Qué es Vacancy Rate Calculator?
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La tasa de desocupación es una métrica inmobiliaria fundamental que mide el porcentaje de unidades de alquiler disponibles o espacio que está desocupado en un momento dado. Es lo inverso de la tasa de ocupación: una tasa de desocupación del 7% significa que el 93% de las unidades están alquiladas. La tasa de desocupación afecta directamente el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y, a través de la relación de tasa máxima, su valor de mercado general. Cada punto porcentual de desocupación representa una pérdida de ingresos por alquiler, y esa pérdida se amplifica en la valoración de la propiedad. La desocupación ocurre por varias razones: rotación de inquilinos (tiempo entre la salida de un inquilino y la llegada de otro), desocupación económica (unidades ocupadas pero el inquilino no paga), fluctuaciones estacionales de la demanda, mala comercialización o administración, problemas con las condiciones de la propiedad o sobreprecios en relación con el mercado. Comprender por qué existen vacantes es tan importante como medirlas: la solución adecuada difiere para cada causa. Hay dos distinciones importantes en la medición de vacantes. La vacancia física cuenta el número real de unidades desocupadas como porcentaje del total de unidades. La desocupación económica es más amplia: incluye tanto unidades físicamente vacías como unidades ocupadas por inquilinos que no pagan o están significativamente morosos, además de concesiones (alquiler gratuito, descuentos) otorgadas para atraer inquilinos. La desocupación económica es siempre mayor que la desocupación física y representa la verdadera pérdida de ingresos. Los inversores, promotores y prestamistas inmobiliarios siguen de cerca las tasas de desocupación del mercado como indicadores del equilibrio entre oferta y demanda. En mercados ajustados (vacaciones por debajo del 4-5%), los propietarios tienen poder de fijación de precios y los alquileres aumentan. En los mercados flexibles (vacíos superiores al 8-10%), los inquilinos tienen influencia, los alquileres se estancan o caen y los propietarios deben ofrecer concesiones. Los desarrolladores utilizan las vacantes del mercado para programar nuevas construcciones: las bajas vacantes indican una oferta insuficiente y respaldan la viabilidad de nuevos desarrollos. Las altas vacantes advierten de un exceso de oferta y pueden hacer que nuevos proyectos sean inviables.
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Fórmula
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Tasa de vacancia física = (Unidades vacantes / Unidades totales) × 100%
Tasa de desocupación económica = (pérdida de ingresos por desocupación + concesiones) / ingreso potencial bruto × 100%
Tasa de ocupación = 100% − Tasa de vacanciaLeyenda de variables
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| Símbolo | Nombre | Unidad | Descripción |
|---|---|---|---|
| V_units | Unidades vacantes | count | Número de unidades que están desocupadas y disponibles para alquiler |
| T_units | Unidades totales | count | Número total de unidades rentables en la propiedad o cartera |
| VR | Tasa de vacantes | % | El parámetro VR representa un insumo cuantitativo clave en el cálculo de la tasa de desocupación, medido en su unidad estándar e influye directamente en el resultado calculado a través de la fórmula matemática. |
| GPI | Ingreso potencial bruto | currency | Ingresos totales si todas las unidades se alquilaran a precios de mercado con cero desocupaciones |
| Lost_Revenue | Ingresos perdidos por vacantes | currency | Ingresos por alquiler perdidos debido a unidades desocupadas: Unidades desocupadas × Alquiler de mercado × Meses desocupados |
Cómo Vacancy Rate Calculator
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- 1Cuente el número total de unidades rentables en la propiedad (o el total de pies cuadrados rentables para propiedades comerciales).
- 2Cuente las unidades vacantes (desocupadas) en la fecha de medición. Para obtener una imagen más precisa, realice un seguimiento de las desocupaciones a lo largo del tiempo y calcule una tasa de desocupación promedio para los últimos 12 meses.
- 3Calcular la tasa de desocupación física: Unidades vacantes / Unidades totales × 100.
- 4Para la desocupación económica, agregue las concesiones y las pérdidas de ingresos de los inquilinos impagos al numerador: VR económico = (alquiler de unidad desocupada + concesiones + deuda incobrable) / GPI × 100.
- 5Compare su tasa de desocupación con las tasas de desocupación del mercado para propiedades comparables en el mismo submercado para evaluar si está por encima o por debajo del desempeño del mercado.
- 6Investigue las causas fundamentales de las desocupaciones por encima del mercado: precios, condición de la propiedad, calidad de la administración, ubicación o factores macroeconómicos; cada uno requiere una respuesta diferente.
Ejemplos resueltos
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Tasa de vacantes = 2/20 = 10%. Pérdida de ingresos anual = 2 unidades × $1,200 × 12 meses = $28,800 en renta perdida. Con una tasa máxima del 6 %, esta desocupación se traduce en aproximadamente $480 000 en valor de propiedad perdida ($28 800 / 0,06). Llenar incluso una de esas unidades agregaría $14,400 en NOI anual y aproximadamente $240,000 en valor de la propiedad.
Tasa de vacantes = 8.500 / 50.000 = 17%. Pérdida de ingresos = 8,500 pies cuadrados × $28 = $238,000/año. Con una tasa máxima del 7%, esta vacante reduce el valor en 3,4 millones de dólares. El 17% de desocupación excede el promedio del mercado del 12% para este submercado, lo que sugiere que el edificio puede tener un precio superior al del mercado, tener problemas de condición o sufrir de una mala comercialización.
Pérdida de ingresos por vacantes físicas = 5 % × $200 000 = $10 000. Vacancia económica = ($10.000 + $6.000 + $4.000) / $200.000 = 10%. Espera, $20 000 / $200 000 = 10%. La desocupación económica (10%) es el doble de la desocupación física (5%) porque las concesiones y las deudas incobrables añaden importantes pérdidas de ingresos ocultas. Esta distinción es fundamental para un cálculo preciso del NOI.
El 8% de desocupación de la propiedad está 4 puntos porcentuales por encima del promedio del mercado. Pérdida excesiva de ingresos = 4% × $180 000 = $7200/año. Con una tasa máxima del 6 %, este exceso de desocupación reduce el valor en $7200 / 0,06 = $120 000. El equipo de gestión debe investigar por qué las vacantes superan al mercado: ¿se trata de problemas de precios, mantenimiento, marketing o calidad de los inquilinos?
Unidades vacantes = 300 − 255 = 45. Tasa de vacantes = 45/300 = 15%. Pérdida de ingresos mensuales = 45 × $85 = $3,825, o $45,900 anualmente. En el caso del autoalmacenamiento, la desocupación estabilizada suele oscilar entre el 8% y el 12%; esta cartera con un 15% tiene un rendimiento deficiente. Mejorar al 90% de ocupación (10% de desocupación) agregaría $4,250/mes o $51,000/año en ingresos.
Aplicaciones prácticas
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Cálculo del NOI: la tasa de vacantes determina la asignación por vacantes deducida del ingreso potencial bruto, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo de la tasa de vacantes en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de la tasa de vacantes apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del desempeño.
Valoración de propiedades: la desocupación afecta directamente al NOI y, por lo tanto, al valor basado en la tasa de desocupación, lo que representa un área de aplicación importante para el Calc de la tasa de desocupación en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de la tasa de desocupación apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del desempeño.
Análisis de mercado: seguimiento de las tendencias de vacantes hasta adquisiciones y disposiciones de tiempo, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo de la tasa de vacantes en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de la tasa de vacantes apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del desempeño.
Suscripción del prestamista: el cálculo DSCR utiliza supuestos de vacantes en el mercado, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo de la tasa de vacantes en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de la tasa de vacantes apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Viabilidad del desarrollo: la desocupación del mercado por debajo del 5% indica una fuerza de absorción para la nueva oferta, lo que representa un área de aplicación importante para el Calc de la tasa de desocupación en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de la tasa de desocupación apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del desempeño.
Casos especiales
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Período de arrendamiento: las propiedades recién construidas o muy renovadas tendrán inicialmente un alto nivel de desocupación.
Modele su desocupación como una disminución a niveles estabilizados durante 12 a 24 meses y suscriba en función del estado estabilizado. En el cálculo de la tasa de desocupación, este escenario requiere precaución adicional al interpretar los resultados de la tasa de desocupación. Es posible que la fórmula estándar no tenga en cuenta todos los factores presentes en este caso límite, y es posible que se justifique un análisis complementario o una consulta con expertos. Las mejores prácticas profesionales implican documentar supuestos, realizar análisis de sensibilidad y comparar resultados con métodos alternativos cuando los cálculos de la tasa de desocupación caen en un territorio no estándar.
Los valores de entrada extremadamente grandes o pequeños en el cálculo de la tasa de vacantes pueden aumentar la vacancia.
Los valores de entrada extremadamente grandes o pequeños en el cálculo de la tasa de desocupación pueden llevar los cálculos de la tasa de desocupación más allá de los rangos operativos típicos. Si bien son matemáticamente válidos, los resultados provenientes de insumos extremos pueden no reflejar escenarios realistas de tasas de desocupación y deben interpretarse con cautela. En entornos de tasas de vacantes profesionales, los valores extremos a menudo indican errores de medición, condiciones inusuales o casos extremos que merecen un análisis adicional. Utilice el análisis de sensibilidad para comprender cómo cambian los resultados en rangos de entrada plausibles en lugar de depender de cálculos de casos extremos únicos.
Los valores de entrada extremadamente grandes o pequeños en el cálculo de la tasa de vacantes pueden aumentar la vacancia.
Los valores de entrada extremadamente grandes o pequeños en el cálculo de la tasa de desocupación pueden llevar los cálculos de la tasa de desocupación más allá de los rangos operativos típicos. Si bien son matemáticamente válidos, los resultados provenientes de insumos extremos pueden no reflejar escenarios realistas de tasas de desocupación y deben interpretarse con cautela. En entornos de tasas de vacantes profesionales, los valores extremos a menudo indican errores de medición, condiciones inusuales o casos extremos que merecen un análisis adicional. Utilice el análisis de sensibilidad para comprender cómo cambian los resultados en rangos de entrada plausibles en lugar de depender de cálculos de casos extremos únicos.
Distorsiones de la era COVID: las tasas de desocupación de oficinas y comercios se vieron gravemente distorsionadas
Distorsiones de la era COVID: Las tasas de desocupación de oficinas y comercios se vieron gravemente distorsionadas por la pandemia y pueden no representar las normas del mercado a largo plazo. Analice las tendencias anteriores y posteriores a la pandemia por separado. En el cálculo de la tasa de desocupación, este escenario requiere precaución adicional al interpretar los resultados de la tasa de desocupación. Es posible que la fórmula estándar no tenga en cuenta todos los factores presentes en este caso límite, y es posible que se justifique un análisis complementario o una consulta con expertos. Las mejores prácticas profesionales implican documentar supuestos, realizar análisis de sensibilidad y comparar resultados con métodos alternativos cuando los cálculos de la tasa de desocupación caen en un territorio no estándar.
Tasas típicas de desocupación por tipo de propiedad
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| Tipo de propiedad | Rango de vacantes saludable | Nivel de vacantes en dificultades |
|---|---|---|
| Apartamentos Clase A (Urbano) | 2-5% | >10% |
| Apartamentos Clase B/C (Suburbanos) | 4–8% | >15% |
| Oficina (CDB) | 8-15% | >25% |
| Oficina (Suburbana) | 10-20% | >30% |
| Comercio minorista (centro comercial) | 5-10% | >20% |
| Industrial / Almacén | 3-6% | >12% |
| Autoalmacenamiento | 8-12% | >20% |
| Alquiler Unifamiliar | 2-5% | >10% |
Preguntas frecuentes
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¿Cuál es una tasa de desocupación normal para propiedades residenciales?
Para propiedades residenciales estabilizadas (apartamentos, multifamiliares), una tasa de desocupación saludable en el mercado suele ser del 4% al 7%. La desocupación por debajo del 3% indica un mercado de alquiler muy ajustado donde los propietarios tienen un poder de fijación de precios significativo. Una desocupación superior al 10% sugiere un mercado débil, exceso de oferta o problemas específicos de la propiedad. Estos puntos de referencia varían según el área metropolitana: Nueva York y San Francisco a menudo alcanzan entre un 2% y un 4%, mientras que algunos mercados del Sun Belt alcanzan entre un 8% y un 12% durante los auges de la construcción.
¿Cómo afecta la tasa de desocupación al NOI y al valor de la propiedad?
La tasa de desocupación reduce directamente el ingreso bruto efectivo, lo que se traduce directamente en una reducción del NOI. Luego, el impacto se amplifica a través de la tasa máxima: una reducción de $10,000 en el NOI reduce el valor de la propiedad en $10,000/tasa máxima. Con una tasa de capitalización del 6%, eso representa una reducción del valor de $167 000 por cada $10 000 de NOI perdidos por desocupación. Esta es la razón por la que incluso pequeñas mejoras en la ocupación tienen efectos enormes en el valor de la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre vacancia física y económica?
La vacancia física cuenta las unidades que están literalmente vacías y desocupadas. La desocupación económica es más amplia: incluye unidades físicamente desocupadas más los ingresos perdidos de los inquilinos que ocupan unidades pero no pagan el alquiler (morosidad), más cualquier concesión de alquiler ofrecida para atraer inquilinos (meses gratis, tarifas reducidas). La desocupación económica es siempre al menos tan alta como la desocupación física y es la mejor medida de la pérdida real de ingresos.
¿Cómo reduzco la desocupación en una propiedad de alquiler?
Reducir la desocupación requiere diagnosticar la causa raíz. Si el problema es el precio, ajuste los alquileres a las tarifas del mercado. Si el problema es el estado, invierta en mantenimiento diferido y mejoras cosméticas. Mejore el marketing a través de fotografías profesionales, listados en línea y respuestas rápidas a sus consultas. Realice un prearrendamiento de unidades antes de que queden vacías comunicándose con los inquilinos entre 60 y 90 días antes de que expire el contrato de arrendamiento. Ofrezca incentivos como pequeños descuentos en el alquiler para arrendamientos a más largo plazo para reducir la frecuencia de rotación.
¿Cómo ven los prestamistas las tasas de desocupación?
Los prestamistas utilizan un supuesto de desocupación estabilizada (generalmente el promedio del mercado, no la desocupación real de la propiedad) al otorgar préstamos. Calculan el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) en función del NOI aplicando la tasa de desocupación del mercado. Si una propiedad está actualmente sobreocupada (por debajo de la desocupación del mercado), los prestamistas reducirán los ingresos al mercado. Si una propiedad tiene un nivel elevado de desocupación, los prestamistas pueden exigir un período de arrendamiento de ocupación antes de financiarla o cobrar una tasa de interés más alta para compensar el riesgo.
¿Qué es una tasa de desocupación "estabilizada"?
Una tasa de desocupación estabilizada es la tasa de desocupación sostenible a largo plazo para una propiedad una vez que se completa el arrendamiento inicial o el reposicionamiento y la propiedad está operando en condiciones normales de mercado. Los prestamistas y tasadores utilizan la desocupación estabilizada (en lugar de la desocupación real actual) al valorar o suscribir propiedades. Para un edificio de nueva construcción que aún se encuentra en arrendamiento, la desocupación estabilizada podría ser del 5% incluso si la desocupación física actual es del 40%.
¿Cómo afecta la economía local a las tasas de desocupación?
Las tasas de vacantes son muy sensibles a las condiciones económicas. El crecimiento del empleo impulsa la formación de hogares y la demanda de alquileres, lo que reduce las desocupaciones. La pérdida de empleos o el cierre de empresas hacen que los inquilinos se dupliquen, se muden o incumplan, lo que aumenta las desocupaciones. Los factores específicos incluyen: el crecimiento del sector tecnológico impulsa la demanda de apartamentos en los centros tecnológicos, la presencia universitaria estabiliza las vacantes de viviendas para estudiantes y el cierre de plantas de fabricación puede devastar las vacantes residenciales y minoristas locales durante años.
¿Debo incluir unidades modelo o unidades administradoras en mi cálculo de vacantes?
Las unidades modelo (retenidas fuera del mercado para mostrárselas a posibles inquilinos) y las unidades ocupadas por administradores representan unidades reales que no generan ingresos por alquiler. Deberían incluirse en el recuento total de unidades y tratarse como ocupadas para fines operativos, pero su impacto económico debería reflejarse en la suscripción del NOI. La mayoría de los tasadores excluyen las unidades ocupadas permanentemente por el administrador del recuento de unidades rentables, pero las incluyen en la estructura de gastos.
Errores comunes a evitar
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- !Utilizar la desocupación actual sin preguntar si está por encima o por debajo del promedio del mercado a largo plazo: la sobreocupación temporal puede enmascarar la debilidad subyacente.
- !Ignorar la desocupación económica centrándose únicamente en la desocupación física, subestimando la pérdida de ingresos real.
- !No realizar ajustes por concesiones (meses de alquiler gratuito) al calcular la desocupación efectiva y el NOI.
- !Usar cifras de ocupación proporcionadas por el vendedor sin verificarlas con los contratos de arrendamiento reales ni el historial de pago de alquiler.
Consejo Pro
Al suscribir la adquisición de una propiedad, utilice siempre la vacancia del mercado (no la vacante actual) en su NOI y en sus cálculos de valor. Si la propiedad actualmente está por encima de la ocupación del mercado, su prestamista lo hará de todos modos, y debe realizar una prueba de estrés para ver si la inversión todavía tiene sentido en los niveles de desocupación normalizados del mercado.
¿Sabías que?
El mercado de oficinas de Estados Unidos alcanzó una tasa histórica de desocupación de aproximadamente 19-20% en 2023-2024, la más alta desde la crisis de las cajas de ahorro y préstamos de principios de los años 1990. La adopción del trabajo remoto cambió permanentemente los patrones de demanda, dejando miles de millones de pies cuadrados de espacio de oficinas estructuralmente subutilizados en las principales ciudades.
Referencias
- ›CoStar Group: datos y puntos de referencia sobre vacantes de bienes raíces comerciales
- ›Investopedia - Definición de tasa de vacantes
- ›Asociación Nacional de Apartamentos - Investigación de vacantes y ocupación
- ›CBRE – Perspectivas del mercado inmobiliario de EE. UU. (Estadísticas de vacantes)
- ›Instituto de Tasación – Enfoque de ingresos al valor en bienes raíces
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