ما هو Vacancy Rate Calculator?
▾
معدل الشواغر هو مقياس عقاري أساسي يقيس النسبة المئوية للوحدات الإيجارية المتاحة أو المساحة غير المشغولة في أي وقت. وهذا هو عكس معدل الإشغال - معدل الشغور 7٪ يعني أن 93٪ من الوحدات مستأجرة. يؤثر معدل الشغور بشكل مباشر على صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار، ومن خلال علاقة معدل الحد الأقصى، على قيمته السوقية الإجمالية. تمثل كل نقطة مئوية من الوظائف الشاغرة إيرادات الإيجار المفقودة، ويتم تضخيم هذه الخسارة في تقييم العقارات. يحدث الشغور لعدة أسباب: دوران المستأجر (الوقت بين مغادرة مستأجر ووصول آخر)، الشغور الاقتصادي (الوحدات المشغولة ولكن المستأجر لا يدفع)، تقلبات الطلب الموسمية، سوء التسويق أو الإدارة، مشاكل حالة الملكية، أو المبالغة في الأسعار بالنسبة للسوق. إن فهم سبب وجود الشغور لا يقل أهمية عن قياسه - فالعلاج المناسب يختلف من سبب إلى آخر. هناك نوعان من الفروق الهامة في قياس الشغور. يحسب الشغور الفعلي العدد الفعلي للوحدات غير المشغولة كنسبة مئوية من إجمالي الوحدات. الشغور الاقتصادي أوسع نطاقا: فهو يشمل كلا من الوحدات الشاغرة ماديا والوحدات التي يشغلها مستأجرون لا يدفعون أو يتأخرون بشكل كبير، بالإضافة إلى الامتيازات (الإيجار المجاني، والخصومات) الممنوحة لجذب المستأجرين. يكون الشغور الاقتصادي دائمًا أعلى من الشغور المادي ويمثل خسارة الدخل الحقيقية. تتم مراقبة معدلات الشواغر في السوق عن كثب من قبل المستثمرين العقاريين والمطورين والمقرضين كمؤشرات على توازن العرض والطلب. في الأسواق الضيقة (الشواغر أقل من 4-5٪)، يتمتع الملاك بقوة التسعير وترتفع الإيجارات. في الأسواق الفضفاضة (نسبة الشواغر أعلى من 8-10%)، يتمتع المستأجرون بالنفوذ، وتظل الإيجارات راكدة أو تنخفض، ويجب على الملاك تقديم امتيازات. يستخدم المطورون الشواغر في السوق لتحديد وقت البناء الجديد - تشير إشارات الشواغر المنخفضة إلى نقص العرض وتدعم جدوى التطوير الجديد. ارتفاع الشواغر يحذر من زيادة العرض ويمكن أن يجعل المشاريع الجديدة غير قابلة للتنفيذ.
DigiCalcs delivers precision-engineered tools for engineers and STEM professionals.
الصيغة
▾
معدل الشغور المادي = (الوحدات الشاغرة / إجمالي الوحدات) × 100%
معدل الشغور الاقتصادي = (الإيرادات المفقودة من الشواغر + الامتيازات) / إجمالي الدخل المحتمل × 100%
معدل الإشغال = 100% − معدل الشغورشرح المتغيرات
▾
| رمز | الاسم | وحدة | الوصف |
|---|---|---|---|
| V_units | الوحدات الشاغرة | count | عدد الوحدات الشاغرة والمتاحة للإيجار |
| T_units | إجمالي الوحدات | count | إجمالي عدد الوحدات القابلة للتأجير في العقار أو المحفظة |
| VR | معدل الشغور | % | تمثل معلمة VR مدخلاً كميًا رئيسيًا في حساب معدل الشغور، ويتم قياسه بوحدته القياسية ويؤثر بشكل مباشر على النتيجة المحسوبة من خلال الصيغة الرياضية |
| GPI | إجمالي الدخل المحتمل | currency | إجمالي الإيرادات إذا تم تأجير جميع الوحدات بأسعار السوق مع عدم وجود أماكن شاغرة |
| Lost_Revenue | الإيرادات المفقودة من الوظيفة الشاغرة | currency | إيرادات الإيجار المفقودة بسبب الوحدات الشاغرة: الوحدات الشاغرة × إيجار السوق × الأشهر الشاغرة |
كيفية Vacancy Rate Calculator
▾
- 1قم بإحصاء إجمالي عدد الوحدات القابلة للتأجير في العقار (أو إجمالي المساحة القابلة للتأجير للعقارات التجارية).
- 2حصر الوحدات الشاغرة (غير المشغولة) في تاريخ القياس. للحصول على صورة أكثر دقة، قم بتتبع الشواغر بمرور الوقت واحسب متوسط معدل الشواغر لمدة 12 شهرًا اللاحقة.
- 3حساب معدل الشغور الفعلي: الوحدات الشاغرة / إجمالي الوحدات × 100.
- 4بالنسبة للفراغ الاقتصادي، أضف الامتيازات وخسائر دخل المستأجر غير المدفوع إلى البسط: VR الاقتصادي = (إيجار الوحدة الشاغرة + الامتيازات + الديون المعدومة) / GPI × 100.
- 5قارن معدل الشواغر الخاص بك بمعدلات الشغور في السوق للعقارات المماثلة في نفس السوق الفرعية لتقييم ما إذا كنت أعلى أو أقل من أداء السوق.
- 6تحقق من الأسباب الجذرية للوظائف الشاغرة في السوق: التسعير، أو حالة العقار، أو جودة الإدارة، أو الموقع، أو عوامل الاقتصاد الكلي - كل منها يتطلب استجابة مختلفة.
أمثلة محلولة
▾
معدل الشغور = 2/20 = 10%. خسارة الدخل السنوية = وحدتين × 1200 دولار × 12 شهرًا = 28800 دولار من الإيجار المتنازل عنه. بمعدل حد أقصى قدره 6%، تُترجم هذه الوظيفة الشاغرة إلى ما يقرب من 480 ألف دولار أمريكي من قيمة الممتلكات المفقودة (28800 دولار أمريكي / 0.06 دولار أمريكي). سيؤدي ملء واحدة من هذه الوحدات إلى إضافة 14,400 دولارًا أمريكيًا إلى أمة الإسلام السنوية وحوالي 240,000 دولارًا أمريكيًا من قيمة الممتلكات.
معدل الشغور = 8,500 / 50,000 = 17%. خسارة الدخل = 8,500 سادس × 28 دولارًا = 238,000 دولارًا سنويًا. بمعدل سقف قدره 7٪، يؤدي هذا المنصب الشاغر إلى خفض القيمة بمقدار 3.4 مليون دولار. تتجاوز نسبة الشواغر البالغة 17% متوسط السوق البالغ 12% لهذا السوق الفرعي، مما يشير إلى أن سعر المبنى قد يكون أعلى من سعر السوق، أو يعاني من مشكلات في الحالة، أو يعاني من ضعف التسويق.
خسارة دخل الوظيفة الشاغرة = 5% × 200,000 دولار = 10,000 دولار. الشغور الاقتصادي = (10,000 دولار + 6,000 دولار + 4,000 دولار) / 200,000 دولار = 10%. انتظر، 20.000 دولار / 200.000 دولار = 10%. الشاغر الاقتصادي (10%) هو ضعف الشاغر المادي (5%) لأن الامتيازات والديون المعدومة تضيف خسائر كبيرة مخفية في الدخل. هذا التمييز أمر بالغ الأهمية لحساب أمة الإسلام دقيقة.
تبلغ نسبة الشغور في العقار 8٪ أعلى بـ 4 نقاط مئوية من متوسط السوق. خسارة الدخل الزائد = 4% × 180,000 دولار = 7,200 دولار في السنة. بمعدل حد أقصى قدره 6%، يؤدي هذا الشغور الزائد إلى تقليل القيمة بمقدار 7,200 دولار أمريكي / 0.06 = 120,000 دولار أمريكي. يحتاج فريق الإدارة إلى التحقيق في سبب تجاوز الوظائف الشاغرة للسوق - هل يتعلق الأمر بالتسعير أو الصيانة أو التسويق أو مشكلات جودة المستأجر؟
الوحدات الشاغرة = 300 − 255 = 45. معدل الشغور = 45/300 = 15%. خسارة الإيرادات الشهرية = 45 × 85 دولارًا = 3,825 دولارًا، أو 45,900 دولارًا سنويًا. بالنسبة للتخزين الذاتي، عادةً ما تتراوح نسبة الشواغر المستقرة بين 8 و12% - وهذه المحفظة بنسبة 15% تعتبر ضعيفة الأداء. سيؤدي التحسين إلى 90٪ من الإشغال (10٪ من الوظائف الشاغرة) إلى إضافة 4250 دولارًا شهريًا أو 51000 دولارًا سنويًا في الإيرادات.
تطبيقات عملية
▾
حساب NOI: يحدد معدل الشواغر بدل الشواغر المخصوم من إجمالي الدخل المحتمل، مما يمثل مجال تطبيق مهمًا لحساب معدل الشواغر في السياقات المهنية والتحليلية حيث تدعم حسابات معدل الشواغر الدقيقة بشكل مباشر اتخاذ القرارات المستنيرة والتخطيط الاستراتيجي وتحسين الأداء
تقييم العقار: تؤثر الوظائف الشاغرة بشكل مباشر على أمة الإسلام (NOI)، وبالتالي القيمة المستندة إلى معدل الحد الأقصى، مما يمثل مجال تطبيق مهمًا لحساب معدل الشواغر في السياقات المهنية والتحليلية حيث تدعم حسابات معدل الشواغر الدقيقة بشكل مباشر اتخاذ القرارات المستنيرة والتخطيط الاستراتيجي وتحسين الأداء.
تحليل السوق: تتبع اتجاهات الشواغر لعمليات الاستحواذ والتصرف في الوقت، مما يمثل مجال تطبيق مهمًا لحساب معدل الشواغر في السياقات المهنية والتحليلية حيث تدعم حسابات معدل الشواغر الدقيقة بشكل مباشر اتخاذ القرارات المستنيرة والتخطيط الاستراتيجي وتحسين الأداء.
اكتتاب المقرض: يستخدم حساب DSCR افتراض الشواغر في السوق، مما يمثل مجال تطبيق مهمًا لحساب معدل الشواغر في السياقات المهنية والتحليلية حيث تدعم حسابات معدل الشواغر الدقيقة بشكل مباشر اتخاذ القرارات المستنيرة والتخطيط الاستراتيجي وتحسين الأداء.
جدوى التطوير: يشير معدل الشواغر في السوق الذي يقل عن 5% إلى قوة استيعاب الإمدادات الجديدة، مما يمثل مجال تطبيق مهمًا لحساب معدل الشواغر في السياقات المهنية والتحليلية حيث تدعم حسابات معدل الشواغر الدقيقة بشكل مباشر اتخاذ القرارات المستنيرة والتخطيط الاستراتيجي وتحسين الأداء.
حالات خاصة
▾
فترة الإيجار: العقارات المشيدة حديثًا أو التي تم تجديدها بشكل كبير سيكون بها عدد كبير من الأماكن الشاغرة في البداية.
ضع نموذجًا لشواغرهم على أنها تنخفض إلى مستويات مستقرة على مدى 12-24 شهرًا، وقم بالاكتتاب بناءً على الحالة المستقرة.. في حساب معدل الشواغر، يتطلب هذا السيناريو مزيدًا من الحذر عند تفسير نتائج معدل الشواغر. قد لا تأخذ الصيغة القياسية في الاعتبار بشكل كامل جميع العوامل الموجودة في حالة الحافة هذه، وقد يكون هناك ما يبرر التحليل التكميلي أو استشارة الخبراء. تتضمن أفضل الممارسات المهنية توثيق الافتراضات، وإجراء تحليلات الحساسية، وإحالة النتائج بطرق بديلة عندما تقع حسابات معدل الشواغر في منطقة غير قياسية.
قد تؤدي قيم الإدخال الكبيرة أو الصغيرة للغاية في حساب معدل الشواغر إلى دفع الوظيفة الشاغرة
قد تؤدي قيم الإدخال الكبيرة أو الصغيرة للغاية في حساب معدل الشواغر إلى دفع حسابات معدل الشواغر إلى ما هو أبعد من نطاقات التشغيل النموذجية. ورغم أن النتائج الناتجة عن المدخلات المفرطة صحيحة من الناحية الرياضية، فإنها قد لا تعكس سيناريوهات واقعية لمعدل الشواغر وينبغي تفسيرها بحذر. في إعدادات معدل الشغور المهني، غالبًا ما تشير القيم المتطرفة إلى أخطاء في القياس، أو ظروف غير عادية، أو حالات هامشية تستحق تحليلًا إضافيًا. استخدم تحليل الحساسية لفهم كيفية تغير النتائج عبر نطاقات الإدخال المعقولة بدلاً من الاعتماد على حسابات الحالة القصوى الفردية.
قد تؤدي قيم الإدخال الكبيرة أو الصغيرة للغاية في حساب معدل الشواغر إلى دفع الوظيفة الشاغرة
قد تؤدي قيم الإدخال الكبيرة أو الصغيرة للغاية في حساب معدل الشواغر إلى دفع حسابات معدل الشواغر إلى ما هو أبعد من نطاقات التشغيل النموذجية. ورغم أن النتائج الناتجة عن المدخلات المفرطة صحيحة من الناحية الرياضية، فإنها قد لا تعكس سيناريوهات واقعية لمعدل الشواغر وينبغي تفسيرها بحذر. في إعدادات معدل الشغور المهني، غالبًا ما تشير القيم المتطرفة إلى أخطاء في القياس، أو ظروف غير عادية، أو حالات هامشية تستحق تحليلًا إضافيًا. استخدم تحليل الحساسية لفهم كيفية تغير النتائج عبر نطاقات الإدخال المعقولة بدلاً من الاعتماد على حسابات الحالة القصوى الفردية.
تشوهات عصر فيروس كورونا: تعرضت معدلات الشواغر في متاجر التجزئة والمكاتب لتشوهات شديدة
التشوهات في عصر فيروس كورونا: تشوهت معدلات الشواغر في قطاع التجزئة والمكاتب بشدة بسبب الوباء وقد لا تمثل معايير السوق على المدى الطويل. قم بتحليل اتجاهات ما قبل الجائحة وما بعد الجائحة بشكل منفصل.. في حساب معدل الشواغر، يتطلب هذا السيناريو مزيدًا من الحذر عند تفسير نتائج معدل الشواغر. قد لا تأخذ الصيغة القياسية في الاعتبار بشكل كامل جميع العوامل الموجودة في حالة الحافة هذه، وقد يكون هناك ما يبرر التحليل التكميلي أو استشارة الخبراء. تتضمن أفضل الممارسات المهنية توثيق الافتراضات، وإجراء تحليلات الحساسية، وإحالة النتائج بطرق بديلة عندما تقع حسابات معدل الشواغر في منطقة غير قياسية.
معدلات الشواغر النموذجية حسب نوع العقار
▾
| نوع العقار | نطاق الشغور الصحي | مستوى الشغور المتعثرة |
|---|---|---|
| شقق فئة أ (حضرية) | 2-5% | >10% |
| شقق فئة B/C (الضواحي) | 4-8% | > 15% |
| مكتب (CBD) | 8-15% | > 25% |
| مكتب (الضواحي) | 10-20% | > 30% |
| البيع بالتجزئة (ستريب مول) | 5-10% | > 20% |
| الصناعية / المستودعات | 3-6% | >12% |
| التخزين الذاتي | 8-12% | > 20% |
| تأجير عائلة واحدة | 2-5% | >10% |
أسئلة شائعة
▾
ما هو معدل الشغور الطبيعي للعقارات السكنية؟
بالنسبة للعقارات السكنية المستقرة (الشقق، والمساكن المتعددة الأسر)، فإن معدل الشواغر الصحي في السوق يتراوح عادةً بين 4 و7%. تشير نسبة الشواغر التي تقل عن 3% إلى وجود سوق تأجير ضيق للغاية حيث يتمتع الملاك بقوة تسعيرية كبيرة. تشير نسبة الشواغر التي تزيد عن 10% إلى ضعف السوق، أو زيادة العرض، أو مشكلات خاصة بالعقارات. تختلف هذه المعايير حسب منطقة المترو - غالبًا ما تتراوح مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو بين 2 و4%، في حين أن بعض أسواق صن بيلت تتراوح بين 8 و12% خلال فترات ازدهار البناء.
كيف يؤثر معدل الشغور على أمة الإسلام وقيمة العقار؟
يقلل معدل الشواغر بشكل مباشر من إجمالي الدخل الفعلي، والذي يتدفق مباشرة من خلال تخفيض أمة الإسلام. ويتم بعد ذلك تضخيم التأثير من خلال معدل الحد الأقصى: حيث يؤدي تخفيض مبلغ 10,000 دولار أمريكي في صافي الدخل (NOI) إلى تقليل قيمة العقار بمقدار 10,000 دولار أمريكي / معدل الحد الأقصى. بمعدل حد أقصى قدره 6%، يمثل هذا تخفيضًا في القيمة قدره 167000 دولارًا أمريكيًا لكل 10000 دولار أمريكي من أمة الاستثمار المفقودة بسبب الوظيفة الشاغرة. ولهذا السبب، حتى التحسينات الصغيرة في الإشغال لها تأثيرات كبيرة على قيمة العقار.
ما الفرق بين الشغور المادي والاقتصادي؟
يحسب الشغور المادي الوحدات الفارغة وغير المأهولة بالمعنى الحرفي للكلمة. الشغور الاقتصادي أوسع نطاقا - فهو يشمل الوحدات الشاغرة فعليا بالإضافة إلى الدخل المفقود من المستأجرين الذين يشغلون الوحدات ولكنهم لا يدفعون الإيجار (الجنوح)، بالإضافة إلى أي امتيازات إيجارية مقدمة لجذب المستأجرين (أشهر مجانية، أسعار مخفضة). يكون الشغور الاقتصادي دائمًا على الأقل بنفس مستوى الشغور المادي وهو المقياس الأفضل لخسارة الدخل الحقيقية.
كيف يمكنني تقليل الشواغر في عقار مستأجر؟
يتطلب تقليل الشغور تشخيص السبب الجذري. إذا كان التسعير هو المشكلة، فقم بضبط الإيجارات وفقًا لأسعار السوق. إذا كانت الحالة هي المشكلة، فاستثمر في الصيانة المؤجلة والترقيات التجميلية. تحسين التسويق من خلال الصور الاحترافية والقوائم عبر الإنترنت والاستجابة السريعة للاستفسارات. وحدات ما قبل الإيجار قبل أن تصبح شاغرة عن طريق الاتصال بالمستأجرين قبل 60-90 يومًا من انتهاء عقد الإيجار. تقديم حوافز مثل خصومات صغيرة على الإيجار لعقود الإيجار طويلة الأجل لتقليل وتيرة دوران العمل.
كيف يرى المقرضون معدلات الشغور؟
يستخدم المقرضون افتراض الشغور المستقر (عادة متوسط السوق، وليس الشغور الفعلي للعقار) عند الاكتتاب في القروض. ويقومون بحساب نسبة تغطية خدمة الديون (DSCR) استنادًا إلى أمة الإسلام (NOI) مع تطبيق الوظيفة الشاغرة بسعر السوق. إذا كان العقار مشغولًا حاليًا (أقل من المساحة الشاغرة في السوق)، فسيقوم المقرضون بتخفيض الدخل إلى السوق. إذا كان العقار يحتوي على أماكن شاغرة مرتفعة، فقد يطلب المقرضون فترة تأجير للإشغال قبل التمويل أو فرض سعر فائدة أعلى للتعويض عن المخاطر.
ما هو معدل الشواغر "المستقر"؟
معدل الشغور المستقر هو معدل الشغور المستدام على المدى الطويل للعقار بمجرد اكتمال عملية التأجير الأولي أو إعادة التموضع وتشغيل العقار في ظروف السوق العادية. يستخدم المقرضون والمثمنون الوظائف الشاغرة المستقرة (بدلاً من الوظائف الشاغرة الفعلية الحالية) عند تقييم العقارات أو الاكتتاب فيها. بالنسبة للمبنى الذي تم تشييده حديثًا والذي لا يزال مؤجرًا، قد تبلغ نسبة الشاغر المستقر 5% حتى لو كان معدل الشاغر الفعلي الحالي 40%.
كيف يؤثر الاقتصاد المحلي على معدلات الشغور؟
معدلات الشواغر حساسة للغاية للظروف الاقتصادية. يؤدي نمو الوظائف إلى تكوين الأسر والطلب على الإيجارات، مما يقلل من الوظائف الشاغرة. يؤدي فقدان الوظائف أو إغلاق الأعمال إلى مضاعفة عدد المستأجرين، أو الابتعاد، أو التخلف عن السداد - مما يؤدي إلى زيادة الشواغر. تشمل الدوافع المحددة ما يلي: نمو قطاع التكنولوجيا يدفع الطلب على الشقق في مراكز التكنولوجيا، ويعمل وجود الجامعات على استقرار الوظائف الشاغرة في مساكن الطلاب، ويمكن أن يؤدي إغلاق مصانع التصنيع إلى تدمير أماكن البيع بالتجزئة والسكنية المحلية لسنوات.
هل ينبغي عليّ تضمين الوحدات النموذجية أو الوحدات الإدارية في حساب الوظيفة الشاغرة الخاصة بي؟
تمثل الوحدات النموذجية (الموقوفة خارج السوق لعرضها للمستأجرين المحتملين) والوحدات التي يشغلها المدير وحدات حقيقية لا تولد إيرادات إيجارية. وينبغي إدراجها في إجمالي عدد الوحدات ومعاملتها على أنها مشغولة للأغراض التشغيلية - ولكن تأثيرها الاقتصادي يجب أن ينعكس في اكتتاب أمة الإسلام. يستبعد معظم المثمنين الوحدات التي يشغلها المدير بشكل دائم من أعداد الوحدات القابلة للتأجير ولكنهم يدرجونها في هيكل النفقات.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
▾
- !استخدام الوظائف الشاغرة الحالية دون السؤال عما إذا كانت أعلى أو أقل من متوسط السوق على المدى الطويل - يمكن للإشغال الزائد المؤقت أن يخفي الضعف الأساسي.
- !تجاهل الشغور الاقتصادي من خلال التركيز فقط على الشغور المادي، والتقليل من خسارة الدخل الفعلي.
- !عدم تعديل الامتيازات (أشهر الإيجار المجانية) عند حساب الوظيفة الشاغرة الفعلية وأمة الإسلام.
- !استخدام أرقام الإشغال المقدمة من البائع دون التحقق من قوائم الإيجار الفعلية وتاريخ دفع الإيجار.
نصيحة احترافية
عند الاكتتاب في عملية شراء عقار، استخدم دائمًا الوظائف الشاغرة في السوق (وليس الوظائف الشاغرة الحالية) في حسابات أمة الإسلام (NOI) وحسابات القيمة. إذا كان العقار حاليًا أعلى من نسبة الإشغال في السوق، فسيفعل المُقرض الخاص بك ذلك على أي حال - وتحتاج إلى اختبار ما إذا كان الاستثمار لا يزال منطقيًا عند مستويات الشواغر الطبيعية في السوق.
هل تعلم؟
حقق سوق المكاتب في الولايات المتحدة معدل شغور تاريخي بلغ حوالي 19-20٪ في الفترة 2023-2024، وهو أعلى مستوى منذ أزمة المدخرات والقروض في أوائل التسعينيات. أدى اعتماد العمل عن بعد إلى تغيير أنماط الطلب بشكل دائم، مما أدى إلى ترك مليارات الأقدام المربعة من المساحات المكتبية غير مستغلة بشكل هيكلي في المدن الكبرى.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
المراجع
Read the full guide on how to use this calculator effectively
اقرأ المزيد →احصل على نصائح الرياضيات الأسبوعية
انضم إلى مشتركي 12,000+ الذين يحصلون على نصائح حول الآلة الحاسبة كل أسبوع.