ADU/Granny Flat ROI-Rechner

Der ADU-ROI-Rechner (Accessory Dwelling Unit) prognostiziert die finanzielle Rendite für den Bau einer Einliegerwohnung, einer Einliegerwohnung, einer umgebauten Garage oder einer freistehenden Hinterhofeinheit auf einem bestehenden Wohngrundstück. Berechnet die jährlichen Mieteinnahmen, die Cash-on-Cash-Rendite, die Amortisationszeit und die 10-Jahres-Gesamtrendite einschließlich Wertsteigerung. ADUs erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, seit die kalifornische SB 9/AB 68-Gesetzgebung (2020+) und ähnliche Gesetze in Oregon, Washington, Vermont und Massachusetts die Genehmigungserteilung rationalisierten und viele lokale Hindernisse beseitigten. Typische kalifornische ADU-Wirtschaftlichkeit: Ein freistehender Neubau mit einer Fläche von 600–1.000 m² kostet 150.000–300.000 $ (250–400 $/m²), je nach Qualität, Standort und vorhandenen Standortbedingungen. Vorgefertigte/modulare Optionen (100.000–200.000 US-Dollar) sind ein wachsender Markt. Garagenumbauten sind mit 80.000 bis 160.000 US-Dollar am günstigsten. Die Mieteinnahmen hängen vom Standort ab: 1.500–2.500 US-Dollar/Monat in mittelgroßen Märkten, 2.500–4.000 US-Dollar und mehr in teuren Küstenstädten. Die Anforderungen an Eigennutzer variieren je nach Gerichtsbarkeit – Kalifornien hat diese im Jahr 2020 abgeschafft, andere verlangen sie. ROI-Berechnung: Jährliches Nettoeinkommen = (Monatliche Miete − Monatliche Ausgaben) × 12. Zu den Ausgaben gehören eine Erhöhung der Grundsteuer (oft 50–100 % des Normalsatzes auf den ADU-Anteil), zusätzliche Versicherungen, Wartung (1 % der Baukosten pro Jahr), Immobilienverwaltung bei Nutzung (8–12 % der Miete) und Leerstandspuffer (5–10 %). Cash-on-Cash-Rendite = Jährliche Netto- / Gesamtbaukosten × 100. Gesunde ADU-Renditen liegen zwischen 6 und 12 %; unter 5 % deutet auf eine Überbauung des Mietmarkts hin; Über 12 % deuten darauf hin, dass Sie Ihre Zeit und Ihr Risiko unterschätzen. Die 10-Jahres-Gesamtrendite umfasst sowohl Einkommensströme als auch Immobilienwertsteigerungen. Die meisten US-Märkte gewinnen jährlich um 3–5 %; ADU-Ergänzungen erhöhen in der Regel den Immobilienwert um 70–100 % der Baukosten (Sie erhalten die Kosten beim Verkauf nicht vollständig zurück, aber der Immobilienwert erhöht sich erheblich). Der Rechner gibt das kumulierte 10-jährige Einkommen, den 10-jährigen Wertsteigerungsbeitrag und die Gesamtrendite aus – nützlich für den Vergleich von ADU-Investitionen mit alternativen Kapitalverwendungen (Börse, andere Immobilien, Tilgung von Hypotheken).

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1. 1Schritt 1 – Geben Sie die gesamten Baukosten ein, einschließlich Genehmigungen, Pläne, Versorgungsanschlüsse und Baukosten
2. 2Schritt 2 – Geben Sie die erwartete monatliche Miete ein (verwenden Sie Zillow Rentals, Apartment List oder lokale Mieten als Vergleichswerte)
3. 3Schritt 3 – Geben Sie die monatlichen Ausgaben ein (Grundsteuer + Versicherung + 1 % Instandhaltung + 5 % Leerstand + ggf. Verwaltung)
4. 4Schritt 4 – Geben Sie die erwartete Aufwertungsrate ein (3–5 % typischer US-Durchschnitt)
5. 5Schritt 5 – Der Rechner berechnet das Jahresnettoeinkommen: (Miete − Ausgaben) × 12
6. 6Schritt 6 – Cash-on-Cash-Rendite = Jahresnetto / Baukosten × 100
7. 7Schritt 7 – Projekte 10-Jahres-Gesamt: Einkommensstrom + Wertsteigerung = Gesamtrendite

• !Unterschätzen Sie die Soft-Kosten (Genehmigungen, Pläne, Versorgungsanschlüsse) – addieren Sie 15–25 % über den Baukostenschätzungen
• !Vergessen Sie die Erhöhung der Grundsteuer bei der Berechnung der monatlichen Ausgaben
• !Luxus bauen, wenn der Markt nur mittlere Mieten unterstützt (übergroßer Kapitaleinsatz)
• !Berücksichtigen Sie bei der Selbstverwaltung keine Verwaltungskosten – Ihre Zeit ist wertvoll
• !Optimistische Leerstandsannahmen – eine Auslastung von 95 % ist realistisch, 100 % sind Fantasie