveer $240.000 aan vastgoedwaarde toevoegen.
Leegstandspercentage = 8.500 / 50.000 = 17%. Inkomensverlies = 8.500 SF × $28 = $238.000/jaar. Bij een plafondrente van 7% verlaagt deze leegstand de waarde met $3,4 miljoen. De leegstand van 17% overschrijdt het marktgemiddelde van 12% voor deze deelmarkt, wat erop wijst dat het gebouw wellicht boven de marktprijs geprijsd is, problemen met de staat heeft of te kampen heeft met slechte marketing.
Inkomensverlies door fysieke leegstand = 5% × $200.000 = $10.000. Economische leegstand = ($10.000 + $6.000 + $4.000) / $200.000 = 10%. Wacht, $ 20.000 / $ 200.000 = 10%. De economische leegstand (10%) is het dubbele van de fysieke leegstand (5%), omdat concessies en dubieuze debiteuren aanzienlijke verborgen inkomensverliezen veroorzaken. Dit onderscheid is van cruciaal belang voor een nauwkeurige NOI-berekening.
De leegstand van het object ligt met 8% 4 procentpunt boven het marktgemiddelde. Excessief inkomensverlies = 4% × $180.000 = $7.200/jaar. Bij een maximumtarief van 6% vermindert deze overtollige leegstand de waarde met $7.200 / 0,06 = $120.000. Het managementteam moet onderzoeken waarom de leegstand de markt overtreft: zijn het problemen met de prijsstelling, het onderhoud, de marketing of de kwaliteit van de huurders?
Leegstaande eenheden = 300 − 255 = 45. Leegstandspercentage = 45/300 = 15%. Maandelijks omzetverlies = 45 × €85 = €3.825, of €45.900 per jaar. Voor self-storage bedraagt de gestabiliseerde leegstand doorgaans 8-12%; deze portefeuille presteert met 15% ondermaats. Een verbetering naar een bezettingsgraad van 90% (10% leegstand) zou $4.250/maand of $51.000/jaar aan omzet toevoegen.
Praktische toepassingen
▾
NOI-berekening: het vacaturepercentage bepaalt de vacaturetoeslag die wordt afgetrokken van het bruto potentieel inkomen, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Vacancy Rate Calc in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige berekeningen van het vacaturepercentage rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Waardering van onroerend goed: leegstand heeft een directe invloed op de NOI en dus op de cap-rate-gebaseerde waarde, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Vacancy Rate Calc in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige berekeningen van de leegstand rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Marktanalyse: het volgen van vacaturetrends tot tijdverwerving en -vervreemding, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Vacancy Rate Calc in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige berekeningen van het leegstandspercentage rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Kredietverstrekker: DSCR-berekening maakt gebruik van marktvacatureaannames, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Vacancy Rate Calc in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige berekeningen van leegstandspercentages rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Haalbaarheid van ontwikkeling: marktleegstand onder de 5% duidt op absorptiekracht voor nieuw aanbod, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Vacancy Rate Calc in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige berekeningen van leegstandspercentages rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Bijzondere gevallen
▾
Verhuurperiode: Nieuwbouw of zwaar gerenoveerde panden zullen in eerste instantie een hoge leegstand kennen.
Modelleer hun leegstand als dalend naar een gestabiliseerd niveau over een periode van 12 tot 24 maanden, en onderschrijf op basis van de gestabiliseerde toestand. In de Leegstandsberekening vereist dit scenario extra voorzichtigheid bij het interpreteren van de resultaten van de leegstandsgraad. Het is mogelijk dat de standaardformule niet volledig rekening houdt met alle factoren die in dit randgeval aanwezig zijn, en aanvullende analyse of raadpleging van deskundigen kan gerechtvaardigd zijn. Professionele beste praktijken omvatten het documenteren van aannames, het uitvoeren van gevoeligheidsanalyses en het vergelijken van resultaten met alternatieve methoden wanneer berekeningen van het leegstandspercentage buiten het standaardgebied vallen.
Extreem grote of kleine invoerwaarden in de Leegstandspercentageberekening kunnen de leegstand bevorderen
Extreem grote of kleine invoerwaarden in de Berekening van het leegstandspercentage kunnen berekeningen van het leegstandspercentage buiten het gebruikelijke bereik brengen. Hoewel ze wiskundig geldig zijn, weerspiegelen de resultaten van extreme inputs mogelijk niet de realistische scenario's voor leegstand en moeten ze met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Bij professionele leegstandspercentages duiden extreme waarden vaak op meetfouten, ongebruikelijke omstandigheden of randgevallen die aanvullende analyse verdienen. Gebruik gevoeligheidsanalyse om te begrijpen hoe de resultaten veranderen binnen plausibele invoerbereiken, in plaats van te vertrouwen op berekeningen met enkele extreme gevallen.
Extreem grote of kleine invoerwaarden in de Leegstandspercentageberekening kunnen de leegstand bevorderen
Extreem grote of kleine invoerwaarden in de Berekening van het leegstandspercentage kunnen berekeningen van het leegstandspercentage buiten het gebruikelijke bereik brengen. Hoewel ze wiskundig geldig zijn, weerspiegelen de resultaten van extreme inputs mogelijk niet de realistische scenario's voor leegstand en moeten ze met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Bij professionele leegstandspercentages duiden extreme waarden vaak op meetfouten, ongebruikelijke omstandigheden of randgevallen die aanvullende analyse verdienen. Gebruik gevoeligheidsanalyse om te begrijpen hoe de resultaten veranderen binnen plausibele invoerbereiken, in plaats van te vertrouwen op berekeningen met enkele extreme gevallen.
Verstoringen in het COVID-tijdperk: de leegstand in winkels en kantoren was ernstig vertekend
Verstoringen in het COVID-tijdperk: De leegstandspercentages in de detailhandel en kantoren zijn ernstig verstoord door de pandemie en vertegenwoordigen mogelijk niet de marktnormen voor de lange termijn. Analyseer trends vóór en na de pandemie afzonderlijk. In de berekening van het leegstandspercentage vereist dit scenario extra voorzichtigheid bij het interpreteren van de resultaten van het leegstandspercentage. Het is mogelijk dat de standaardformule niet volledig rekening houdt met alle factoren die in dit randgeval aanwezig zijn, en aanvullende analyse of raadpleging van deskundigen kan gerechtvaardigd zijn. Professionele beste praktijken omvatten het documenteren van aannames, het uitvoeren van gevoeligheidsanalyses en het vergelijken van resultaten met alternatieve methoden wanneer berekeningen van het leegstandspercentage buiten het standaardgebied vallen.
Typische leegstandspercentages per vastgoedtype
▾
| Eigendomstype | Gezond vacaturebereik | Noodlijdend vacatureniveau |
|---|---|---|
| Klasse A-appartementen (stedelijk) | 2–5% | >10% |
| Klasse B/C-appartementen (voorstedelijk) | 4–8% | >15% |
| Kantoor (CBD) | 8–15% | >25% |
| Kantoor (voorstad) | 10–20% | >30% |
| Detailhandel (Strip Mall) | 5–10% | >20% |
| Industrieel / Magazijn | 3–6% | >12% |
| Zelfopslag | 8–12% | >20% |
| Eengezinswoning | 2–5% | >10% |
Veelgestelde vragen
▾
Wat is een normaal leegstandspercentage voor woningen?
Voor gestabiliseerde woningen (appartementen, meergezinswoningen) bedraagt een gezonde marktleegstand doorgaans 4 à 7%. Een leegstand van minder dan 3% duidt op een zeer krappe huurmarkt, waar verhuurders een aanzienlijk prijszettingsvermogen hebben. Een leegstand boven de 10% duidt op een zwakke markt, een overaanbod of vastgoedspecifieke problemen. Deze benchmarks variëren per stedelijk gebied: NYC en San Francisco hebben vaak een rendement van 2 tot 4%, terwijl sommige Sun Belt-markten tijdens een hoogconjunctuur in de bouwsector een rendement van 8 tot 12% behalen.
Welke invloed heeft de leegstand op de NOI en de vastgoedwaarde?
Het leegstandspercentage verlaagt direct het effectieve bruto-inkomen, wat rechtstreeks doorvloeit in de NOI-reductie. De impact wordt vervolgens versterkt door de cap rate: een verlaging van de NOI met $ 10.000 vermindert de waarde van het onroerend goed met $ 10.000 / cap rate. Bij een maximumtarief van 6% is dat een waardevermindering van $167.000 per $10.000 aan NOI die verloren gaat door leegstand. Dit is de reden waarom zelfs kleine verbeteringen in de bezettingsgraad een groter effect hebben op de waarde van onroerend goed.
Wat is het verschil tussen fysieke en economische leegstand?
Fysieke leegstand telt eenheden die letterlijk leeg en onbezet zijn. De economische leegstand is breder: het omvat fysiek leegstaande eenheden plus het inkomensverlies van huurders die eenheden bezetten maar geen huur betalen (achterstalligheid), plus eventuele huurconcessies die worden aangeboden om huurders aan te trekken (gratis maanden, verlaagde tarieven). De economische leegstand is altijd minstens even hoog als de fysieke leegstand en is de betere maatstaf voor het werkelijke inkomensverlies.
Hoe verminder ik de leegstand in een huurwoning?
Het terugdringen van de leegstand vereist het diagnosticeren van de grondoorzaak. Als prijsstelling een probleem is, pas dan de huurprijzen aan in de richting van de markttarieven. Als de conditie het probleem is, investeer dan in uitgesteld onderhoud en cosmetische upgrades. Verbeter de marketing via professionele foto's, online vermeldingen en snelle respons op vragen. Pre-lease eenheden voordat ze leeg komen te staan door 60 tot 90 dagen vóór het aflopen van het huurcontract contact op te nemen met de huurders. Bied incentives aan zoals kleine huurkortingen voor langere huurcontracten om de omzetfrequentie te verminderen.
Hoe kijken kredietverstrekkers naar leegstand?
Kredietverstrekkers gaan bij het afsluiten van leningen uit van een gestabiliseerde leegstandsaanname (meestal het marktgemiddelde, niet de daadwerkelijke leegstand). Ze berekenen de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) op basis van NOI, waarbij de marktconforme leegstand wordt toegepast. Als een pand momenteel overbezet is (onder de leegstand op de markt), zullen kredietverstrekkers de inkomsten naar de markt brengen. Als een pand een hoge leegstand heeft, kunnen kredietverstrekkers een huurperiode voor de bezetting eisen voordat er financiering wordt verleend, of kunnen ze een hogere rente in rekening brengen om het risico te compenseren.
Wat is een ‘gestabiliseerde’ leegstand?
Een gestabiliseerd leegstandspercentage is het op lange termijn duurzame leegstandspercentage voor een object zodra de initiële verhuur of herpositionering voltooid is en het object onder normale marktomstandigheden functioneert. Kredietverstrekkers en taxateurs maken bij het taxeren of onderschrijven van vastgoed gebruik van gestabiliseerde leegstand (in plaats van de huidige feitelijke leegstand). Voor een nieuwbouwpand dat nog verhuurd wordt, kan de gestabiliseerde leegstand 5% bedragen, ook al bedraagt de huidige fysieke leegstand 40%.
Welke invloed heeft de lokale economie op de leegstand?
De leegstand is zeer gevoelig voor de economische omstandigheden. De banengroei stimuleert de gezinsvorming en de huurvraag, waardoor de leegstand afneemt. Banenverlies of bedrijfssluitingen zorgen ervoor dat huurders verdubbelen, verhuizen of in gebreke blijven, waardoor de leegstand toeneemt. Specifieke factoren zijn onder meer: de groei van de technologiesector stimuleert de vraag naar appartementen in technologiecentra, de aanwezigheid van universiteiten stabiliseert de leegstand van studentenwoningen, en sluitingen van fabrieken kunnen de lokale leegstand van winkels en woningen jarenlang verwoesten.
Moet ik modeleenheden of managereenheden meenemen in mijn vacatureberekening?
Modeleenheden (niet op de markt gehouden om aan potentiële huurders te laten zien) en door managers bewoonde eenheden vertegenwoordigen echte eenheden die geen huurinkomsten genereren. Ze moeten worden opgenomen in het totale aantal eenheden en worden behandeld als bezet voor operationele doeleinden, maar hun economische impact moet worden weerspiegeld in de NOI-acceptatie. De meeste taxateurs sluiten permanent door de manager bezette eenheden uit van het aantal verhuurbare eenheden, maar nemen ze op in de kostenstructuur.
Veelgemaakte fouten om te vermijden
▾
- !Door gebruik te maken van de huidige leegstand zonder te vragen of deze boven of onder het langetermijngemiddelde van de markt ligt, kan een tijdelijke overbezetting de onderliggende zwakte maskeren.
- !Het negeren van economische leegstand door alleen te focussen op fysieke leegstand, waardoor het feitelijke inkomensverlies wordt onderschat.
- !Geen correctie voor concessies (vrije huurmaanden) bij de berekening van de effectieve leegstand en NOI.
- !Gebruik maken van door de verkoper verstrekte bezettingscijfers zonder te verifiëren aan de hand van daadwerkelijke huurcontracten en huurbetalingsgeschiedenis.
Pro Tip
Wanneer u een vastgoedaankoop onderschrijft, gebruik dan altijd de marktleegstand (niet de huidige leegstand) in uw NOI- en waardeberekeningen. Als het vastgoed momenteel boven de marktbezettingsgraad ligt, zal uw kredietverstrekker dat in ieder geval doen – en moet u een stresstest uitvoeren of de investering nog steeds zinvol is bij genormaliseerde leegstand op de markt.
Wist je dat?
De Amerikaanse kantorenmarkt kende in de periode 2023-2024 een historisch leegstandspercentage van ongeveer 19 à 20%, het hoogste niveau sinds de spaar- en kredietcrisis van begin jaren negentig. De adoptie van werken op afstand heeft de vraagpatronen permanent doen verschuiven, waardoor miljarden vierkante meter kantoorruimte in de grote steden structureel onderbenut blijft.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referenties
- ›CoStar Group – Leegstandsgegevens en benchmarks voor commercieel vastgoed
- ›Investopedia – Definitie van leegstandspercentages
- ›National Apartment Association – Leegstands- en bezettingsonderzoek
- ›CBRE – Vooruitzichten op de Amerikaanse vastgoedmarkt (leegstandstatistieken)
- ›Taxatie Instituut - Inkomensbenadering van waarde in onroerend goed
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lees meer →Ontvang wekelijkse wiskundetips
Sluit u aan bij 12.000+ abonnees die elke week rekenmachinetips krijgen.