Apa itu Vacancy Rate Calculator?
▾
Tingkat kekosongan adalah metrik real estat mendasar yang mengukur persentase unit sewaan atau ruang kosong yang tersedia pada waktu tertentu. It is the inverse of the occupancy rate — a 7% vacancy rate means 93% of units are rented. Vacancy rate directly impacts a property's Net Operating Income (NOI) and, through the cap rate relationship, its overall market value. Every percentage point of vacancy represents lost rental income, and that loss is amplified in property valuation. Kekosongan terjadi karena beberapa alasan: pergantian penyewa (waktu antara satu penyewa keluar dan penyewa lainnya tiba), kekosongan ekonomi (unit ditempati tetapi penyewa tidak membayar), fluktuasi permintaan musiman, pemasaran atau manajemen yang buruk, masalah kondisi properti, atau harga yang terlalu mahal dibandingkan dengan pasar. Understanding why vacancy exists is as important as measuring it — the appropriate remedy differs for each cause. There are two important distinctions in vacancy measurement. Physical vacancy counts the actual number of unoccupied units as a percentage of total units. Kekosongan ekonomi lebih luas: mencakup unit-unit yang secara fisik kosong dan unit-unit yang ditempati oleh penyewa yang tidak membayar atau banyak yang menunggak, ditambah konsesi (sewa gratis, diskon) yang diberikan untuk menarik penyewa. Economic vacancy is always higher than physical vacancy and represents the true income loss. Market vacancy rates are closely watched by real estate investors, developers, and lenders as indicators of supply-demand balance. In tight markets (vacancy below 4–5%), landlords have pricing power and rents rise. In loose markets (vacancy above 8–10%), tenants have leverage, rents stagnate or fall, and landlords must offer concessions. Developers use market vacancy to time new construction — low vacancy signals undersupply and supports new development feasibility. High vacancy warns of oversupply and can make new projects infeasible.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
Rumus
▾
Physical Vacancy Rate = (Vacant Units / Total Units) × 100%
Economic Vacancy Rate = (Lost Revenue from Vacancy + Concessions) / Gross Potential Income × 100%
Tingkat Hunian = 100% - Tingkat KekosonganKeterangan variabel
▾
| Simbol | Nama | Satuan | Deskripsi |
|---|---|---|---|
| V_units | Unit Kosong | count | Number of units that are unoccupied and available for rent |
| T_units | Jumlah Unit | count | Jumlah total unit yang dapat disewa dalam properti atau portofolio |
| VR | Tingkat Kekosongan | % | Parameter VR mewakili masukan kuantitatif utama dalam penghitungan tingkat lowongan, diukur dalam satuan standarnya dan secara langsung memengaruhi hasil penghitungan melalui rumus matematika |
| GPI | Potensi Pendapatan Kotor | currency | Total pendapatan jika semua unit disewa dengan harga pasar tanpa kekosongan |
| Lost_Revenue | Hilangnya Pendapatan dari Lowongan | currency | Pendapatan sewa hilang karena unit kosong: Unit Kosong × Sewa Pasar × Bulan Kosong |
Cara Vacancy Rate Calculator
▾
- 1Hitung jumlah total unit yang dapat disewa di properti tersebut (atau total luas luas yang dapat disewa untuk properti komersial).
- 2Hitung unit yang kosong (tidak dihuni) pada tanggal pengukuran. Untuk gambaran yang lebih akurat, lacak lowongan dari waktu ke waktu dan hitung tingkat lowongan rata-rata selama 12 bulan terakhir.
- 3Hitung tingkat kekosongan fisik: Unit Kosong / Unit Total × 100.
- 4Untuk lowongan ekonomi, tambahkan konsesi dan kerugian pendapatan penyewa yang tidak membayar ke pembilang: VR Ekonomi = (Sewa Unit Kosong + Konsesi + Hutang Macet) / GPI × 100.
- 5Bandingkan tingkat kekosongan Anda dengan tingkat kekosongan pasar untuk properti serupa di subpasar yang sama untuk menilai apakah kinerja Anda berada di atas atau di bawah pasar.
- 6Selidiki akar penyebab kekosongan di atas pasar: harga, kondisi properti, kualitas manajemen, lokasi, atau faktor makroekonomi — masing-masing memerlukan respons yang berbeda.
Contoh Terpecahkan
▾
Tingkat Kekosongan = 20/2 = 10%. Kehilangan pendapatan tahunan = 2 unit × $1.200 × 12 bulan = $28.800 dalam sewa yang hilang. Pada tingkat batas 6%, lowongan ini berarti hilangnya nilai properti sekitar $480.000 ($28.800 / 0,06). Mengisi satu unit saja akan menambah NOI tahunan sebesar $14.400 dan nilai properti sekitar $240.000.
Tingkat Kekosongan = 8.500 / 50.000 = 17%. Kerugian pendapatan = 8.500 SF × $28 = $238.000/tahun. Pada tingkat batas 7%, lowongan ini menurunkan nilai sebesar $3,4 juta. Kekosongan sebesar 17% melebihi rata-rata pasar sebesar 12% untuk subpasar ini, menunjukkan bahwa harga bangunan tersebut mungkin di atas pasar, memiliki masalah kondisi, atau mengalami pemasaran yang buruk.
Kerugian pendapatan lowongan fisik = 5% × $200.000 = $10.000. Kekosongan ekonomi = ($10.000 + $6.000 + $4.000) / $200.000 = 10%. Tunggu, $20.000 / $200.000 = 10%. Kekosongan ekonomi (10%) adalah dua kali lipat kekosongan fisik (5%) karena konsesi dan kredit macet menambah kerugian pendapatan tersembunyi yang signifikan. Perbedaan ini sangat penting untuk penghitungan NOI yang akurat.
Kekosongan properti sebesar 8% adalah 4 poin persentase di atas rata-rata pasar. Kerugian pendapatan berlebih = 4% × $180.000 = $7.200/tahun. Pada tingkat batas 6%, kelebihan kekosongan ini mengurangi nilai sebesar $7.200 / 0,06 = $120.000. Tim manajemen perlu menyelidiki mengapa lowongan melebihi pasar — apakah masalah harga, pemeliharaan, pemasaran, atau kualitas penyewa?
Unit kosong = 300 − 255 = 45. Tingkat Kekosongan = 45/300 = 15%. Kehilangan pendapatan bulanan = 45 × $85 = $3.825, atau $45.900 per tahun. Untuk penyimpanan mandiri, kekosongan yang stabil biasanya 8–12% — portofolio sebesar 15% ini berkinerja buruk. Meningkatkan tingkat hunian hingga 90% (10% kekosongan) akan menambah pendapatan $4.250/bulan atau $51.000/tahun.
Aplikasi nyata
▾
Penghitungan NOI: tingkat kekosongan menentukan tunjangan kekosongan yang dikurangkan dari Pendapatan Potensial Bruto, mewakili area penerapan penting untuk Penghitungan Tingkat Kekosongan dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan tingkat kekosongan yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Penilaian properti: kekosongan secara langsung mempengaruhi NOI dan oleh karena itu nilai berbasis cap-rate, mewakili area penerapan penting untuk Penghitungan Tingkat Kekosongan dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan tingkat kekosongan yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Analisis pasar: melacak tren lowongan hingga akuisisi dan disposisi waktu, mewakili area aplikasi penting untuk Penghitungan Tingkat Lowongan dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan tingkat lowongan yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Penjaminan pemberi pinjaman: Perhitungan DSCR menggunakan asumsi kekosongan pasar, mewakili area aplikasi penting untuk Perhitungan Tingkat Kekosongan dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan tingkat kekosongan yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Kelayakan pengembangan: kekosongan pasar di bawah 5% menandakan kekuatan penyerapan untuk pasokan baru, mewakili area aplikasi penting untuk Penghitungan Tingkat Kekosongan dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan tingkat kekosongan yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Kasus khusus
▾
Masa sewa: Properti yang baru dibangun atau direnovasi secara besar-besaran akan memiliki tingkat kekosongan yang tinggi pada awalnya.
Modelkan kekosongan mereka sebagai penurunan ke tingkat stabil selama 12-24 bulan, dan pertanggungan berdasarkan keadaan stabil. Dalam Penghitungan Tingkat Kekosongan, skenario ini memerlukan kehati-hatian tambahan saat menafsirkan hasil tingkat kekosongan. Formula standar mungkin tidak sepenuhnya memperhitungkan semua faktor yang ada dalam kasus ini, dan analisis tambahan atau konsultasi ahli mungkin diperlukan. Praktik terbaik profesional melibatkan pendokumentasian asumsi, menjalankan analisis sensitivitas, dan melakukan referensi silang hasil dengan metode alternatif ketika penghitungan tingkat lowongan berada di wilayah non-standar.
Nilai masukan yang sangat besar atau kecil dalam Penghitungan Tingkat Kekosongan dapat mendorong kekosongan
Nilai masukan yang sangat besar atau kecil dalam Penghitungan Tingkat Kekosongan dapat mendorong penghitungan tingkat kekosongan melampaui rentang operasi pada umumnya. Meskipun valid secara matematis, hasil dari masukan yang ekstrim mungkin tidak mencerminkan skenario tingkat kekosongan yang realistis dan harus diinterpretasikan secara hati-hati. Dalam pengaturan tingkat lowongan profesional, nilai ekstrim sering kali menunjukkan kesalahan pengukuran, kondisi yang tidak biasa, atau kasus tepi yang memerlukan analisis tambahan. Gunakan analisis sensitivitas untuk memahami bagaimana hasil berubah pada rentang masukan yang masuk akal daripada hanya mengandalkan penghitungan kasus ekstrem saja.
Nilai masukan yang sangat besar atau kecil dalam Penghitungan Tingkat Kekosongan dapat mendorong kekosongan
Nilai masukan yang sangat besar atau kecil dalam Penghitungan Tingkat Kekosongan dapat mendorong penghitungan tingkat kekosongan melampaui rentang operasi pada umumnya. Meskipun valid secara matematis, hasil dari masukan yang ekstrim mungkin tidak mencerminkan skenario tingkat kekosongan yang realistis dan harus diinterpretasikan secara hati-hati. Dalam pengaturan tingkat lowongan profesional, nilai ekstrim sering kali menunjukkan kesalahan pengukuran, kondisi yang tidak biasa, atau kasus tepi yang memerlukan analisis tambahan. Gunakan analisis sensitivitas untuk memahami bagaimana hasil berubah pada rentang masukan yang masuk akal daripada hanya mengandalkan penghitungan kasus ekstrem saja.
Distorsi di era COVID: Tingkat kekosongan ritel dan perkantoran sangat terdistorsi
Distorsi di era COVID: Tingkat kekosongan ritel dan perkantoran sangat terdistorsi akibat pandemi ini dan mungkin tidak mencerminkan norma pasar jangka panjang. Analisis tren pra-pandemi dan pasca-pandemi secara terpisah. Dalam Penghitungan Tingkat Kekosongan, skenario ini memerlukan kehati-hatian tambahan saat menafsirkan hasil tingkat kekosongan. Formula standar mungkin tidak sepenuhnya memperhitungkan semua faktor yang ada dalam kasus ini, dan analisis tambahan atau konsultasi ahli mungkin diperlukan. Praktik terbaik profesional melibatkan pendokumentasian asumsi, menjalankan analisis sensitivitas, dan melakukan referensi silang hasil dengan metode alternatif ketika penghitungan tingkat lowongan berada di wilayah non-standar.
Tarif Lowongan Khas berdasarkan Jenis Properti
▾
| Tipe Properti | Rentang Lowongan yang Sehat | Tingkat Lowongan Tertekan |
|---|---|---|
| Apartemen Kelas A (Perkotaan) | 2–5% | >10% |
| Apartemen Kelas B/C (Pinggiran Kota) | 4–8% | >15% |
| Kantor (CBD) | 8–15% | >25% |
| Kantor (Pinggiran Kota) | 10–20% | >30% |
| Ritel (Strip Mall) | 5–10% | >20% |
| Industri / Gudang | 3–6% | >12% |
| Penyimpanan Mandiri | 8–12% | >20% |
| Sewa Keluarga Tunggal | 2–5% | >10% |
Pertanyaan yang sering diajukan
▾
Berapa tingkat kekosongan normal untuk properti residensial?
Untuk properti hunian yang stabil (apartemen, multi-keluarga), tingkat kekosongan pasar yang sehat biasanya berkisar antara 4–7%. Kekosongan di bawah 3% menunjukkan pasar sewa yang sangat ketat dimana tuan tanah mempunyai kekuatan harga yang signifikan. Kekosongan di atas 10% menunjukkan pasar lemah, kelebihan pasokan, atau masalah properti tertentu. Tolok ukur ini berbeda-beda di setiap wilayah metro — NYC dan San Francisco sering kali mencapai 2–4%, sementara beberapa pasar Sun Belt mencapai 8–12% selama booming konstruksi.
Bagaimana tingkat kekosongan mempengaruhi NOI dan nilai properti?
Tingkat kekosongan secara langsung mengurangi pendapatan kotor efektif, yang mengalir langsung ke pengurangan NOI. Dampaknya kemudian diperkuat melalui cap rate: pengurangan NOI sebesar $10.000 akan mengurangi nilai properti sebesar $10.000 / Cap Rate. Pada tingkat batas 6%, itu berarti pengurangan nilai sebesar $167.000 per $10.000 NOI yang hilang karena lowongan. Inilah sebabnya mengapa peningkatan kecil dalam tingkat hunian mempunyai dampak yang sangat besar terhadap nilai properti.
Apa perbedaan antara lowongan fisik dan ekonomi?
Kekosongan fisik menghitung unit-unit yang benar-benar kosong dan tidak berpenghuni. Kekosongan ekonomi lebih luas — mencakup unit-unit yang kosong secara fisik ditambah pendapatan yang hilang dari penyewa yang menempati unit tetapi tidak membayar sewa (tunggakan), ditambah konsesi sewa apa pun yang ditawarkan untuk menarik penyewa (bulan bebas, pengurangan tarif). Kekosongan ekonomi setidaknya selalu sama tingginya dengan kekosongan fisik dan merupakan ukuran yang lebih baik untuk mengetahui hilangnya pendapatan sebenarnya.
Bagaimana cara mengurangi kekosongan di properti sewaan?
Mengurangi kekosongan memerlukan diagnosis akar permasalahan. Jika harga adalah masalahnya, sesuaikan harga sewa dengan harga pasar. Jika kondisinya menjadi masalah, berinvestasilah dalam pemeliharaan yang tertunda dan peningkatan kosmetik. Tingkatkan pemasaran melalui foto profesional, listingan online, dan respons pertanyaan yang cepat. Unit pra-sewa sebelum menjadi kosong dengan menghubungi penyewa 60–90 hari sebelum masa sewa berakhir. Tawarkan insentif seperti diskon sewa kecil untuk sewa jangka panjang guna mengurangi frekuensi pergantian.
Bagaimana pemberi pinjaman memandang tingkat kekosongan?
Pemberi pinjaman menggunakan asumsi kekosongan yang stabil (biasanya rata-rata pasar, bukan kekosongan properti sebenarnya) ketika menjaminkan pinjaman. Mereka menghitung Debt Service Coverage Ratio (DSCR) berdasarkan NOI dengan kekosongan harga pasar yang diterapkan. Jika suatu properti saat ini sudah terisi secara berlebihan (di bawah kekosongan pasar), pemberi pinjaman akan memotong pendapatan ke pasar. Jika suatu properti mengalami peningkatan kekosongan, pemberi pinjaman mungkin memerlukan masa sewa hunian sebelum mendanai atau mengenakan tingkat bunga yang lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko tersebut.
Berapa tingkat kekosongan yang 'stabil'?
Tingkat kekosongan yang stabil adalah tingkat kekosongan berkelanjutan jangka panjang untuk suatu properti setelah sewa awal atau reposisi selesai dan properti beroperasi pada kondisi pasar normal. Pemberi pinjaman dan penilai menggunakan lowongan yang stabil (bukan lowongan aktual saat ini) ketika menilai atau menjaminkan properti. Untuk gedung yang baru dibangun dan masih disewakan, kekosongan yang distabilkan mungkin sebesar 5% meskipun kekosongan fisik saat ini adalah 40%.
Bagaimana perekonomian lokal mempengaruhi tingkat lowongan?
Tingkat kekosongan sangat sensitif terhadap kondisi perekonomian. Pertumbuhan lapangan kerja mendorong pembentukan rumah tangga dan permintaan sewa, sehingga mengurangi kekosongan. Kehilangan pekerjaan atau penutupan bisnis menyebabkan penyewa merangkap, pindah, atau gagal bayar sehingga meningkatkan kekosongan. Faktor pendorong spesifiknya meliputi: pertumbuhan sektor teknologi mendorong permintaan apartemen di pusat-pusat teknologi, kehadiran universitas menstabilkan kekosongan perumahan mahasiswa, dan penutupan pabrik dapat menghancurkan kekosongan ritel dan perumahan lokal selama bertahun-tahun.
Haruskah saya memasukkan unit model atau unit manajer dalam perhitungan lowongan saya?
Unit model (diadakan di luar pasar untuk diperlihatkan kepada calon penyewa) dan unit yang ditempati manajer mewakili unit nyata yang tidak menghasilkan pendapatan sewa. Kawasan tersebut harus dimasukkan dalam jumlah unit total dan dianggap ditempati untuk tujuan operasional – namun dampak ekonominya harus tercermin dalam penjaminan NOI. Kebanyakan penilai mengecualikan unit yang ditempati manajer secara permanen dari jumlah unit yang dapat disewa namun memasukkannya ke dalam struktur pengeluaran.
Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
▾
- !Menggunakan lowongan yang ada saat ini tanpa menanyakan apakah lowongan tersebut berada di atas atau di bawah rata-rata pasar jangka panjang – kelebihan hunian yang bersifat sementara dapat menutupi kelemahan yang mendasarinya.
- !Mengabaikan kekosongan ekonomi dengan hanya berfokus pada kekosongan fisik, mengecilkan kerugian pendapatan aktual.
- !Tidak melakukan penyesuaian konsesi (gratis sewa bulan) saat menghitung lowongan efektif dan NOI.
- !Menggunakan angka hunian yang disediakan penjual tanpa memverifikasi daftar sewa aktual dan riwayat pembayaran sewa.
Tip Pro
Saat menjamin akuisisi properti, selalu gunakan lowongan pasar (bukan lowongan saat ini) dalam perhitungan NOI dan nilai Anda. Jika properti saat ini berada di atas tingkat hunian pasar, pemberi pinjaman Anda akan tetap melakukannya — dan Anda perlu menguji apakah investasi tersebut masih masuk akal pada tingkat kekosongan pasar yang dinormalisasi.
Tahukah Anda?
Pasar perkantoran di AS mencapai tingkat kekosongan bersejarah sekitar 19–20% pada tahun 2023–2024, yang merupakan tingkat tertinggi sejak krisis simpan pinjam pada awal tahun 1990an. Penerapan kerja jarak jauh secara permanen mengubah pola permintaan, menyebabkan miliaran kaki persegi ruang kantor kurang dimanfaatkan secara struktural di kota-kota besar.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referensi
Dapatkan Tips Matematika Mingguan
Bergabunglah dengan pelanggan 12.000+ yang mendapatkan tip kalkulator setiap minggu.