কী Vacancy Rate Calculator?
▾
খালি থাকার হার হল একটি মৌলিক রিয়েল এস্টেট মেট্রিক যা উপলব্ধ ভাড়া ইউনিট বা স্থানের শতাংশ পরিমাপ করে যা যে কোনও নির্দিষ্ট সময়ে খালি থাকে। এটি দখলের হারের বিপরীত - একটি 7% শূন্যতার হার মানে 93% ইউনিট ভাড়া দেওয়া হয়। খালি থাকার হার সরাসরি একটি সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয় (NOI) এবং ক্যাপ রেট সম্পর্কের মাধ্যমে, এর সামগ্রিক বাজার মূল্যকে প্রভাবিত করে। শূন্যস্থানের প্রতি শতাংশ পয়েন্ট হারানো ভাড়া আয়ের প্রতিনিধিত্ব করে এবং সেই ক্ষতি সম্পত্তি মূল্যায়নে প্রসারিত হয়। শূন্যতা বিভিন্ন কারণে ঘটে: ভাড়াটে টার্নওভার (একজন ভাড়াটে চলে যাওয়ার এবং অন্যের আসার মধ্যে সময়), অর্থনৈতিক শূন্যতা (ইউনিট দখলে আছে কিন্তু ভাড়াটিয়া অর্থ প্রদান করছে না), মৌসুমী চাহিদার ওঠানামা, দুর্বল বিপণন বা ব্যবস্থাপনা, সম্পত্তির অবস্থার সমস্যা, বা বাজারের তুলনায় অতিরিক্ত মূল্য নির্ধারণ। কেন শূন্যতা বিদ্যমান তা বোঝা যতটা গুরুত্বপূর্ণ তা পরিমাপ করা - উপযুক্ত প্রতিকার প্রতিটি কারণের জন্য আলাদা। শূন্যপদ পরিমাপের দুটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য রয়েছে। ভৌত শূন্যতা মোট ইউনিটের শতাংশ হিসাবে খালি ইউনিটের প্রকৃত সংখ্যা গণনা করে। অর্থনৈতিক শূন্যতা আরও বিস্তৃত: এতে ভৌতভাবে খালি থাকা ইউনিট এবং অ-প্রদানকারী বা উল্লেখযোগ্যভাবে অপরাধী ভাড়াটেদের দখলে থাকা ইউনিট, এবং ভাড়াটেদের আকর্ষণ করার জন্য প্রদত্ত ছাড় (বিনামূল্যে ভাড়া, ছাড়) উভয়ই অন্তর্ভুক্ত। অর্থনৈতিক শূন্যতা সর্বদা শারীরিক শূন্যতার চেয়ে বেশি এবং প্রকৃত আয়ের ক্ষতির প্রতিনিধিত্ব করে। সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যের সূচক হিসাবে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী, বিকাশকারী এবং ঋণদাতারা বাজার খালির হারগুলি ঘনিষ্ঠভাবে পর্যবেক্ষণ করে। আঁটসাঁট বাজারে (4-5% এর নিচে শূন্যপদ), বাড়িওয়ালাদের মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা থাকে এবং ভাড়া বেড়ে যায়। ঢিলেঢালা বাজারে (8-10% এর বেশি শূন্যপদ), ভাড়াটেদের লিভারেজ থাকে, ভাড়া স্থবির বা কমে যায় এবং বাড়িওয়ালাদের অবশ্যই ছাড় দিতে হবে। বিকাশকারীরা নতুন নির্মাণের সময় বাজারের শূন্যতা ব্যবহার করে — কম শূন্যতার সংকেত সরবরাহ কম করে এবং নতুন বিকাশের সম্ভাব্যতা সমর্থন করে। উচ্চ শূন্যতা অতিরিক্ত সরবরাহের বিষয়ে সতর্ক করে এবং নতুন প্রকল্পগুলিকে অসম্ভাব্য করে তুলতে পারে।
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
সূত্র
▾
শারীরিক শূন্যতার হার = (খালি ইউনিট / মোট ইউনিট) × 100%
অর্থনৈতিক খালি পদের হার = (শূন্যপদ + ছাড় থেকে হারানো রাজস্ব) / মোট সম্ভাব্য আয় × 100%
অকুপেন্সি রেট = 100% − খালি পদের হারচলক বর্ণনা
▾
| প্রতীক | নাম | একক | বিবরণ |
|---|---|---|---|
| V_units | খালি ইউনিট | count | খালি এবং ভাড়ার জন্য উপলব্ধ ইউনিটের সংখ্যা |
| T_units | মোট ইউনিট | count | সম্পত্তি বা পোর্টফোলিওতে ভাড়াযোগ্য ইউনিটের মোট সংখ্যা |
| VR | শূন্যতার হার | % | VR প্যারামিটারটি শূন্যতার হার গণনার একটি মূল পরিমাণগত ইনপুট উপস্থাপন করে, যা এর মানক ইউনিটে পরিমাপ করা হয় এবং গাণিতিক সূত্রের মাধ্যমে গণনা করা ফলাফলকে সরাসরি প্রভাবিত করে। |
| GPI | মোট সম্ভাব্য আয় | currency | শূন্য শূন্যতার সাথে বাজারের হারে সমস্ত ইউনিট ভাড়া দেওয়া হলে মোট রাজস্ব |
| Lost_Revenue | শূন্যপদ থেকে রাজস্ব হারিয়েছে | currency | খালি ইউনিটের কারণে ভাড়া আয় বাতিল: খালি ইউনিট × বাজার ভাড়া × মাস খালি |
কীভাবে Vacancy Rate Calculator
▾
- 1সম্পত্তিতে ভাড়াযোগ্য ইউনিটের মোট সংখ্যা গণনা করুন (বা বাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য মোট ভাড়াযোগ্য বর্গ ফুটেজ)।
- 2পরিমাপের তারিখে খালি (অনিয়োজিত) ইউনিটগুলি গণনা করুন। আরও সঠিক চিত্রের জন্য, সময়ের সাথে শূন্যতা ট্র্যাক করুন এবং পরবর্তী 12 মাসের জন্য গড় শূন্যতার হার গণনা করুন।
- 3শারীরিক শূন্যতার হার গণনা করুন: খালি ইউনিট / মোট ইউনিট × 100।
- 4অর্থনৈতিক খালি পদের জন্য, অংকের সাথে ছাড় এবং অপ্রদেয় ভাড়াটে আয়ের ক্ষতি যোগ করুন: অর্থনৈতিক VR = (খালি ইউনিট ভাড়া + ছাড় + খারাপ ঋণ) / GPI × 100।
- 5আপনি বাজারের পারফরম্যান্সের উপরে বা নীচে আছেন কিনা তা মূল্যায়ন করতে একই সাবমার্কেটে তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য বাজারের খালি হারের সাথে আপনার শূন্যতার হার তুলনা করুন।
- 6উপরের বাজার শূন্যতার মূল কারণগুলি তদন্ত করুন: মূল্য নির্ধারণ, সম্পত্তির অবস্থা, ব্যবস্থাপনার গুণমান, অবস্থান, বা সামষ্টিক অর্থনৈতিক কারণগুলি — প্রতিটির জন্য আলাদা প্রতিক্রিয়া প্রয়োজন।
সমাধান করা উদাহরণ
▾
শূন্যতার হার = 2/20 = 10%। বার্ষিক আয় ক্ষতি = 2 ইউনিট × $1,200 × 12 মাস = $28,800 পূর্ববর্তী ভাড়া। একটি 6% ক্যাপ হারে, এই শূন্যপদটি প্রায় $480,000 হারানো সম্পত্তির মূল্যে অনুবাদ করে ($28,800 / 0.06)। এমনকি এই ইউনিটগুলির মধ্যে একটি পূরণ করলে বার্ষিক NOI তে $14,400 এবং সম্পত্তির মূল্যে প্রায় $240,000 যোগ হবে।
শূন্যতার হার = 8,500 / 50,000 = 17%। আয় ক্ষতি = 8,500 SF × $28 = $238,000/বছর। 7% ক্যাপ হারে, এই শূন্যপদটি মূল্য $3.4M দ্বারা হ্রাস পায়। 17% শূন্যপদ এই সাবমার্কেটের বাজারের গড় 12%কে ছাড়িয়ে গেছে, যা প্রস্তাব করে যে বিল্ডিংটির দাম বাজারের বেশি হতে পারে, অবস্থার সমস্যা থাকতে পারে বা খারাপ বিপণনের কারণে ভুগতে পারে৷
শারীরিক খালি আয়ের ক্ষতি = 5% × $200,000 = $10,000৷ অর্থনৈতিক শূন্যপদ = ($10,000 + $6,000 + $4,000) / $200,000 = 10%। অপেক্ষা করুন, $20,000 / $200,000 = 10%। অর্থনৈতিক শূন্যতা (10%) শারীরিক শূন্যতার দ্বিগুণ (5%) কারণ ছাড় এবং খারাপ ঋণ উল্লেখযোগ্য লুকানো আয়ের ক্ষতি যোগ করে। এই পার্থক্যটি সঠিক NOI গণনার জন্য গুরুত্বপূর্ণ।
সম্পত্তির 8% খালি জায়গা বাজারের গড় থেকে 4 শতাংশ পয়েন্ট বেশি। অতিরিক্ত আয় ক্ষতি = 4% × $180,000 = $7,200/বছর। একটি 6% ক্যাপ হারে, এই অতিরিক্ত শূন্যপদের মূল্য $7,200 / 0.06 = $120,000 কমে যায়৷ ম্যানেজমেন্ট টিমকে তদন্ত করতে হবে কেন শূন্যপদ বাজারকে ছাড়িয়ে গেছে — এটি কি মূল্য, রক্ষণাবেক্ষণ, বিপণন, বা ভাড়াটে মানের সমস্যা?
খালি ইউনিট = 300 − 255 = 45। শূন্যতার হার = 45/300 = 15%। মাসিক রাজস্ব ক্ষতি = 45 × $85 = $3,825, বা $45,900 বার্ষিক। স্ব-সঞ্চয়স্থানের জন্য, স্থিতিশীল শূন্যপদ সাধারণত 8-12% হয় — এই পোর্টফোলিওটি 15% কম পারফর্ম করছে। 90% দখলে (10% খালি জায়গা) উন্নতি করলে $4,250/মাস বা $51,000/বছর রাজস্ব যোগ হবে।
বাস্তব প্রয়োগ
▾
NOI গণনা: খালি পদের হার মোট সম্ভাব্য আয় থেকে বাদ দেওয়া শূন্যপদ ভাতা নির্ধারণ করে, পেশাদার এবং বিশ্লেষণাত্মক প্রেক্ষাপটে শূন্যপদ হার ক্যালকের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ আবেদনের ক্ষেত্রকে প্রতিনিধিত্ব করে যেখানে সঠিক শূন্যপদ হার গণনা সরাসরি অবহিত সিদ্ধান্ত গ্রহণ, কৌশলগত পরিকল্পনা এবং কর্মক্ষমতা অপ্টিমাইজেশানকে সমর্থন করে।
সম্পত্তি মূল্যায়ন: শূন্যপদ সরাসরি NOI-কে প্রভাবিত করে এবং সেইজন্য ক্যাপ-রেট-ভিত্তিক মানকে প্রভাবিত করে, পেশাদার এবং বিশ্লেষণাত্মক প্রেক্ষাপটে শূন্যপদের হার ক্যালকের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ আবেদন ক্ষেত্রকে প্রতিনিধিত্ব করে যেখানে সঠিক শূন্যপদ হার গণনা সরাসরি অবহিত সিদ্ধান্ত গ্রহণ, কৌশলগত পরিকল্পনা এবং কর্মক্ষমতা অপ্টিমাইজেশানকে সমর্থন করে।
বাজার বিশ্লেষণ: শূন্যপদ প্রবণতা ট্র্যাকিং সময় অধিগ্রহণ এবং স্বভাব, পেশাগত এবং বিশ্লেষণাত্মক প্রেক্ষাপটে শূন্যপদ হার ক্যালকের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ আবেদন ক্ষেত্র প্রতিনিধিত্ব করে যেখানে সঠিক শূন্যপদের হার গণনা সরাসরি অবহিত সিদ্ধান্ত গ্রহণ, কৌশলগত পরিকল্পনা এবং কর্মক্ষমতা অপ্টিমাইজেশানকে সমর্থন করে
ঋণদাতা আন্ডাররাইটিং: DSCR গণনা বাজার শূন্যতা অনুমান ব্যবহার করে, পেশাদার এবং বিশ্লেষণাত্মক প্রেক্ষাপটে শূন্যপদ হার ক্যালকের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ আবেদন ক্ষেত্রকে প্রতিনিধিত্ব করে যেখানে সঠিক শূন্যতার হার গণনা সরাসরি অবহিত সিদ্ধান্ত গ্রহণ, কৌশলগত পরিকল্পনা এবং কর্মক্ষমতা অপ্টিমাইজেশানকে সমর্থন করে।
উন্নয়নের সম্ভাব্যতা: 5% এর নিচে বাজারের শূন্যতা নতুন সরবরাহের জন্য সংকেত শোষণের শক্তি, পেশাদার এবং বিশ্লেষণাত্মক প্রসঙ্গে খালি স্থানের হার ক্যালকের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ আবেদন ক্ষেত্রকে প্রতিনিধিত্ব করে যেখানে সঠিক শূন্যতার হার গণনা সরাসরি অবহিত সিদ্ধান্ত গ্রহণ, কৌশলগত পরিকল্পনা এবং কর্মক্ষমতা অপ্টিমাইজেশানকে সমর্থন করে।
বিশেষ ক্ষেত্র
▾
লিজ-আপ সময়কাল: নবনির্মিত বা ভারীভাবে সংস্কার করা সম্পত্তি প্রাথমিকভাবে উচ্চ খালি থাকবে।
12-24 মাসের মধ্যে স্থিতিশীল স্তরে হ্রাস পাচ্ছে হিসাবে তাদের শূন্যতাকে মডেল করুন এবং স্থিতিশীল অবস্থার উপর ভিত্তি করে আন্ডাররাইট করুন.. শূন্যতার হারের ক্যালক-এ, শূন্যতার হারের ফলাফলগুলি ব্যাখ্যা করার সময় এই দৃশ্যের অতিরিক্ত সতর্কতা প্রয়োজন। স্ট্যান্ডার্ড সূত্র এই প্রান্ত ক্ষেত্রে উপস্থিত সমস্ত কারণের জন্য সম্পূর্ণরূপে অ্যাকাউন্ট নাও হতে পারে, এবং পরিপূরক বিশ্লেষণ বা বিশেষজ্ঞের পরামর্শের প্রয়োজন হতে পারে। পেশাগত সর্বোত্তম অনুশীলনের মধ্যে ডকুমেন্টিং অনুমান, সংবেদনশীলতা বিশ্লেষণ এবং ক্রস-রেফারেন্সিং ফলাফল অন্তর্ভুক্ত থাকে যখন শূন্যতার হার গণনা অ-মানক অঞ্চলে পড়ে।
ভ্যাকেন্সি রেট ক্যাল্ক-এ অত্যন্ত বড় বা ছোট ইনপুট মান শূন্যস্থানে চাপ দিতে পারে
ভ্যাকেন্সি রেট ক্যাল্কের মধ্যে অত্যন্ত বড় বা ছোট ইনপুট মানগুলি শূন্যতার হার গণনাকে সাধারণ অপারেটিং রেঞ্জের বাইরে ঠেলে দিতে পারে। গাণিতিকভাবে বৈধ হলেও, চরম ইনপুট থেকে ফলাফল বাস্তবসম্মত শূন্যতার হারের পরিস্থিতি প্রতিফলিত নাও করতে পারে এবং সতর্কতার সাথে ব্যাখ্যা করা উচিত। পেশাদার শূন্যতার হারের সেটিংসে, চরম মানগুলি প্রায়শই পরিমাপের ত্রুটি, অস্বাভাবিক অবস্থা বা প্রান্তের ক্ষেত্রে অতিরিক্ত বিশ্লেষণের যোগ্যতা নির্দেশ করে। একক চরম-কেস গণনার উপর নির্ভর না করে যুক্তিসঙ্গত ইনপুট রেঞ্জ জুড়ে ফলাফলগুলি কীভাবে পরিবর্তিত হয় তা বোঝার জন্য সংবেদনশীলতা বিশ্লেষণ ব্যবহার করুন।
ভ্যাকেন্সি রেট ক্যাল্ক-এ অত্যন্ত বড় বা ছোট ইনপুট মান শূন্যস্থানে চাপ দিতে পারে
ভ্যাকেন্সি রেট ক্যাল্কের মধ্যে অত্যন্ত বড় বা ছোট ইনপুট মানগুলি শূন্যতার হার গণনাকে সাধারণ অপারেটিং রেঞ্জের বাইরে ঠেলে দিতে পারে। গাণিতিকভাবে বৈধ হলেও, চরম ইনপুট থেকে ফলাফল বাস্তবসম্মত শূন্যতার হারের পরিস্থিতি প্রতিফলিত নাও করতে পারে এবং সতর্কতার সাথে ব্যাখ্যা করা উচিত। পেশাদার শূন্যতার হারের সেটিংসে, চরম মানগুলি প্রায়শই পরিমাপের ত্রুটি, অস্বাভাবিক অবস্থা বা প্রান্তের ক্ষেত্রে অতিরিক্ত বিশ্লেষণের যোগ্যতা নির্দেশ করে। একক চরম-কেস গণনার উপর নির্ভর না করে যুক্তিসঙ্গত ইনপুট রেঞ্জ জুড়ে ফলাফলগুলি কীভাবে পরিবর্তিত হয় তা বোঝার জন্য সংবেদনশীলতা বিশ্লেষণ ব্যবহার করুন।
কোভিড-যুগের বিকৃতি: খুচরা এবং অফিসের শূন্যতার হার মারাত্মকভাবে বিকৃত হয়েছে
কোভিড-যুগের বিকৃতি: খুচরা এবং অফিসের শূন্যপদের হার মহামারী দ্বারা মারাত্মকভাবে বিকৃত হয়েছে এবং দীর্ঘমেয়াদী বাজারের নিয়মগুলিকে প্রতিনিধিত্ব করতে পারে না। প্রাক-মহামারী এবং পোস্ট-মহামারী প্রবণতা আলাদাভাবে বিশ্লেষণ করুন.. খালি হারের ক্যালক-এ, শূন্যতার হারের ফলাফল ব্যাখ্যা করার সময় এই দৃশ্যের অতিরিক্ত সতর্কতা প্রয়োজন। স্ট্যান্ডার্ড সূত্র এই প্রান্ত ক্ষেত্রে উপস্থিত সমস্ত কারণের জন্য সম্পূর্ণরূপে অ্যাকাউন্ট নাও হতে পারে, এবং পরিপূরক বিশ্লেষণ বা বিশেষজ্ঞের পরামর্শের প্রয়োজন হতে পারে। পেশাগত সর্বোত্তম অনুশীলনের মধ্যে ডকুমেন্টিং অনুমান, সংবেদনশীলতা বিশ্লেষণ এবং ক্রস-রেফারেন্সিং ফলাফল অন্তর্ভুক্ত থাকে যখন শূন্যতার হার গণনা অ-মানক অঞ্চলে পড়ে।
সম্পত্তির ধরন অনুসারে সাধারণ শূন্যতার হার
▾
| সম্পত্তির ধরন | স্বাস্থ্যকর শূন্যপদ পরিসীমা | দুর্দশাগ্রস্ত শূন্যপদ স্তর |
|---|---|---|
| ক্লাস এ অ্যাপার্টমেন্ট (শহর) | 2-5% | >10% |
| ক্লাস B/C অ্যাপার্টমেন্ট (শহরের) | 4-8% | >15% |
| অফিস (CBD) | 8-15% | >25% |
| অফিস (শহরের) | 10-20% | >30% |
| খুচরা (স্ট্রিপ মল) | 5-10% | >20% |
| শিল্প/গুদাম | 3-6% | >12% |
| স্ব-সঞ্চয়স্থান | 8-12% | >20% |
| একক-পরিবার ভাড়া | 2-5% | >10% |
সচরাচর জিজ্ঞাসা
▾
আবাসিক সম্পত্তির জন্য একটি সাধারণ শূন্যতার হার কি?
স্থিতিশীল আবাসিক সম্পত্তির জন্য (অ্যাপার্টমেন্ট, মাল্টিফ্যামিলি), একটি স্বাস্থ্যকর বাজার শূন্যতার হার সাধারণত 4-7%। 3% এর নিচে শূন্যতা একটি খুব শক্ত ভাড়ার বাজার নির্দেশ করে যেখানে বাড়িওয়ালাদের মূল্য নির্ধারণের উল্লেখযোগ্য ক্ষমতা রয়েছে। 10% এর উপরে শূন্যপদ একটি নরম বাজার, অতিরিক্ত সরবরাহ বা সম্পত্তি-নির্দিষ্ট সমস্যাগুলির পরামর্শ দেয়। এই বেঞ্চমার্কগুলি মেট্রো এলাকা অনুসারে পরিবর্তিত হয় — NYC এবং সান ফ্রান্সিসকো প্রায়শই 2-4% চলে, যখন কিছু সান বেল্ট বাজারগুলি নির্মাণের বুমের সময় 8-12% চলে।
শূন্যতার হার কীভাবে NOI এবং সম্পত্তির মানকে প্রভাবিত করে?
খালি পদের হার সরাসরি কার্যকর মোট আয় হ্রাস করে, যা সরাসরি NOI হ্রাসের মাধ্যমে প্রবাহিত হয়। প্রভাব তারপর ক্যাপ রেট দ্বারা প্রসারিত করা হয়: NOI তে $10,000 হ্রাস সম্পত্তির মূল্য $10,000 / ক্যাপ রেট দ্বারা হ্রাস করে৷ একটি 6% ক্যাপ হারে, এটি শূন্যপদে হারিয়ে যাওয়া NOI-এর প্রতি $10,000-এর প্রতি $167,000 মূল্য হ্রাস। এই কারণেই দখলের ক্ষেত্রে সামান্য উন্নতিও সম্পত্তির মূল্যের উপর প্রভাব ফেলেছে।
শারীরিক এবং অর্থনৈতিক শূন্যতার মধ্যে পার্থক্য কী?
ভৌত শূন্যতা একক গণনা করে যেগুলি আক্ষরিক অর্থে খালি এবং খালি। অর্থনৈতিক শূন্যতা আরও বিস্তৃত - এতে শারীরিকভাবে খালি ইউনিট এবং ভাড়াটেদের থেকে আয় হারানো অন্তর্ভুক্ত যারা ইউনিট দখল করছেন কিন্তু ভাড়া (অপরাধ) প্রদান করছেন না, পাশাপাশি ভাড়াটেদের আকর্ষণ করার জন্য দেওয়া যেকোন ভাড়া ছাড় (ফ্রি মাস, হ্রাসকৃত হার)। অর্থনৈতিক শূন্যতা সর্বদা কমপক্ষে শারীরিক শূন্যতার মতো উচ্চতর এবং প্রকৃত আয় ক্ষতির আরও ভাল পরিমাপ।
আমি কিভাবে একটি ভাড়া সম্পত্তি খালি কমাতে পারি?
শূন্যতা হ্রাস করার জন্য মূল কারণ নির্ণয় করা প্রয়োজন। মূল্য নির্ধারণের সমস্যা হলে, বাজারের হারের দিকে ভাড়া সামঞ্জস্য করুন। যদি অবস্থা সমস্যা হয়, বিলম্বিত রক্ষণাবেক্ষণ এবং প্রসাধনী আপগ্রেডে বিনিয়োগ করুন। পেশাদার ফটো, অনলাইন তালিকা এবং দ্রুত অনুসন্ধানের প্রতিক্রিয়ার মাধ্যমে বিপণন উন্নত করুন। ইজারার মেয়াদ শেষ হওয়ার 60-90 দিন আগে ভাড়াটেদের সাথে যোগাযোগ করে খালি হওয়ার আগে প্রাক-লীজ ইউনিট। টার্নওভার ফ্রিকোয়েন্সি কমাতে দীর্ঘমেয়াদী লিজের জন্য ছোট ভাড়া ডিসকাউন্টের মতো প্রণোদনা অফার করুন।
ঋণদাতারা কীভাবে খালি পদের হার দেখেন?
ঋণদাতারা ঋণের আন্ডাররাইটিং করার সময় একটি স্থিতিশীল শূন্যতা অনুমান (সাধারণত বাজারের গড়, প্রকৃত সম্পত্তি খালি নয়) ব্যবহার করে। তারা NOI-এর উপর ভিত্তি করে ডেট সার্ভিস কভারেজ রেশিও (DSCR) গণনা করে এবং বাজার-দর খালি পদ প্রয়োগ করে। যদি একটি সম্পত্তি বর্তমানে বেশি দখলে থাকে (বাজার খালির নিচে), ঋণদাতারা বাজারের জন্য আয়ের চুল কেটে দেবে। যদি একটি সম্পত্তির উচ্চ শূন্যপদ থাকে, তাহলে ঋণদাতাদের তহবিল দেওয়ার আগে একটি অকুপেন্সি লিজ-আপ সময়ের প্রয়োজন হতে পারে বা ঝুঁকির জন্য ক্ষতিপূরণের জন্য উচ্চ সুদের হার চার্জ করতে পারে।
একটি 'স্থিতিশীল' শূন্যপদের হার কি?
একটি স্থিতিশীল শূন্যতার হার হল একটি সম্পত্তির জন্য দীর্ঘমেয়াদী টেকসই শূন্যতার হার একবার প্রাথমিক লিজ-আপ বা পুনঃস্থাপন সম্পূর্ণ হয়ে গেলে এবং সম্পত্তিটি স্বাভাবিক বাজারের পরিস্থিতিতে কাজ করে। ঋণদাতা এবং মূল্যায়নকারীরা বৈশিষ্ট্যের মূল্যায়ন বা আন্ডাররাইটিং করার সময় স্থিতিশীল শূন্যপদ (বর্তমান প্রকৃত খালি পদের পরিবর্তে) ব্যবহার করেন। একটি নবনির্মিত বিল্ডিং এখনও ইজারা নেওয়ার জন্য, বর্তমান ভৌত শূন্যতা 40% হলেও স্থায়ী শূন্যপদ 5% হতে পারে।
স্থানীয় অর্থনীতি কীভাবে শূন্যতার হারকে প্রভাবিত করে?
শূন্যপদের হার অর্থনৈতিক অবস্থার জন্য অত্যন্ত সংবেদনশীল। চাকরি বৃদ্ধি পারিবারিক গঠন এবং ভাড়ার চাহিদাকে চালিত করে, শূন্যপদ হ্রাস করে। চাকরি হারানো বা ব্যবসা বন্ধ হওয়ার কারণে ভাড়াটেরা দ্বিগুণ হয়ে যায়, সরে যায় বা ডিফল্ট হয় — খালি জায়গা বাড়ায়। নির্দিষ্ট চালকের মধ্যে রয়েছে: টেক সেক্টরের বৃদ্ধি টেক হাবগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা বাড়ায়, বিশ্ববিদ্যালয়ের উপস্থিতি ছাত্রদের আবাসন শূন্যতাকে স্থিতিশীল করে, এবং উত্পাদন কারখানা বন্ধ হয়ে যাওয়া স্থানীয় খুচরা এবং আবাসিক শূন্যতাকে বছরের পর বছর ধরে ধ্বংস করতে পারে।
আমার শূন্যপদ গণনায় মডেল ইউনিট বা ম্যানেজার ইউনিট অন্তর্ভুক্ত করা উচিত?
মডেল ইউনিট (সম্ভাব্য ভাড়াটেদের দেখানোর জন্য বাজার বন্ধ রাখা) এবং ম্যানেজার-অধিকৃত ইউনিটগুলি প্রকৃত ইউনিটগুলিকে প্রতিনিধিত্ব করে যেগুলি ভাড়া আয় তৈরি করে না। এগুলিকে মোট ইউনিট গণনার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা উচিত এবং অপারেশনাল উদ্দেশ্যে দখল করা হিসাবে বিবেচনা করা উচিত — তবে তাদের অর্থনৈতিক প্রভাব NOI আন্ডাররাইটিংয়ে প্রতিফলিত হওয়া উচিত। বেশিরভাগ মূল্যায়নকারীরা ভাড়াযোগ্য ইউনিট গণনা থেকে স্থায়ীভাবে ব্যবস্থাপক-অধিকৃত ইউনিটগুলিকে বাদ দেয় তবে সেগুলিকে ব্যয় কাঠামোতে অন্তর্ভুক্ত করে।
এড়ানোর সাধারণ ভুল
▾
- !এটি দীর্ঘমেয়াদী বাজার গড়ের উপরে বা নীচে কিনা তা জিজ্ঞাসা না করে বর্তমান শূন্যপদ ব্যবহার করা — অস্থায়ী অতিরিক্ত দখল অন্তর্নিহিত দুর্বলতাকে মুখোশ করতে পারে।
- !প্রকৃত আয়ের ক্ষতি কম করে শুধুমাত্র শারীরিক শূন্যতার উপর ফোকাস করে অর্থনৈতিক শূন্যতা উপেক্ষা করা।
- !কার্যকর শূন্যপদ এবং NOI গণনা করার সময় ছাড়ের জন্য (বিনামূল্যে ভাড়া মাস) সামঞ্জস্য না করা।
- !প্রকৃত ইজারা রোল এবং ভাড়া পরিশোধের ইতিহাসের বিরুদ্ধে যাচাই না করে বিক্রেতার প্রদত্ত দখলের পরিসংখ্যান ব্যবহার করা।
প্রো টিপ
একটি সম্পত্তি অধিগ্রহণের আন্ডাররাইট করার সময়, সর্বদা আপনার NOI এবং মূল্য গণনায় বাজার খালি (বর্তমান শূন্যপদ নয়) ব্যবহার করুন। যদি সম্পত্তিটি বর্তমানে বাজার দখলের উপরে থাকে, তবে আপনার ঋণদাতা যাইহোক — এবং আপনাকে চাপ-পরীক্ষা করতে হবে যে বিনিয়োগটি এখনও স্বাভাবিক বাজার খালি স্তরে অর্থপূর্ণ কিনা।
আপনি কি জানেন?
ইউএস অফিস মার্কেট 2023-2024 সালে প্রায় 19-20% এর ঐতিহাসিক শূন্যতার হারে আঘাত করেছিল, যা 1990-এর দশকের শুরুর সঞ্চয়-ও-ঋণ সংকটের পর থেকে সর্বোচ্চ। দূরবর্তী কাজ গ্রহণ স্থায়ীভাবে চাহিদার ধরণগুলিকে স্থানান্তরিত করেছে, যার ফলে প্রধান শহরগুলিতে কাঠামোগতভাবে বিলিয়ন বর্গফুট অফিসের জায়গা ব্যবহার করা হয়নি।
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
তথ্যসূত্র
Read the full guide on how to use this calculator effectively
আরও পড়ুন →সাপ্তাহিক গণিত টিপস পান
১২,০০০+ সদস্যদের সাথে যোগ দিন যারা প্রতি সপ্তাহে ক্যালকুলেটর টিপস পান।