이란 무엇인가 Mortgage Offset Account Calculator Australia?
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주택담보대출 상계계좌는 주택담보대출과 연계된 거래용 은행계좌로, 상계계좌의 잔액을 사용하여 이자가 계산되는 원금을 감액하는 계좌입니다. $500,000의 주택 융자가 있고 $100,000가 100% 상쇄 계좌에 있는 경우 은행은 대출 잔액이 $400,000인 것처럼 이자를 계산하여 모기지와 동일한 이자율로 상쇄 금액에 대한 이자를 절약합니다. 추가 상환과 달리 상쇄 계좌에 있는 돈은 계속해서 접근 가능합니다. 언제든지 인출할 수 있으므로 상쇄 계좌는 부채와 유동성을 동시에 관리하는 가장 강력한 도구 중 하나입니다. 100% 상쇄 계좌는 대출 잔액에 대해 연결 예금 전체 금액(달러 대 달러)을 상쇄합니다. 일부 대출 기관은 예금의 일부(예: 40%)만 상쇄하는 부분 상쇄 계좌를 제공하지만 이는 덜 효과적입니다. 상쇄 계좌의 이자 저축은 상쇄 잔고에서 대출 이자율을 얻는 것과 동일하며, 이러한 저축은 과세 소득인 일반 저축 계좌에서 얻은 이자와 달리 소유자-점유 차용자에게는 세금이 면제됩니다. 이로 인해 상계 계좌는 높은 세금 등급에 속한 고소득 차용자에게 특히 효과적입니다. 상쇄 계좌와 재인출 시설의 차이점은 매우 중요합니다. 재인출 시설을 사용하려면 먼저 추가 상환을 한 다음 필요한 경우 다시 인출해야 합니다. 재인출 시설을 철회하면 혼합 목적 대출에 대한 이자 공제를 청구할 수 있는 능력이 줄어듭니다. 상계 계좌를 사용하면 해당 금액이 대출에 기부되지 않으므로 나중에 대출 목적이 변경되는 경우 공제액이 유지됩니다. 많은 차용인은 비상 자금, 휴일 저축, 개조 예산 등 다양한 저축 목표를 위해 여러 개의 상계 계좌를 유지하며 모두 하나의 대출에 연결되어 각각 이자를 줄입니다.
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공식
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일일 이자 = (대출 잔액 - 상계 잔액) × 연 이자율 / 365; 월 이자 적금 = 상계 잔액 × 연이자율 / 12; 연간 이자 절감액 = 상계 잔액 × 대출 이자율변수 설명
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| 기호 | 이름 | 단위 | 설명 |
|---|---|---|---|
| loanBalance | 뛰어난 교장 | — | 최종 계산 결과에 직접적인 영향을 미치는 호주 상계 계정 계산의 핵심 매개변수인 연계 주택 대출의 미납 원금 |
| offsetBalance | 보유금액 | — | 특정 날짜에 상계 계좌에 보관된 금액 |
| netLoanBalance | 대출 잔액 마이너스 | — | 대출 잔액에서 상계 잔액을 뺀 금액 — 이자가 부과되는 금액 |
| interestRate | 연이자율 | — | 최종 계산 결과에 직접적인 영향을 미치는 호주 상계 계정 계산의 주요 매개변수인 주택 대출에 대한 연간 이자율 |
| dailyInterestSaving | 오프셋 잔액 × | — | 상계 잔액 × 연율 / 365. 이는 최종 계산 결과에 직접적인 영향을 미치는 호주 상계 계정 계산의 핵심 매개변수입니다. |
방법 Mortgage Offset Account Calculator Australia
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- 1상계 계좌를 주택 대출에 연결하세요. 대부분의 변동 금리 대출과 일부 고정 대출이 이 기능을 제공합니다.
- 2급여와 저축액은 별도의 은행계좌가 아닌 상계계좌에 입금하세요.
- 3은행은 순 대출 잔액(대출 잔액 - 상계 잔액)에 대한 일일 이자를 계산합니다.
- 4매월 이자 비용은 일일 이자율에 상계 잔액을 곱한 금액만큼 감액됩니다.
- 5귀하가 요구하는 최소 상환 금액은 동일하게 유지되지만, 각 상환 금액의 상당 부분이 원금을 감소시킵니다(이자로 인해 소비되는 금액이 적기 때문).
- 6추가로 공식적인 기여를 하지 않고도 대출금을 더 빨리 상환할 수 있습니다. 단순히 상계에 돈을 보관하는 것뿐입니다.
- 7생활비, 긴급 상황 또는 구매에 필요한 경우 상쇄금에서 돈을 인출하세요. 상쇄 잔액은 매일 조정됩니다.
풀어진 예시
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$500,000가 아닌 $400,000에 이자가 부과되므로 비용 없이 연간 $6,000를 절약할 수 있습니다.
상계 잔액 $100,000 × 6% = $6,000 연간 이자 절감. 이 저축에는 세금을 납부하지 않습니다(저축 계좌와는 다름).
상계 계좌는 세금 없이 6%를 벌 수 있는 것과 같습니다. 한계 이율이 37%인 5.5% 저축 계좌보다 우수합니다.
상쇄: $80,000 × 6% = $4,800 절약(세금 별도). 절감액: $80,000 × 5.5% × 세후 63% = $2,772. 연간 $2,028만큼 상쇄됩니다.
월별 평균 상쇄 잔액(급여 도착, 비용 인출)으로 인해 일일 이자 절감 효과가 발생합니다.
평균 $15,000 상쇄 × 6% = 연간 $900 절약. 25년 이상의 기간 동안 이는 보상을 가속화하고 상당한 총 이자를 절약합니다.
많은 대출 기관은 1-10개의 상계 계좌를 허용합니다. 대출금을 줄이기 위해 모든 잔액을 합산합니다.
$63,000 × 6% = 세 계정 모두 합산하여 연간 $3,780를 절약합니다.
실제 적용
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주택 소유자가 일일 이자를 줄이고 대출금을 몇 년 일찍 갚기 위해 급여를 모기지 상쇄 계좌에 입금합니다. 이 애플리케이션은 해당 분야의 의사 결정, 예산 책정 및 전략 계획을 지원하기 위해 정확한 정량 분석이 필요한 전문가가 일반적으로 사용합니다.
잉여 현금을 보관할 위치를 결정하기 위해 상계 계좌와 정기 예금의 세후 수익을 비교하는 고소득자. 업계 실무자들은 이 계산을 사용하여 성능을 벤치마킹하고 대안을 비교하며 확립된 표준 및 규제 요구 사항을 준수하는지 확인합니다.
공제 가능성을 고려하여 투자 대출에 상쇄 계정을 사용할지 또는 재인출 시설을 사용할지 결정하는 부동산 투자자. 학술 연구원과 학생들은 이 계산을 사용하여 이론적 모델을 검증하고 교과 과정 과제를 완료하며 기본 수학적 원리에 대한 더 깊은 이해를 개발합니다.
여러 연결된 상계 계좌를 사용하여 휴가 저축, 비상 자금 및 개조 저축을 별도로 추적하는 동시에 모기지 이자를 줄이는 커플입니다. 재무 분석가 및 기획자는 이 계산을 워크플로에 통합하여 정확한 예측을 생성하고, 위험 시나리오를 평가하고, 데이터 기반 권장 사항을 이해관계자에게 제시합니다.
표준 원금 및 이자 대출에 비해 급여 전액 상쇄를 통해 주택 대출이 얼마나 빨리 상환되는지 보여주는 모기지 브로커입니다. 이 애플리케이션은 해당 분야의 의사 결정, 예산 책정 및 전략 계획을 지원하기 위해 정확한 정량적 분석이 필요한 전문가가 일반적으로 사용합니다.
특수 경우
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투자부동산과 상계
투자 부동산의 경우 상계 계정을 사용하면 공제 가능한 이자 비용이 줄어듭니다. 현금 절약은 실제로 가능하지만 공제액 감소로 인해 과세 소득이 증가합니다. 고소득 투자자는 투자 대출 상쇄로 인한 세후 절감액이 세금 공제 감소액보다 큰지 여부를 모델링해야 합니다.
혼합 대출의 오염 위험
개인 비용을 충당하기 위해 주택 융자 재인출을 사용하고 나중에 부동산을 투자로 전환하는 경우, 개인 재인출 부분이 대출을 오염시킵니다. 해당 부분의 이자는 공제 대상이 아닙니다. 상계 계좌는 자금이 대출에 들어가지 않고 원래 대출 목적과 전체 공제액을 유지하기 때문에 이를 방지합니다.
고정 금리 상쇄 제한
대부분의 고정 금리 주택 융자는 100% 상쇄 계좌를 제공하지 않습니다. 일부 대출 기관은 고정 대출에 대해 부분 상쇄를 제공합니다. 대출금이 전액 고정된 경우에는 고정기간이 끝날 때까지 고금리 저축계좌에 잉여금을 보관한 후 적절한 상계계좌를 개설하는 것이 좋습니다.
가교 대출 및 상쇄
브리징 대출(기존 부동산을 판매하기 전에 새 부동산을 구입하는 데 사용됨)에는 종종 상계 계좌 기능이 있습니다. 오래된 부동산 매매로 얻은 수익금은 상쇄되어 단기 금리가 높을 수 있는 연결 기간 동안 최고 이자를 극적으로 줄입니다.
호주 상계 계정 참조 데이터
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| 상계 잔액 | 대출금리 6% | 연간이자 절약 | 세후 상당 저축률(세금 37%) |
|---|---|---|---|
| $20,000 | 6% | $1,200 | 9.52% |
| $50,000 | 6% | $3,000 | 9.52% |
| $100,000 | 6% | $6,000 | 9.52% |
| $200,000 | 6% | $12,000 | 9.52% |
| $500,000 | 6% | $30,000 | 9.52% |
자주 묻는 질문
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상계 계정과 재인출 시설의 차이점은 무엇입니까?
재인출 기능을 사용하면 이미 대출에 대해 지불한 추가 상환액을 다시 인출할 수 있습니다. 상계 계좌는 별도의 거래 계좌입니다. 즉, 돈이 대출금에 들어가지 않습니다. 투자 부동산의 경우, 자금을 다시 인출하지 않고 상쇄해 두는 것은 대출의 투자 목적을 보존하고 용도 변경 시 이자 공제를 보호합니다.
상쇄저축에도 과세되나요?
아니요. 상쇄 계좌에서 저축한 이자는 평가 가능한 소득이 아닙니다. 단순히 이자를 덜 지불하는 것이지 투자 소득을 얻는 것은 아닙니다. 이는 벌어들인 이자가 한계 이율로 과세되는 저축 계좌에 비해 상당한 이점입니다. 이는 실제 응용 프로그램에서 호주 상계 계정 계산 작업을 할 때 중요한 고려 사항입니다. 대답은 특정 입력 값과 계산이 적용되는 상황에 따라 달라집니다.
모든 주택 융자는 상계 계좌를 제공합니까?
아니요. 상쇄 계좌는 일반적으로 변동 금리 주택 융자에 사용할 수 있습니다. 일부 고정 금리 대출은 상쇄 기능을 제공하지 않거나 부분 상쇄만 제공합니다. 기본(기본) 변동 금리 대출에는 상계 계좌가 포함되지 않을 수도 있지만 보상을 위해 더 낮은 이자율을 제공할 수 있습니다. 이는 실제 응용 프로그램에서 호주 상계 계정 계산 작업을 할 때 중요한 고려 사항입니다.
투자 대출에 상쇄 계좌를 사용할 수 있나요?
네, 하지만 세심한 관리가 필요합니다. 투자 대출에 대한 상계 계좌는 공제 가능 이자를 줄입니다. 이자 절약은 현금 혜택이지만 대출 이자 공제도 줄어듭니다. 대부분의 투자자의 경우, 투자 대출에 대한 재인출은 지속적인 세금 공제 관리를 위한 상계 계정보다 더 복잡할 수 있습니다.
상계계좌는 이자를 받을 수 있나요?
아니요. 상쇄 계좌는 이자를 얻지 못합니다. 대신 잔액은 연결 대출에 부과되는 이자를 줄이는 데 사용됩니다. 실효수익률은 대출이자율과 동일하며 일반적으로 예금저축금리보다 높기 때문에 대부분의 시장 상황에서 재정적으로 우월합니다. 이는 실제 응용 프로그램에서 호주 상계 계정 계산 작업을 할 때 중요한 고려 사항입니다.
하나의 대출에 여러 개의 상계 계좌를 가질 수 있나요?
예, 많은 대출 기관에서는 단일 대출에 연결된 여러 상계 계좌(때때로 최대 10개)를 허용합니다. 대출에 대한 일일 이자를 계산할 때 모든 잔액이 합산됩니다. 이를 통해 상쇄 효과의 혜택을 모두 누리면서 다양한 목표에 대한 절감액을 구분할 수 있습니다. 이는 실제 응용 프로그램에서 호주 상계 계정 계산 작업을 할 때 중요한 고려 사항입니다. 대답은 특정 입력 값과 계산이 적용되는 상황에 따라 달라집니다.
대출 기관을 바꾸면 상쇄 잔액은 어떻게 되나요?
새로운 대출 기관에 재융자를 하는 경우 상쇄 계좌 자금을 새 상쇄 계좌로 옮기면 됩니다. 프로세스가 더 복잡할 수 있는 재인출 시설과 달리 자금 손실이 없습니다. 귀하의 상쇄 계좌 잔액은 언제든지 접근 가능하며 재융자 시 이전될 수 있습니다.
상쇄계좌 예금은 정부가 보장하나요?
예. 상계 계좌의 예금은 호주 정부의 금융 청구 제도(FCS)에 의해 ADI(공인 예금 기관)당 계좌 보유자당 최대 $250,000까지 보호됩니다. 이는 표준 은행 예금과 동일한 보호입니다. 이는 실제 응용 프로그램에서 호주 상계 계정 계산 작업을 할 때 중요한 고려 사항입니다. 대답은 특정 입력 값과 계산이 적용되는 상황에 따라 달라집니다.
피해야 할 일반적인 실수
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- !연계 상계계좌가 아닌 거래계좌에 급여를 유지하여 급여일부터 지출까지의 기간 동안 일일 이자 감면 혜택을 놓치게 됩니다.
- !이자율이 낮지만 상쇄가 없는 기본 대출을 선택하는 경우 약간 높은 이자율로 상쇄 저축을 하면 전반적으로 더 나은 결과를 얻을 수 있습니다.
- !나중에 투자 자산이 될 수 있는 주택 대출에 재인출 제도를 사용하여 공제 관리가 어려운 혼합 목적 대출을 생성합니다.
- !저축 목표를 구분하기 위해 여러 개의 상계 계좌를 사용하지 않고 대신 과세 대상 이자를 얻을 수 있는 별도의 저축 계좌에 돈을 남겨 둡니다.
- !고정 금리 대출에 변동 금리 대출과 동일한 상쇄 기능이 있다고 가정하면 많은 고정 금리 상품이 상쇄를 제한하거나 제거합니다.
- !잉여 현금을 어디에 보관할지 결정할 때 상쇄 계정(대출 금리, 비과세)의 유효 수익을 관리 펀드 또는 기타 투자 수익과 비교하지 않습니다.
전문가 팁
과세 대상 이자를 받는 저축 계좌에 잉여 자금이 있다면 대신 모기지 상쇄 계좌로 옮기는 것을 고려해 보세요. 6% 모기지 금리와 37% 한계세율을 적용할 경우 상계 계좌의 유효 수익은 저축 계좌의 9.52% 수익과 동일합니다.
알고 계셨나요?
상계 계정은 호주, 뉴질랜드 및 영국에서만 상대적으로 독특합니다. 이 개념은 1990년대 초 호주에서 처음 등장했으며 호주 주택 대출의 표준 기능이 되었으며 현재 수백만 명의 호주인들이 상계 계좌를 주요 저축 수단으로 사용하고 있습니다.
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