이란 무엇인가 Vacancy Rate Calculator?
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공실률은 특정 시간에 비어 있는 사용 가능한 임대 단위 또는 공간의 비율을 측정하는 기본적인 부동산 지표입니다. 이는 점유율의 반대입니다. 7%의 공실률은 93%의 유닛이 임대되었음을 의미합니다. 공실률은 부동산의 순영업소득(NOI)에 직접적인 영향을 미치며, 캡레이트 관계를 통해 전체 시장 가치에도 영향을 미칩니다. 공실의 모든 백분율 포인트는 임대 수입 손실을 나타내며, 해당 손실은 부동산 평가에서 증폭됩니다. 공실은 여러 가지 이유로 발생합니다: 세입자 회전율(한 세입자가 떠나고 다른 세입자가 도착하는 사이의 시간), 경제적 공실(유닛은 있지만 세입자가 비용을 지불하지 않음), 계절적 수요 변동, 열악한 마케팅 또는 관리, 부동산 상태 문제 또는 시장에 비해 과도한 가격. 공석이 존재하는 이유를 이해하는 것은 그것을 측정하는 것만큼 중요합니다. 적절한 해결 방법은 각 원인에 따라 다릅니다. 공석 측정에는 두 가지 중요한 차이점이 있습니다. 물리적 공실은 전체 유닛 중 비어 있는 실제 유닛 수를 백분율로 계산합니다. 경제적 공실은 더 광범위합니다. 여기에는 물리적으로 비어 있는 유닛과 무보수 또는 상당한 연체 세입자가 점유한 유닛, 그리고 세입자를 유치하기 위해 제공되는 양보(무료 임대료, 할인)가 모두 포함됩니다. 경제적 공실은 항상 물리적 공실보다 높으며 실제 소득 손실을 나타냅니다. 시장 공실률은 부동산 투자자, 개발자, 대출 기관이 수요 공급 균형의 지표로 면밀히 관찰하고 있습니다. 타이트한 시장(공실률 4~5% 미만)에서는 집주인이 가격 결정권을 갖고 임대료가 상승합니다. 느슨한 시장(공실률 8~10% 이상)에서는 세입자가 레버리지를 갖고 임대료가 정체되거나 하락하며 집주인은 양보를 제공해야 합니다. 개발자는 시장 공실을 활용하여 신축 시기를 정합니다. 낮은 공실은 공급 부족 신호를 보내고 새로운 개발 타당성을 지원합니다. 높은 공실은 공급 과잉을 경고하고 새로운 프로젝트를 실행 불가능하게 만들 수 있습니다.
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공식
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물리적 공실률 = (공실유닛 / 총유닛) × 100%
경제적 공실률 = (공실로 인한 수익 손실 + 임대권) / 총 잠재 소득 × 100%
점유율 = 100% - 공실률변수 설명
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| 기호 | 이름 | 단위 | 설명 |
|---|---|---|---|
| V_units | 빈 유닛 | count | 비어 있고 임대 가능한 유닛 수 |
| T_units | 총 단위 | count | 부동산 또는 포트폴리오의 임대 가능한 총 단위 수 |
| VR | 공실률 | % | VR 매개변수는 표준 단위로 측정되고 수학 공식을 통해 계산 결과에 직접적인 영향을 미치는 공실률 계산의 주요 정량적 입력을 나타냅니다. |
| GPI | 총잠재소득 | currency | 모든 유닛이 공실 없이 시장 가격으로 임대된 경우 총 수익 |
| Lost_Revenue | 공석으로 인한 수익 손실 | currency | 공실로 인한 임대소득 상실 : 공실수 × 시장임대료 × 공실월수 |
방법 Vacancy Rate Calculator
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- 1해당 부동산의 총 임대 가능 단위 수(또는 상업용 부동산의 경우 총 임대 가능 면적)를 계산합니다.
- 2측정 날짜에 비어 있는(비어 있는) 단위를 계산합니다. 보다 정확한 정보를 얻으려면 시간 경과에 따른 공실을 추적하고 지난 12개월 동안의 평균 공실률을 계산하십시오.
- 3물리적 공실률 계산: 빈 유닛/총 유닛 × 100.
- 4경제적 공실의 경우, 분자에 양보금과 미지급 임차인 소득 손실을 추가합니다. 경제적 VR = (공실 임대 + 양허 + 대손금) / GPI × 100.
- 5동일한 하위 시장의 유사한 부동산에 대한 공실률을 시장 공실률과 비교하여 시장 실적보다 높은지 낮은지 평가하십시오.
- 6가격, 부동산 상태, 관리 품질, 위치 또는 거시 경제적 요인 등 시장 이상의 공실의 근본 원인을 조사합니다. 각각에는 서로 다른 대응이 필요합니다.
풀어진 예시
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공실률 = 2/20 = 10%. 연간 소득 손실 = 2가구 × $1,200 × 12개월 = 체납된 임대료 $28,800. 6% 상한율로 이 공석은 손실된 재산 가치로 약 $480,000($28,800 / 0.06)에 해당합니다. 해당 유닛 중 하나라도 채우면 연간 NOI가 $14,400, 부동산 가치가 약 $240,000 추가됩니다.
공실률 = 8,500 / 50,000 = 17%. 소득 손실 = 8,500 SF × $28 = $238,000/년. 7% 상한율에서 이 공석은 가치를 340만 달러 감소시킵니다. 17%의 공실률은 이 하위 시장의 시장 평균인 12%를 초과하는데, 이는 건물 가격이 시장 가격보다 높거나 상태 문제가 있거나 마케팅 부진으로 어려움을 겪을 수 있음을 시사합니다.
물리적 공실 소득 손실 = 5% × $200,000 = $10,000. 경제적 공석 = ($10,000 + $6,000 + $4,000) / $200,000 = 10%. 잠깐만요, $20,000 / $200,000 = 10%입니다. 경제적 공실(10%)은 물리적 공실(5%)의 두 배입니다. 양보와 불량 부채로 인해 상당한 숨겨진 소득 손실이 추가되기 때문입니다. 이러한 구별은 정확한 NOI 계산에 중요합니다.
해당 부동산의 공실률은 8%로 시장 평균보다 4% 포인트 높습니다. 초과 소득 손실 = 4% × $180,000 = $7,200/년. 6% 상한율에서 이 초과 공실은 가치를 $7,200 / 0.06 = $120,000만큼 감소시킵니다. 관리팀은 공실이 시장을 초과하는 이유를 조사해야 합니다. 가격, 유지 관리, 마케팅 또는 임차인 품질 문제입니까?
빈 유닛 = 300 − 255 = 45. 공실률 = 45/300 = 15%. 월간 수익 손실 = 45 × $85 = $3,825, 즉 연간 $45,900. 셀프 스토리지의 경우 안정화된 공실률은 일반적으로 8~12%입니다. 이 포트폴리오는 15%로 실적이 저조합니다. 점유율을 90%(공실 10%)로 개선하면 월 $4,250 또는 연간 $51,000의 수익이 추가됩니다.
실제 적용
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NOI 계산: 공실률은 총 잠재 소득에서 공제되는 공실 수당을 결정합니다. 이는 정확한 공실률 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 공실률 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
부동산 평가: 공실은 NOI에 직접적인 영향을 미치므로 cap-rate 기반 가치는 정확한 공실률 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 공실률 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
시장 분석: 공석 추세를 시간 획득 및 처분으로 추적하여 정확한 공실률 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 공실률 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
대출 기관 인수: DSCR 계산은 시장 공석 가정을 사용하며, 정확한 공실률 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 공실률 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
개발 타당성: 5% 미만의 시장 공실률은 새로운 공급에 대한 흡수 강도를 나타냅니다. 이는 정확한 공실률 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 공실률 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
특수 경우
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임대 기간: 새로 건설되거나 대대적으로 개조된 부동산은 초기에 공실률이 높습니다.
공실률이 12~24개월에 걸쳐 안정화된 수준으로 감소하는 것으로 모델링하고 안정화된 상태를 기준으로 계약을 체결합니다. 공실률 계산에서 이 시나리오는 공실률 결과를 해석할 때 추가적인 주의가 필요합니다. 표준 공식은 이 극단적인 경우에 존재하는 모든 요소를 완전히 설명하지 못할 수 있으며 보충 분석이나 전문가 상담이 필요할 수 있습니다. 전문적인 모범 사례에는 공실률 계산이 비표준 영역에 속하는 경우 가정 문서화, 민감도 분석 실행, 결과 상호 참조 등이 포함됩니다.
공실률 계산의 입력 값이 너무 크거나 작으면 공석이 발생할 수 있습니다.
공실률 계산의 입력 값이 너무 크거나 작을 경우 공실률 계산이 일반적인 운영 범위를 벗어날 수 있습니다. 수학적으로는 타당하지만 극단적인 입력으로 인한 결과는 현실적인 공실률 시나리오를 반영하지 못할 수 있으므로 신중하게 해석해야 합니다. 전문적인 공실률 설정에서 극단적인 값은 종종 측정 오류, 비정상적인 조건 또는 추가 분석이 필요한 극단적인 경우를 나타냅니다. 단일 극단적인 경우 계산에 의존하기보다는 민감도 분석을 사용하여 가능한 입력 범위에 걸쳐 결과가 어떻게 변하는지 이해합니다.
공실률 계산의 입력 값이 너무 크거나 작으면 공석이 발생할 수 있습니다.
공실률 계산의 입력 값이 너무 크거나 작을 경우 공실률 계산이 일반적인 운영 범위를 벗어날 수 있습니다. 수학적으로는 타당하지만 극단적인 입력으로 인한 결과는 현실적인 공실률 시나리오를 반영하지 못할 수 있으므로 신중하게 해석해야 합니다. 전문적인 공실률 설정에서 극단적인 값은 종종 측정 오류, 비정상적인 조건 또는 추가 분석이 필요한 극단적인 경우를 나타냅니다. 단일 극단적인 경우 계산에 의존하기보다는 민감도 분석을 사용하여 가능한 입력 범위에 걸쳐 결과가 어떻게 변하는지 이해합니다.
코로나 시대 왜곡: 소매점 및 사무실 공실률이 심각하게 왜곡되었습니다.
코로나 시대 왜곡: 소매점 및 사무실 공실률은 팬데믹으로 인해 심각하게 왜곡되었으며 장기적인 시장 표준을 나타내지 않을 수 있습니다. 팬데믹 이전 추세와 팬데믹 이후 추세를 별도로 분석합니다. 공실률 계산에서 이 시나리오는 공실률 결과를 해석할 때 추가적인 주의가 필요합니다. 표준 공식은 이 극단적인 경우에 존재하는 모든 요소를 완전히 설명하지 못할 수 있으며 보충 분석이나 전문가 상담이 필요할 수 있습니다. 전문적인 모범 사례에는 공실률 계산이 비표준 영역에 속하는 경우 가정 문서화, 민감도 분석 실행, 결과 상호 참조 등이 포함됩니다.
부동산 유형별 일반적인 공실률
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| 부동산 유형 | 건강한 공석 범위 | 고민된 공석 수준 |
|---|---|---|
| 클래스 A 아파트(도시) | 2~5% | >10% |
| 클래스 B/C 아파트(교외) | 4~8% | >15% |
| 사무실(CBD) | 8~15% | >25% |
| 사무실(교외) | 10~20% | >30% |
| 소매점(스트립몰) | 5~10% | >20% |
| 산업/창고 | 3~6% | >12% |
| 셀프스토리지 | 8~12% | >20% |
| 단독주택 임대 | 2~5% | >10% |
자주 묻는 질문
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주거용 부동산의 일반적인 공실률은 얼마입니까?
안정된 주거용 부동산(아파트, 다세대)의 경우 건강한 시장 공실률은 일반적으로 4~7%입니다. 3% 미만의 공실률은 집주인이 상당한 가격 결정권을 갖고 있는 매우 타이트한 임대 시장을 나타냅니다. 10% 이상의 공실률은 연성 시장, 공급 과잉 또는 부동산 관련 문제를 나타냅니다. 이러한 벤치마크는 대도시 지역에 따라 다릅니다. NYC와 샌프란시스코는 종종 2~4%를 실행하는 반면, 일부 Sun Belt 시장은 건설 붐 기간 동안 8~12%를 실행합니다.
공실률은 NOI와 부동산 가치에 어떤 영향을 미치나요?
공실률은 유효총소득을 직접적으로 감소시키며, 이는 곧바로 NOI 감소로 이어집니다. 그런 다음 그 영향은 캡 요율을 통해 증폭됩니다. 즉, NOI가 $10,000 감소하면 부동산 가치가 $10,000/캡 요율만큼 감소합니다. 6% 상한율로 공실로 인한 NOI 손실 $10,000당 $167,000의 가치 감소입니다. 이것이 바로 점유율이 조금만 개선되어도 부동산 가치에 큰 영향을 미치는 이유입니다.
물리적 공백과 경제적 공백의 차이점은 무엇입니까?
물리적 공실은 문자 그대로 비어 있고 비어 있는 유닛을 계산합니다. 경제적 공실은 더 광범위합니다. 여기에는 물리적으로 비어 있는 유닛, 유닛을 점유하고 있지만 임대료를 지불하지 않는 세입자로부터 손실된 소득(연체), 세입자를 유치하기 위해 제공되는 임대료 할인(무료 월, 할인 요금)이 포함됩니다. 경제적 공실은 항상 물리적 공실만큼 높으며 실제 소득 손실을 더 잘 측정하는 방법입니다.
임대 부동산의 공실을 어떻게 줄일 수 있나요?
공석을 줄이려면 근본 원인을 진단해야 합니다. 가격이 문제라면 임대료를 시장 요율에 맞춰 조정하세요. 상태가 문제라면 연기된 유지 관리 및 외관 업그레이드에 투자하십시오. 전문적인 사진, 온라인 목록, 빠른 문의 응답을 통해 마케팅을 개선하세요. 임대 만료 60~90일 전에 세입자에게 연락하여 공실이 되기 전에 사전 임대 유닛을 확보하세요. 장기 임대 시 소액 임대료 할인과 같은 인센티브를 제공하여 이직 빈도를 줄입니다.
대출 기관은 공실률을 어떻게 봅니까?
대출 기관은 대출을 인수할 때 안정된 공실 가정(일반적으로 실제 부동산 공실이 아닌 시장 평균)을 사용합니다. 시장 공석률을 적용한 NOI를 기준으로 DSCR(부채 서비스 보장 비율)을 계산합니다. 부동산이 현재 과도하게 점유된 경우(시장 공실 미만), 대출 기관은 시장에 대한 수입을 삭감합니다. 부동산의 공실이 증가한 경우 대출 기관은 자금 조달 전에 점유 임대 기간을 요구하거나 위험을 보상하기 위해 더 높은 이자율을 부과할 수 있습니다.
'안정화된' 공실률이란 무엇입니까?
안정화된 공실률은 초기 임대 또는 재배치가 완료되고 해당 부동산이 정상적인 시장 조건에서 운영되고 있을 때 해당 부동산에 대해 장기적으로 지속 가능한 공실률입니다. 대출기관과 감정인은 부동산의 가치를 평가하거나 인수할 때 (현재의 실제 공실이 아닌) 안정화된 공실을 사용합니다. 아직 임대 중인 신축 건물의 경우, 현재 물리적 공실이 40%이더라도 안정화된 공실은 5%가 될 수 있습니다.
지역 경제가 공실률에 어떤 영향을 미치나요?
공실률은 경제 상황에 매우 민감합니다. 일자리 증가는 가구 형성과 임대 수요를 촉진하여 공실을 줄입니다. 실직이나 폐업으로 인해 세입자가 두 배로 늘거나 이사를 가거나 채무 불이행을 하게 되어 공실이 늘어나게 됩니다. 구체적인 동인으로는 기술 부문의 성장이 기술 허브의 아파트 수요를 촉진하고, 대학의 존재로 인해 학생 주택 공실이 안정화되고, 제조 공장 폐쇄로 인해 지역 소매점 및 주거지 공실이 수년 동안 황폐화될 수 있습니다.
공석 계산에 모델 단위 또는 관리자 단위를 포함해야 합니까?
모델 유닛(예비 임차인에게 보여주기 위해 시장에 공개되지 않음)과 관리자가 거주하는 유닛은 임대 소득을 창출하지 않는 실제 유닛을 나타냅니다. 이는 총 유닛 수에 포함되어야 하며 운영 목적으로 점유된 것으로 간주되어야 합니다. 그러나 경제적 영향은 NOI 인수에 반영되어야 합니다. 대부분의 평가자는 임대 가능 주택 수에서 관리자가 영구적으로 점유하는 주택을 제외하지만 비용 구조에는 포함시킵니다.
피해야 할 일반적인 실수
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- !현재 공실이 장기 시장 평균보다 높은지 낮은지 묻지 않고 활용하면 일시적인 과잉 점유로 인해 근본적인 약점이 가려질 수 있습니다.
- !물리적 공백에만 초점을 맞춰 경제적 공백을 무시하고 실제 소득 손실을 과소평가합니다.
- !유효 공실 및 NOI를 계산할 때 할인(무료 임대 기간)을 조정하지 않습니다.
- !실제 임대 목록 및 임대료 지불 내역을 확인하지 않고 판매자가 제공한 점유율 수치를 사용합니다.
전문가 팁
부동산 인수를 인수할 때 NOI 및 가치 계산에 항상 시장 공석(현재 공실 아님)을 사용하십시오. 해당 부동산이 현재 시장 점유율보다 높은 경우 대출 기관은 어쨌든 그렇게 할 것입니다. 그리고 정규화된 시장 공실 수준에서 투자가 여전히 타당한지 스트레스 테스트를 거쳐야 합니다.
알고 계셨나요?
미국 오피스 시장은 2023~2024년에 약 19~20%라는 역사적인 공실률을 기록했는데, 이는 1990년대 초 저축대부 위기 이후 가장 높은 수치입니다. 원격 근무 채택으로 인해 수요 패턴이 영구적으로 바뀌어 주요 도시에서 수십억 평방피트의 사무실 공간이 구조적으로 충분히 활용되지 않게 되었습니다.
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