とは何か Mortgage Offset Account Calculator Australia?
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住宅ローン相殺口座は、住宅ローンにリンクされた取引銀行口座であり、相殺口座の残高は、利息の計算に使用される元本を減らすために使用されます。あなたが 500,000 ドルの住宅ローンと 100,000 ドルを 100% 相殺口座に保管している場合、銀行はローン残高が 400,000 ドルであるかのように利息を計算します。つまり、住宅ローンと同じ金利で相殺額に対する利息を節約できます。追加返済とは異なり、相殺口座内の資金には完全にアクセスできる状態が維持されます。いつでも引き出すことができるため、相殺口座は負債と流動性の両方を同時に管理するための最も強力なツールの 1 つとなります。 100% 相殺口座では、リンクされた預金の全額がローン残高に対して 1 ドルずつ相殺されます。一部の貸し手は、預金の一部 (例: 40%) のみを相殺する部分相殺口座を提供していますが、これはあまり効果的ではありません。オフセット口座での利息貯蓄は、オフセット残高に対するローン金利を獲得することと同等であり、評価可能な収入である通常の普通預金口座で得られる利子とは異なり、これらの貯蓄は所有者借主にとって非課税です。このため、相殺口座は、より高い税金区分にある高所得の借り手にとって特に効果的です。相殺口座と再引き出し機能の違いは重要です。再引き出し機能では、最初に追加返済を行ってから、必要に応じて再引き出しを行う必要があります。再引き出し機能から引き出すと、混合目的ローンの利息控除を請求する能力が減ります。相殺口座では、お金がローンに拠出されることはなく、後でローンの目的が変更された場合でも控除可能性が維持されます。多くの借り手は、緊急資金、休日の貯蓄、リフォーム予算など、さまざまな貯蓄目標に合わせて複数の相殺口座を保有しており、すべて 1 つのローンにリンクされており、それぞれが利息を軽減しています。
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公式
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日利 = (ローン残高 - 相殺残高) × 年利 / 365;毎月の利息節約 = 相殺残高 × 年率 / 12;年間利息節約 = オフセット残高 × ローン金利変数の説明
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| 記号 | 名前 | 単位 | 説明 |
|---|---|---|---|
| loanBalance | 優れたプリンシパル | — | リンクされた住宅ローンの未払い元金。これは、最終的な計算結果に直接影響を与える、オーストラリアのオフセット口座計算における重要なパラメーターです。 |
| offsetBalance | 保有額 | — | 特定の日に相殺口座に保持されている金額 |
| netLoanBalance | ローン残高マイナス | — | ローン残高から相殺残高を差し引いた金額 — 利息が請求される金額 |
| interestRate | 年利率 | — | 住宅ローンの年利率。これは、最終的な計算結果に直接影響を与える、オーストラリアのオフセット勘定計算における重要なパラメーターです。 |
| dailyInterestSaving | オフセットバランス× | — | オフセット残高 × 年率 / 365。これは、最終的な計算結果に直接影響するオーストラリアのオフセット口座計算の重要なパラメーターです。 |
方法 Mortgage Offset Account Calculator Australia
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- 1相殺口座を住宅ローンにリンクします。ほとんどの変動金利ローンと一部の固定ローンにはこの機能があります。
- 2給与と貯蓄は別の銀行口座ではなく、相殺口座に入金してください。
- 3銀行は、純ローン残高 (ローン残高から相殺残高を引いたもの) に基づいて、毎日の利息を計算します。
- 4毎月の金利負担は、相殺残高×日利金利相当額が減額されます。
- 5必要な最低返済額は変わりませんが、各返済額が大きくなるほど元本が減ります（利息の消費が少なくなるため）。
- 6追加の正式な拠出を行うことなく、単に相殺してお金を保持するだけで、ローンはより早く完済されます。
- 7生活費、緊急事態、または購入のために必要に応じてオフセットからお金を引き出します。オフセット残高は毎日調整されます。
解いた例
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利息は 500,000 ドルではなく 400,000 ドルに請求され、年間 6,000 ドルを無料で節約できます
オフセット残高 100,000 ドル × 6% = 年間 6,000 ドルの利息節約になります。この貯蓄には税金はかかりません（普通預金口座とは異なります）。
相殺口座は税金なしで 6% の収入に相当します。限界金利 37% で 5.5% の普通預金口座よりも優れています。
オフセット: 80,000 ドル × 6% = 4,800 ドルの節約 (非課税)。節約: 80,000 ドル × 5.5% × 税引き後 63% = 2,772 ドル。年間 2,028 ドル有利に相殺されます。
月々の平均相殺残高 (給与の入金、経費の引き落とし) により、毎日の利息の節約が促進されます
平均 15,000 ドルの相殺 × 6% = 年間 900 ドルの節約。 25 年の期間を超えると、返済が加速され、総利息が大幅に節約されます。
多くの金融機関は 1 ～ 10 の相殺口座を許可しています。すべての残高を合算してローンを削減します
3 つのアカウントを合計すると、63,000 ドル × 6% = 年間 3,780 ドルの節約になります。
実際の応用
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住宅所有者が給料を住宅ローン相殺口座に入金して、日々の利息を軽減し、ローンを何年も早く完済します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
高所得者は、相殺口座と定期預金からの税引き後リターンを比較して、余剰資金をどこに預けるかを決定します。業界の実務者は、この計算に基づいてパフォーマンスをベンチマークし、代替案を比較し、確立された基準と規制要件への準拠を確認します。
不動産投資家は、損金算入の影響を考慮して、投資ローンに相殺口座を使用するか借り換え機能を使用するかを決定します。学術研究者や学生は、この計算を使用して理論モデルを検証し、コースワークの課題を完了し、基礎となる数学的原理の理解を深めます。
複数のリンクされた相殺口座を使用して、休日の貯蓄、緊急資金、およびリフォームの貯蓄を個別に追跡しながら、住宅ローン利息をすべて削減しているカップル。財務アナリストとプランナーは、この計算をワークフローに組み込んで、正確な予測を作成し、リスク シナリオを評価し、データに基づいた推奨事項を利害関係者に提示します。
住宅ローンブローカーは、標準的な元金と利息のローンと比較して、給与全額を相殺した場合、住宅ローンがどのくらい早く返済されるかをクライアントに示します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量的分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
特殊なケース
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投資不動産とオフセット
投資不動産の場合、相殺口座により控除可能な支払利息が減額されます。現金の節約は現実的ですが、控除額の減少により課税所得が増加します。高所得の投資家は、投資ローンの相殺による税引後の節約額が税控除の削減を上回るかどうかをモデル化する必要があります。
混合ローンの汚染リスク
住宅ローンの借り換えを利用して個人的な出費を賄い、その後その不動産を投資に転換した場合、私的な借り換え部分がローンを汚すことになります。その部分の利息は控除の対象になりません。相殺口座では、資金がローンに流入することがなく、元のローンの目的と全額の控除が維持されるため、これを回避できます。
固定レートオフセットの制限
ほとんどの固定金利住宅ローンは 100% 相殺口座を提供していません。一部の金融機関は、固定ローンの一部を相殺します。ローンが完全固定の場合は、固定期間が終了するまで余剰資金を高金利普通預金口座に保管し、その後適切な相殺口座を設立することを検討してください。
つなぎ融資とオフセット
つなぎローン (既存の不動産を売却する前に新しい不動産を購入するために使用される) には、多くの場合相殺口座機能があります。古い不動産の売却による収益は相殺され、短期金利が高くなる可能性があるつなぎ期間中のピーク金利を大幅に引き下げます。
オーストラリアオフセット口座参照データ
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| オフセットバランス | 融資率 6% | 年間利息の節約 | 税引後等価貯蓄率（税金37%） |
|---|---|---|---|
| 20,000ドル | 6% | 1,200ドル | 9.52% |
| 50,000ドル | 6% | 3,000ドル | 9.52% |
| 100,000ドル | 6% | 6,000ドル | 9.52% |
| 200,000ドル | 6% | 12,000ドル | 9.52% |
| 50万ドル | 6% | 30,000ドル | 9.52% |
よくある質問
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相殺口座と再引き出し機能の違いは何ですか?
再引き出し機能を使用すると、すでにローンに対して行った追加返済を再引き出しすることができます。相殺口座は別個の取引口座であり、ローンにお金が入ることはありません。投資不動産の場合、資金を（再引き出しではなく）相殺して維持すると、ローンの投資目的が維持され、用途が変更された場合でも利息控除が保護されます。
相殺貯蓄は課税対象ですか?
いいえ。相殺口座による利息節約は評価可能な収入ではありません。単に支払う利息が少ないだけであり、投資収入を得ているわけではありません。これは、得られる利息が限界税率で課税される普通預金口座に比べて、大きな利点です。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアのオフセット勘定の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
すべての住宅ローンは相殺口座を提供していますか?
いいえ。相殺口座は通常、変動金利の住宅ローンで利用できます。一部の固定金利ローンは相殺機能を提供していないか、部分的な相殺のみを提供しています。基本的な（飾り気のない）変動金利ローンにもオフセット口座が含まれていない場合がありますが、それを補うために低金利を提供する場合があります。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアのオフセット勘定の計算を行う場合に重要な考慮事項です。
相殺口座は投資ローンに使用できますか?
はい、ただし慎重な管理が必要です。投資ローンの相殺口座では、控除対象利息が減ります。利息の節約は現金のメリットですが、ローン利息控除も減ります。ほとんどの投資家にとって、投資ローンの借り換えは、継続的な税控除管理のための相殺口座よりも複雑である可能性があります。
相殺口座には利息がつきますか?
いいえ。相殺口座には利息がつきません。代わりに、残高はリンクされたローンに請求される利息を軽減するために使用されます。実効収益率はローン金利と同じであり、通常、預金金利よりも高く、ほとんどの市場状況において財務的に優れています。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアのオフセット勘定の計算を行う場合に重要な考慮事項です。
1 つのローンに対して複数の相殺口座を持つことはできますか?
はい、多くの貸し手は、単一のローンにリンクされた複数の相殺口座 (場合によっては最大 10) を許可しています。ローンの日次利息を計算する際に、すべての残高が集計されます。これにより、相殺効果の恩恵を受けながら、さまざまな目標に合わせて節約を分割することができます。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアのオフセット勘定の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
貸し手を変更した場合、相殺残高はどうなりますか?
新しい貸し手に借り換える場合は、相殺口座の資金を新しい相殺口座に移動するだけです。プロセスがより複雑になる可能性がある再引き出し機能とは異なり、資金が失われることはありません。相殺口座残高はいつでもアクセスでき、借り換え時に転送することができます。
相殺口座の預金は政府保証されていますか?
はい。相殺口座の預金は、オーストラリア政府の金融請求制度 (FCS) によって、ADI (認可預金取扱機関) ごとに口座所有者あたり 250,000 ドルまで保護されます。これは通常の銀行預金と同じ保護です。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアのオフセット勘定の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
避けるべきよくある間違い
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- !給与をリンクされた相殺口座ではなく取引口座に保管し、給料日から出費までの期間の毎日の利息軽減を逃します。
- !わずかに高い金利での相殺貯蓄が全体としてより良い結果を生む場合、低金利で相殺のない基本的なローンを選択することになります。
- !後に投資用不動産となる可能性のある住宅ローンの借り換え機能を使用すると、控除の管理が難しい混合目的ローンが作成されます。
- !貯蓄目標を区分するために複数の相殺口座を使用せず、代わりに課税対象の利子を得る別の普通預金口座に資金を残します。
- !固定金利ローンが変動金利ローンと同じオフセット機能を備えていると仮定すると、多くの固定金利商品はオフセットを制限または排除しています。
- !余剰現金の保管場所を決定する際に、相殺口座からの実効収益（融資金利に相当、非課税）と管理ファンドまたはその他の投資収益を比較しない。
プロのヒント
普通預金口座に余剰資金があり、課税利息が得られる場合は、代わりに住宅ローン相殺口座に移すことを検討してください。住宅ローン金利が 6%、限界税率が 37% の場合、オフセット口座での実効収益は、普通預金口座で 9.52% を得るのと同等になります。
ご存知でしたか？
相殺口座はオーストラリア、ニュージーランド、英国に比較的独特です。この概念は 1990 年代初頭にオーストラリアで先駆的に考案され、オーストラリアの住宅融資の標準機能となり、現在では何百万ものオーストラリア人が主な貯蓄手段として相殺口座を使用しています。
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