とは何か NOI Calculator?
▾
純営業利益 (NOI) は、商業用不動産投資における基本的な収入指標です。すべての営業経費を差し引いた後、債務返済 (住宅ローンの支払い)、所得税、減価償却費、および資本的支出を差し引く前の、不動産がその運営から生み出す収益を測定します。 NOI は、資金調達や所有の方法とは関係なく、不動産資産の純粋な経済的生産性を表し、さまざまな所有構造や資金調達の取り決めにまたがって不動産を比較するための標準的な尺度になります。 NOI は、資本化率 (キャップ レート) 法による不動産評価の中心となります: 不動産価値 = NOI / キャップ レート。キャップレートが 6% の市場で NOI が 120,000 ドルを生み出す不動産の価値は 2,000,000 ドルとなります。この直接的な関係により、NOI はあらゆる不動産取引において最も影響力のある数値となり、NOI のわずかな改善が不動産価値に何倍もの効果をもたらします。 投資家、貸し手、鑑定会社は皆、さまざまな理由から NOI に注目しています。投資家はこれを使用して、投資収益率を測定し、競合する機会を比較します。貸し手は、不動産の収入が住宅ローンの支払いをどの程度安全にカバーできるかを判断するために、債務サービスカバー率（DSCR = NOI / 年間債務サービス）を計算します。ほとんどの商業貸し手は、最低 DSCR 1.20 ～ 1.25 倍を必要とします。鑑定士は収益アプローチで NOI を使用して市場価値を確立します。 NOI への主なインプットには、潜在総賃料 (市場価格で借りているすべてのユニット)、空室手当および信用損失引当金の控除額、その他の収入 (駐車場、ランドリー、保管料、延滞料金) から営業経費を差し引いた額が含まれます。運営費には、固定資産税、保険料、光熱費、維持管理費、買替準備金が含まれます。 NOI に含まれないもの: 住宅ローンの元本と利息、減価償却費、所得税、多額の設備投資 - これらは「NOI ラインを下回る」ものです。
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
公式
▾
NOI = 潜在総収益 − 空室および信用損失 + その他の収益 − 営業費用
あるいは:
NOI = 実効総収入 (EGI) − 営業費用
場所:
EGI = 潜在総収入 − 空室損失 + その他の収入変数の説明
▾
| 記号 | 名前 | 単位 | 説明 |
|---|---|---|---|
| GPI | 潜在総収入 | currency/year | 物件が市場家賃で 12 か月間 100% 占有された場合の最大家賃収入 |
| V&CL | 欠員と信用損失 | currency/year | 空き部屋や支払いをしないテナントによって失われる推定収入。通常は GPI の 5 ～ 10% |
| OI | その他の収入 | currency/year | 家賃以外の収入：駐車場代、ランドリー代、保管料、ペット代、延滞料、自動販売機 |
| OE | 営業費 | currency/year | 債務返済、減価償却費、税金、設備投資を除く不動産の運営にかかるすべてのコスト |
| EGI | 実効総収入 | currency/year | 実際の期待収益: GPI − 空室損失 + その他の収益 |
方法 NOI Calculator
▾
- 1潜在総収入 (GPI) を計算します。各ユニットの月間市場家賃に 12 を掛けて、すべてのユニットの合計を計算します。これは満室時の理論上の最大収入です。
- 2空室率と信用損失の推定: 市場に適した空室率 (通常、安定した不動産の場合は 5 ～ 10%) を GPI に適用して、空室と不払いテナントを考慮します。
- 3その他の収入を追加: 駐車場、ランドリー、倉庫、看板など、賃貸料以外に不動産が生み出すすべての付随的な収入源を含めます。
- 4GPI − 空室 + その他の収入を合計すると、現実的な期待収入である実効総収入 (EGI) が得られます。
- 5総運営費を計算します: 固定資産税、保険、不動産管理費 (通常は EGI の 8 ～ 10%)、メンテナンスと修繕、家主が支払う光熱費、造園工事、および交換準備金 (通常は GPI の 5 ～ 10%)。
- 6EGIから営業経費を差し引いてNOIを算出します。債務返済、減価償却費、法人税、および大規模な資本改善が営業費用に含まれていないことを確認します。
解いた例
▾
GPI = 10 × 1,500 ドル × 12 = 180,000 ドル。空室損失 = 180,000 ドル × 7% = 12,600 ドル。 EGI = 180,000 ドル − 12,600 ドル + 3,600 ドル = 171,000 ドル。 NOI = 171,000 ドル − 54,000 ドル = 117,000 ドル。待ってください。運営費が 54,000 ドルの場合、NOI = 171,000 ドル − 54,000 ドル = 117,000 ドルとなります。キャップレート 6% で、この物件の評価額は約 1,950,000 ドルとなります。
EGI = 200,000 ドル − 14,000 ドル + 8,000 ドル = 194,000 ドル。営業費用 = 22,000 ドル + 8,000 ドル + 15,000 ドル + 16,000 ドル + 10,000 ドル = 71,000 ドル。 NOI = 194,000 ドル − 71,000 ドル = 123,000 ドル。この商業用不動産は、キャップ レート 6.5% の市場で取引されており、価値は 123,000 ドル / 0.065 = 1,892,308 ドルとなります。
DSCR = 150,000 ドル / 115,000 ドル = 1.304x。ほとんどの商業金融業者は、最低 1.20 ～ 1.25 倍の DSCR を必要とします。この物件の NOI は 30% のクッションで住宅ローンの支払いを十分にカバーしています。 DSCR が 1.0 倍を下回る場合は、その不動産が債務返済をカバーするのに十分な収入を生み出していないことを意味し、貸し手にとっては重大な危険信号です。
変更前: 値 = 80,000 ドル / 0.06 = 1,333,333 ドル。改修後: 価値 = 110,000 ドル / 0.06 = 1,833,333 ドル。生み出される価値 = 500,000 ドル。投資コスト = 150,000 ドル。純価値創造 = 350,000 ドル - 改修投資に対する優れた収益率です。これは古典的な付加価値不動産戦略です。NOI を向上させ、キャップレートを倍増させます。
年間家賃 = 2,200 ドル × 12 = 26,400 ドル。 EGI = $26,400 − $2,200 (空席) = $24,200。営業経費 = 4,800 ドル + 1,500 ドル + 2,400 ドル + 2,640 ドル = 11,340 ドル。 NOI = $24,200 − $11,340 = $12,860。 20万ドルの購入の場合、キャップレートは6.43%となり、ほとんどの市場における一戸建て賃貸物件としては堅実なリターンとなります。
実際の応用
▾
インカムアプローチによる不動産評価（価値 = NOI / キャップレート）。専門的および分析的なコンテキストにおける Noi 計算機の重要な応用分野を表し、正確なノイズ計算機の計算が情報に基づいた意思決定、戦略的計画、およびパフォーマンスの最適化を直接サポートします。
貸し手の引受業務: DSCR 計算により最大融資額が決定され、専門的および分析的なコンテキストにおけるノイズ計算ツールの重要な応用分野を表し、正確なノイズ計算ツールが情報に基づいた意思決定、戦略的計画、およびパフォーマンスの最適化を直接サポートします。
投資の比較: 競合する買収の機会をランク付けし、専門的および分析的なコンテキストにおける Noi Calculator の重要な応用分野を表します。正確な Noi Calculator の計算は、情報に基づいた意思決定、戦略的計画、およびパフォーマンスの最適化を直接サポートします。
資産管理: 運用改善の尺度として NOI の増加を追跡し、専門的および分析的なコンテキストにおける Noi 計算機の重要な応用分野を表します。正確なノイズ計算機の計算は、情報に基づいた意思決定、戦略的計画、およびパフォーマンスの最適化を直接サポートします。
販売価格交渉: NOI が 10,000 ドル向上するごとに、一般的なキャップ レート環境での価値が 100,000 ドルから 200,000 ドル増加します。これは、専門的および分析的なコンテキストにおける Noi 計算機の重要な応用分野を表しており、正確なノイズ計算機の計算は、情報に基づいた意思決定、戦略的計画、およびパフォーマンスの最適化を直接サポートします。
特殊なケース
▾
トリプルネット (NNN) リース: NNN リースのある商業用不動産では、テナント
トリプルネット (NNN) リース: NNN リースの商業用不動産では、テナントが固定資産税、保険、メンテナンスを直接支払います。家主の NOI 計算はより簡単です。ただし、NOI は管理費や家主負担の費用によって減額されます。NOI 計算ツールでは、このシナリオでは、騒音計算ツールの結果を解釈する際に追加の注意が必要です。標準的な計算式では、この特殊なケースに存在するすべての要因が完全には説明されていない可能性があるため、補足的な分析や専門家への相談が必要になる場合があります。専門的なベスト プラクティスには、ノイズ発生器の計算が非標準の領域に陥った場合の仮定の文書化、感度分析の実行、および代替方法との結果の相互参照が含まれます。
短期レンタル (Airbnb): 収益は非常に変動し、状況に左右されます。
短期レンタル (Airbnb): 収益は非常に変動し、季節性、プラットフォーム料金 (15 ～ 20%)、清掃/メンテナンス費用の増加によって左右されます。満室を想定するのではなく、現実的な年間占有率を使用してください。騒音計算ツールでは、このシナリオでは騒音計算ツールの結果を解釈する際に追加の注意が必要です。標準的な計算式では、この特殊なケースに存在するすべての要因が完全には説明されていない可能性があるため、補足的な分析や専門家への相談が必要になる場合があります。専門的なベスト プラクティスには、ノイズ発生器の計算が非標準の領域に陥った場合の仮定の文書化、感度分析の実行、および代替方法との結果の相互参照が含まれます。
ノイズ レータの入力値がゼロに近づくか、ノイズが負になった場合
Noi Calculator でノイズ レーターの入力値がゼロに近づくか負になると、数学的動作が大幅に変化します。ゼロ値はゼロ除算エラーや自明なゼロ結果を引き起こす可能性があり、一方、負の入力は数学的には有効ですが、ノイズ レータのコンテキストでは実質的に無意味な出力を生成する可能性があります。プロのユーザーは、結果を解釈する前に、すべての入力が物理的または経済的に意味のある範囲内にあることを検証する必要があります。負の値またはゼロの値は、多くの場合、データ入力エラー、または個別の分析処理が必要な例外的なノイズ要因の状況を示します。
土地賃貸借: 不動産が土地賃貸借契約を結んでいる場合、年間の土地賃貸料
土地賃貸借: 不動産が土地賃貸借契約を結んでいる場合、年間の土地賃貸料の支払いは NOI を削減する運営費となり、多くの場合大幅に減少します。騒音計算ツールでは、このシナリオでは騒音計算ツールの結果を解釈する際に追加の注意が必要です。標準的な計算式では、この特殊なケースに存在するすべての要因が完全には説明されていない可能性があるため、補足的な分析や専門家への相談が必要になる場合があります。専門的なベスト プラクティスには、ノイズ発生器の計算が非標準の領域に陥った場合の仮定の文書化、感度分析の実行、および代替方法との結果の相互参照が含まれます。
物件タイプ別の一般的な営業費用率
▾
| プロパティの種類 | EGI の % としての OE | 主な経費の推進要因 |
|---|---|---|
| 集合住宅 (クラス A) | 35～45% | プロの管理、アメニティ |
| 集合住宅 (クラス C) | 45～55% | メンテナンスと回転コストが高くなる |
| オフィス（フルサービスグロスリース） | 50～60% | 光熱費や管理費は家主が全額負担 |
| 小売（トリプルネットリース） | 10～20% | 運営費のほとんどはテナントが負担 |
| 産業用/倉庫 | 20～35% | 管理強度が低い |
| セルフストレージ | 30～40% | 中程度の管理コスト、セキュリティコスト |
| 一戸建て賃貸 | 35～50% | 物件管理、メンテナンス |
よくある質問
▾
NOIに含まれないものは何ですか？
NOIは、住宅ローンの元金と利息の支払い（債務返済）、所得税、減価償却費、および大規模な資本的支出（屋根の交換、大規模改修）を意図的に除外しています。これらは、不動産の運用実績ではなく、資金調達の決定と税制に依存するため、除外されます。それらを除外することで、NOI は異なる資金調達を行う不動産間の同一比較ツールとなります。
NOIとキャッシュフローはどう違うのですか？
NOI は、融資前の不動産の営業利益を測定する基準を上回っています。キャッシュ フロー (具体的には、税引前キャッシュ フローまたは CFBT) は、住宅ローンを支払った後に実際に手に入る金額です: CFBT = NOI − 年間債務返済額。不動産のレバレッジが過剰な場合、NOI は高くてもキャッシュフローがマイナスになることがあります。逆に、NOI がそれほど高くない物件は、無借金で購入すると優れたキャッシュフローを生み出す可能性があります。
NOIの運営費にはどのような費用が含まれますか?
運営費には、固定資産税、保険、不動産管理費、メンテナンスと修理、家主が支払う光熱費、造園、害虫駆除、テナント向けの広告、および交換準備金（屋根、HVAC、電化製品などの将来の資本項目の予算額）が含まれます。これらには、住宅ローンの支払い、減価償却費、償却費、所得税、または一度限りの大規模な資本改善は含まれません。
代替準備金とは何ですか? なぜ NOI に含めるのですか?
交換準備金は、屋根の交換、HVAC システム、主要な家電製品の交換など、将来の資本支出に資金を提供するために確保される年間予算額です。慎重な NOI 分析には、不動産所有の真の経済コストを反映するための準備金 (通常は GPI の 5 ～ 10%、またはユニットあたり年間 200 ～ 500 ドル) が含まれます。埋蔵量を省略すると、NOI が膨らみ、不動産価値が過大評価されます。これは、不動産を実際よりも収益性が高いように見せるために使用される一般的な手法です。
NOI分析における資本的支出はどのように処理すればよいですか?
非経常的な大規模な資本的支出（屋根の新設、大規模な改修）は、NOI または営業費用には含まれません。ただし、ISの年間交換準備金は含まれます。不動産を分析する際には、不動産の状態と予想される短期的な設備投資の必要性を検討することが重要です。2 年以内に 50,000 ドルの屋根の交換が予定されている場合、NOI 明細書には表示されませんが、その費用は購入価格の交渉に考慮されるはずです。
NOIの計算にはどれくらいの空室率を使用すればよいですか?
必ずしも特定の不動産の現在の物理的な空室率ではなく、サブマーケット内の同等の不動産の市場空室率を使用します。新しく取得した不動産は 100% 占有されている可能性がありますが、市場の空室率は 8% です。賢明な引受では市場レートが使用されます。逆に、最近改装された物件は一時的に 15% の空室がある可能性がありますが、安定した運営では 5% であることが示唆されます。貸し手や評価者は、特定時点のスナップショットではなく、安定した空室の仮定を使用します。
NOIはキャップレートや資産価値とどのような関係があるのでしょうか？
直接的な関係は次のとおりです: 価値 = NOI / キャップレート。キャップレートは市場によって決定され、特定の不動産タイプと場所に対する一般的な投資家の収益期待が反映されます。キャップレートが圧縮（低下）すると、同じ NOI の価値が高くなります。キャップレートが拡大（上昇）すると、同じNOIの価値は低くなります。 NOIが変わらなかったとしても、金利上昇によりキャップレートが上昇したため、2022年から2023年にかけて不動産価値が急落したのはこのためです。
NOIがマイナスになることはありますか？
はい。空室率が高く、賃料が低く、運営コストが高すぎる物件は、マイナスの NOI を生み出す可能性があります。この状況は経済的に危険です。つまり、住宅ローンの支払いが完了する前に不動産が損失を被ることになります。老朽化した不動産、大規模な改修工事中の建物、または管理が不十分な資産は、一時的にマイナスの NOI を記録する可能性があります。このような不動産を取得する投資家は、明確な付加価値計画と、NOIがマイナスの期間に資金を供給するのに十分な資本準備金を持っていなければなりません。
避けるべきよくある間違い
▾
- !住宅ローンの支払いを営業経費に含める - これは初心者が最もよくある間違いであり、損失を誇張するものです。
- !独立した検証を行わずに売主が提供する財務情報を使用する — 売主は準備金を省略したり、経費を過小評価したり、非経常収入を表示したりする可能性があります。
- !空室許容量なしで 100% の稼働率を使用します。最もよく管理されている物件でも定期的に空室が発生します。
- !自己管理物件の管理手数料は忘れてください。自分で管理している場合でも、実際の経済コストを理解するために市場価格の管理手数料を含めてください。
プロのヒント
売主のプロフォーマだけでなく、銀行取引明細書と賃貸料記録簿を使用して、実際の収入と支出の T-12 (トレーリング 12 か月) 分析を常に作成してください。実際の NOI と予測 NOI の違いは、不動産投資で最も間違いが発生する箇所です。
ご存知でしたか？
キャップレートの圧縮（キャップレートの低下）は2010年から2022年にかけて非常に劇的で、米国の集合住宅の多くはNOIが改善されなくても価値が2倍、3倍になった。これは純粋に投資家の収益要求が低下したためである。 8% のキャップレートで 125 万ドル相当の 100,000 ドルの NOI 物件は、他のすべてが同じ場合、5% のキャップレートでは 200 万ドルの価値になります。
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
参考文献
Read the full guide on how to use this calculator effectively
続きを読む →Get Weekly Math Tips
Join 12,000+ subscribers who get calculator tips every week.